【核心提示：筹划许久的恒大地产IPO重启，据称有望10月在香港挂牌上市。此前在房地产下行趋势下，恒大曾引入多家外资机构融资。截至今年6月30日，恒大地产的资产负债率仍为71%，高于一般房地产公司。】

　　恒大地产(新上市编号03333.HK)赴港上市终于重启。

　　8月10日，一位接近恒大的核心知情人士向本报记者确认，恒大地产已经向香港交易所递交了上市排期申请表，最快可望今年10月在香港挂牌上市，初定融资额为10亿-15亿美元(约78亿-117亿港元)。尽管此次集资规模远低于去年计划集资的104亿－166亿港元，不过，恒大很可能仍将是香港今年以来首个募资超过100亿港元的IPO。

　　恒大地产本次计划发售的股份约相当于恒大扩大后股本的10％，按照78亿-117亿港元的规模计算，恒大地产上市后的总市值可能会超过1000亿港元，而恒大主席许家印也可能成为新首富。

　　“市场对于恒大此次上市相当有信心，经历了经济危机之后，今年地产市场整体环境回暖，给了恒大一个很好的机会。去年恒大在路演的时候，有部分人可能觉得恒大地产在画大饼，不过从今年上半年的销售情况来看，恒大今年上半年的销售面积在全国排第三，公司的情况与去年已不可同日而语了。”上述知情人士说。

　　寄望10月挂牌

　　去年恒大以100万港元买下了“3333”作为上市股票代码，一年后将仍保留这个代码，并寄望10月份可以成功挂牌。

　　恒大地产去年3月计划全球发行29.6亿股股份，相当于公司扩大后股本的20.78%。其中28.5亿股为新股，每股招股价介乎3.50港元到5.60港元，集资额在104亿港元至166亿港元之间，其市值介乎499亿至798亿港元。

　　当时的招股书表明，发售价如果取中间数每股4.55港元，则所得款项净额约为123.136亿港元，恒大计划将其中53.6%用于支付未付的土地出让金，以及拨付现行项目所需资金；23.1%用于收购额外的土地储备，作为房地产开发。

　　不过，假设今年成功IPO，所筹集资金将如何分配目前还不得而知。不过根据恒大目前的资金状况以及发展计划，土地方面的资金需求仍然不小。

　　此前恒大主席许家印在公司内部上半年工作会议上透露，恒大在积极售楼的同时，也会伺机补充土地储备。目前的土地储备是4600万平方米，计划到今年底实现土地储备5000万平方米左右。而截至今年6月30日，恒大地产的资产负债率为71%，现金余额为48亿元，已销售未回款金额33亿元。换言之，恒大地产的陆续回笼资金加上现有资金，共计81亿元。

　　香港一位地产分析师对本报记者表示，其实71%的资产负债率并不算低，恒大地产也有自身的一些财务问题需要解决。根据公开数据，在香港上市的其他主要内地房地产股，比如，碧桂园(02007.HK)截至去年12月31日的资产负债比率为40.9%；而雅居乐(03383.HK)截至今年3月底的净负债比率约为32.6％。

　　不过，地产分析人士说，今年以来香港市场上流动资金充裕，加上内地房地产市场回暖，内地地产股备受追捧。因此，只要恒大地产招股价格合理，上市成功几率相当高。

　　“薄利多销”的故事

　　实际上，上述知情人士说，在去年的上市计划搁浅之后，恒大地产从未停止过上市的准备和努力。

　　许家印此前坦承，恒大以极大的努力度过了两个寒冬，一个来自资金的压力，一个是由于全球整体经济萧条使中国经济下滑，有关部门去年也加大了对地产行业的宏观调控。因此许家印当时提出“必须现金为王，才能度过寒冬”的策略。

　　当时，上市计划搁置后，恒大迅速通过私募寻找资金。香港新世界(600628,股吧)发展(0017.HK)、科威特投资局、德意志银行、美林、淡马锡控股等外资巨头进入恒大。

　　另一方面，恒大坚持成本价或微利模式，去年以“成本价”促销全国13个城市的18个楼盘，使资金快速回笼，去年的销售额为118亿元。上述知情人士对本报记者表示，其实恒大取得土地的均价并不贵，即使以成本价销售，利润方面也一直控制得很好。而另有熟悉恒大模式的业内人士也对本报分析称，恒大卖楼策略基本上是“有的赚就卖”，以量取胜，或者说是薄利多销，这在房地产的暴利时代中，多少有点特立独行。

　　今年7月，许家印表示，上半年恒大已完成销售金额127亿元，销售面积达238万平方米。以今年销售额计划300亿元计算，下半年还有173亿元的销售任务。而在2010年和2011年，销售额目标分别为350亿元和500亿元。