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女子买房被判退房 提醒慎购小产权房-北京家居装修-手靠手房产信息网
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女子买房被判退房 提醒慎购小产权房
发布时间:2008/10/21 9:27:34
来源: 浙江新闻网
阅读:909


  近年来,由小产权房买卖引发的纠纷越来越多,而法院的判决也不相同。对此,法学专家和法官们都有什么样的看法?如果法院判决买卖合同无效,买房人的损失谁来承担?

  昨天上午,郑州市中级人民法院(下简称郑州中院)邀请律师、法学专家和法官,召开了小产权房纠纷审判研讨会。

  ●小产权房买卖合同是否有效

  2003年6月,郑州市民代女士购买了靳先生位于郑州市区的一套小产权房。双方约定总房款10.5万元,代女士先付5万元,等房屋过户后再付余款。

  合同签订后,代女士交了5万元,然后花4.8万元装修了房子。随后,靳先生到房管局过户时获悉,他卖的房子是村集体开发的“小产权房”,他只享有80%的产权,没有土地使用证权,因此不能过户。靳先生与代女士双方多次协商无果。

  2007年10月29日,郑州市中原区法院一审判决解除双方的购房合同,代女士返还房屋。代女士不服,上诉至郑州中院。今年1月7日,郑州中院维持原判。“小产权房购买合同无效”,郑州中院民二庭法官赵军胜说,早在1999年5月6日,国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定:“农村住宅不得向城镇居民出售。”2004年12月24日,国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申,“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

  2007年12月30日,国务院办公厅国办发(2007)71号通知重申:“农村住宅用地只能分给本村村民,城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”

  但郑州市惠济区法院民一庭法官张海燕则认为,小产权房买卖合同是有效的,“房屋盖成后,房主就取得了物权;买房人交了房款,就取得了实际占有的权利,就算没有发证,物权也不能发生改变。”

  ●合同无效时买房人损失谁来承担

  仍是上述的案例。今年2月,代女士也起诉到法院,要求靳先生返还5万元购房款,另要求靳先生赔偿装修费4.78万元。靳先生提出反诉,要求代女士自行拆除装修,还应支付2003年6月至今的房租。

  中原区法院一审判决,靳先生返还代女士5万元房款,赔偿因解除合同给代女士造成的损失(房子升值后形成的差价)9.984万元;而代女士则需要向靳先生支付房租2.136万元。目前,靳先生已经上诉至郑州中院。“非商品房买卖合同引发的纠纷,认定协议无效后,如果出卖人一方有错,应承担补偿对方差价的过错责任。”郑州市高新区法院法官樊永鸿说,不过,还应区别对待:如购买人明知房屋不能上市交易还签合同、要求补偿差价,法院不应支持;而如果买房人不知道房屋情况的,法院应该支持。

  ●转让“购房指标”,协议是否有效

  李某和王某是郑州同一单位的职工。2003年,单位分给李某一个购房指标,李某将其转让给了王某,转让费5000元,双方还签了协议。后王某以李某的名义交纳了1.9万元的购房款,余款办理了借款合同,一直还款至今。

  2006年3月,李某妻子以自己不知情为由状告王某,要求退房。一审法院判该协议无效,目前,王某已经上诉至郑州中院。

  郑州中院民二庭法官孙燕认为,由类似案件引发的纠纷,应区别对待:如果购房指标转让的双方当事人在同一单位,法院不宜受理;双方当事人不在同一单位的,法院应该受理,而且转让协议有效。

  对此,郑州大学法学院副教授赵可星有自己的见解。“购房指标是形式,房屋是否能买卖,最终看的是房屋的所有权。”赵可星说,如果转让者拥有所有产权,则转让有效;但如果转让者只享有部分产权,则转让无效。

  ●小产权房何去何从

  “目前,郑州市已经清查小产权房157宗,占地2925亩,建筑面积213万平方米。”郑州市国土局法规处处长张国兴说。

  新密市法院法官王世忠分析,购买小产权房存在五大风险:没有房产证、拆迁难补偿、质量难保证、配套不完善、银行不放贷。尽管如此,购买小产权房的人还很多。新密市法院法官郭胜利建议,应立即刹住此风。对于破坏耕地的小产权房应坚决拆除;而对于那些规模较大、符合土地利用规划的小产权房,可以将其变成保障房,居住者需要补足相关费用。

  河南天昭律师事务所律师王春民呼吁,针对小产权房身份违法但大量存在的事实,国家应该尽早出台相关法规,对小产权房严格限制。

     
 
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