淡季开局的2010年房地产市场，迎来了国家宏观调控的最强音。继2009年12月底中央密集出台一系列针对房地产行业的调控政策以来，今年1月10日，一份被称作“国十一条”（即国务院发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，下称《通知》）的综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。

　　二套房贷

　　进一步提高二套房首付比例

　　《通知》中，之前一度执行的二套房贷优惠政策没有再被提及。而“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”的明确规定，让被猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。“严格二套住房购房贷款管理，明确首付比例，此举在于合理引导住房消费，抑制投资投机性住房需求。”中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室况伟大教授表示。

　　记者注意到，在《通知》出台后第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。1月13日，央行发布消息，决定从1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0。5个百分点。这是自2008年6月以来，央行首次上调存款准备金率。“信贷政策还有可能在今年一、二季度进一步收紧，不排除年内出台进一步提高二套房首付比例等措施。”华夏银行工作人员表示。

　　来自官方的信息似也可对此加以印证。在1月13日国新办举办的新闻发布会上，银监会副主席王兆星强调：“对于个人住房按揭贷款的第二套以上的带有投资和投机性的，也就是为了未来出售和价值增值而购买住房的行为，要实行有效的风险控制。”

　　物业税

　　物业税开征，技术上可行

　　尽管刚发布的《通知》中，对是否开征物业税只字未提，但是之前，“物业税”一词已屡次出现在国家相关政策文件中。

　　2003年，中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出：在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税。2003年5月起，北京、辽宁、深圳等10个省区市部分县市开展了房地产模拟评税试点（也称“空转”）。

　　2009年5月，国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提出，要“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。

　　2009年年底举行的一次财税论坛上，财政部税政司副司长王晓华表示，目前物业税开征“从技术上看是可行的”。此番言论被解读为物业税开征在即 。“现在物业税其实是缺失的，但这是下一步的改革方向。”开征物业税抑制房价快速上涨，在财政部财科所所长贾康看来是釜底抽薪的办法。

　　记者从相关人士处获悉 ，目前税务总局已着手拟定开征物业税的可操作方案，具体实施的时间初步定在“十二五”期间，在2011年前后选择城市进行试点。

　　土地出让金

　　中央和地方财权重新划分

　　物业税是地方税种，如果物业税开征，毫无疑问将成为地方政府财政收入的一大来源，而目前已收入地方财政囊中的土地出让金，其归属是否要发生变化？

　　资料显示，2009年，全国土地市场交易异常活跃，排在前20位的城市土地出让金高达8019亿元，同比增加160%，多数城市土地出让金收入占地方财政收入比重达到30%至45%。业内认为，由于受制于“土地财政”，地方政府与开发商之间存在着一定程度的“利益共谋”，是导致房价高企不下的要因。

　　现在若把土地出让金收归中央，中国社科院价格与税收研究室副主任张斌认为是一个一劳永逸的办法，“即便地方政府收了钱，也不归地方政府所有，这样地方政府就没有积极性了”。但把土地出让金收归中央，不仅仅涉及土地管理制度的变化，同时还牵扯到中央和地方的财权划分。

　　尽管土地出让金的归属问题看上去遥遥无期，但日前有媒体报道，中央正在考虑调整土地出让金的缴纳方式和分配比例，可能将土地出让金并入物业税分期缴纳，以逐步削减地方政府对土地财政的过度依赖，引导房价趋于理性。

　　　囤地

　　打击囤地将出台新规

　　2007年，“地王”开始在全国四起，到了2008年，却是流拍满地，及至2009年，各地“地王”又重振雄风。

　　国土资源部副部长贠小苏曾于2010年1月13日透露，截至2009年底，全国仍然约有1万公顷闲置土地，“我们正在安排清查处理，要求各地在2010年1月底之前，基本处理完毕”。

　　从2009年8月份开始至今的近半年时间，政府加大了从严治理开发商囤地现象的打击力度，充分表达了政府从严治理开发商囤地现象的决心。而今年1月10日出台的《通知》，在针对“地王”背后的土地制度方面，提出了“探索土地出让综合评标办法，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积”；在针对捂盘惜售、囤积房源等扰乱楼市秩序的行为上，提出“不得分层、分单元办理预售许可，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售”。

　　国务院发展研究中心研究员廖英敏对此评论说：“探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面是防止‘地王’现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”

　　问责制

　　房地产数据纳入官员考核

　　中央出台的调控政策效果好不好，与地方政府对政策的执行力度关系密切。在新下发的《通知》中，明确提出进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。

　　这是国家文件中第一次在房地产的管理上提出采取“问责制”方法，也是自2009年6月30日中共中央办公厅、国务院办公厅出台针对群体性、突发性事件的《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》以来，“问责制”再度出现在政府文件中。

　　“在房地产的管理上提出‘问责制’，是指在考核地方政府官员绩效时，除了以GDP为主的绩效考核外，同时也将拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例、商品房价格增幅、商品房空置率等代表民生状况的综合指标纳入其中，这样可以督促地方政府增加保障性住房供给。”国家发改委宏观经济研究院专家王晓红预计，下一步国家很可能会将拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例、商品房价格增幅、商品房空置率等具体指标细化，将其纳入对地方政府官员的考核。

　　■最新消息

　　二套房首付低于四成将问责行长

　　据中国之声《央广新闻》30日11时45分报道，关于银行收紧二套房贷款政策，日前有监管层发出指示，要求银行全面收紧二套房贷款政策，包括所谓改善型住房在内的所有二套房均要执行首付四成的比例，一旦出现违规，行长将被问责。

　　监管层在最近召开的一次形势会议上对今年的信贷政策进行了明确定调，其中调整个人房贷和开发贷是今年的重点工作。而对于此前有部分银行对于改善型住房还存在界定不清的情况，监管层明确表态，无论是不是改善型住房，只要是二套房就一律要实行首付四成的比例。

　　一直以来，高息揽储、贷款直接流向股市是银行业的两条高压红线，而此次对于二套房贷款政策的严控程度，已经可以算是第三条红线了。虽然此前有消息称，不少银行借政策空当低首付抢个贷客源，但日前有媒体以购房者身份咨询了几个主要银行，发现目前申请二套房商业贷款首付比例都已提至四成。

　　现在大部分银行依然有二套房的利率优惠政策，优惠幅度从10%到29。9%不等。对此，银行方面解释称，监管层方面的指导思想是在四成首付比例之下，具体利率按照市场化定价来确定。银行会根据自己的情况以及客户对于银行的贡献度来确定最终的利率。不过，也有银行表示，如果在目前基准利率表基础上打七折，则年息为4。158%，而目前中等银行的资金成本情况已经接近4%，银行做七折房贷业务已经是微利。

　　　　链接：中央政府连出重拳调房价

　　●2009年12月9日

　　国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

　　●2009年12月14日

　　中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。

　　●2009年12月14日

　　国务院常务会议提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。

　　●2009年12月17日

　　国家五部委通知：开发商拿地首付至少50%。

　　●2010年1月10日

　　国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。