顶着国内第一只真正私募性质人民币房地产基金的光环，普凯基金正在迅速地复制自己的成功法则。

　　“去年12月的6亿元基金在春节前就已经完成投资了。再过两个月吧，到时候会募集今年的一只新基金，计划10亿元。”回忆去年顺利诞生的第一只基金，日前普凯基金某合伙人对本报记者表示，今年普凯将继续延续去年的模式，即自设子公司作为普通合伙人，联合其他若干名有限合伙人，通过市场私募完成资金募集。

　　与普凯再接再厉的热情相比，其他的海外机构也在摩拳擦掌。同一时间，英国基金公司Psource Capital终于决定，去年与重庆签订的参与基础设施建设与国企重组的330亿元人民币基金，在今年上半年也将迎来募集的时机。

　　除此之外，瑞银集团（UBS）投资银行联合北京市政府，正在筹建一个大型的人民币综合性产业基金。挂帅首席投资官（CIO）一职的极有可能是在房地产行业颇有见树的瑞银投行中国区副总经理张化桥，而未来该基金是否投向房地产领域，也备受关注。

　　根据本报了解，包括凯德置地、摩根士丹利等，有类似意向的海外基金并不在少数。

　　“目前的确很多外资机构都在筹备推出不动产的人民币基金”，戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆表示，尽管欧美地区经济在去年已经开始出现一定程度的复苏，但外资基金的大部分投资机会依然在中国大陆。

　　而在戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成看来，经过几年发展，外资基金也已经熟悉了本地基金操作，再加上政府对于私募基金的放开，外资基金也到了一个转型与开拓新领域的时期。

　　机遇

　　正如叶建成所言，对于这场看似突然的不动产人民币基金热潮，多数的从业人士更习惯用逻辑推导来证明它的机遇与必然。

　　机遇首先来自于中国以及人民币在国际市场上长期的稳定表现。由于境外资本市场持续低迷，导致了海外基金境外投资大量萎缩，而更为糟糕的是，受金融危机冲击，来自欧美的一些长线资金严重缩水，使得以美元为主的外币基金募集无论是规模上还是效率上，都大不如前。

　　在外资机构不得不考虑另辟疆土时，中国房地产市场去年在全球范围内的逆市高企以及人民币长久来的稳定表现恰恰给足了诱惑。

　　整个2009年，中国的经济复苏信号表现得最早也最为强烈，而房地产更是其中不可或缺的角色。“中国的房地产市场在过去一年的回报率明显强于欧美，对私募基金的诱惑极大。”陆逢兆表示。

　　与此同时，人民币的强势表现也更增强了外资决意布局人民币基金的信心。“相比投资受限的外币基金，人民币基金的投资更加方便，并且境内募集，收益直接在境内分配，税费成本更低，利润空间也更大。”上述普凯投资合伙人向记者表示。

　　此外，陆逢兆表示，尽管人民币基金从募集到利益分配不受人民币升值预期影响，但最终外资机构撤出中国结汇时仍将从中分享人民币升值成果。

　　其次，中国产业发展开始向股权投资领域的转型也成为了外资机构发力人民币基金的撑杆。

　　撑杆作用首先来自于从中央到地方共同对产业发展支持力度。随着中央权力的下放，过去一年中，天津、上海、北京以及其他一些城市的地方政府陆续发布了各种政策文件和规定，允许设立股权投资基金和基金管理企业。从总体上看，这些政策文件和规定同时也欢迎外资股权投资基金和基金管理人在各地设立股权投资基金和基金管理企业。

　　美国美迈斯律师行在一份研究报告中指出，中国各级监管机构的措施均推动着国内法律环境的迅速演进，从而支持发展人民币基金，使其成为将来在中国投资的平台。

　　而在这个正在搭建的平台上，由于被认为拥有更加成熟的运营操作经验，包括前文提到的瑞银集团，得到地方政府引导支持的外资基金并不在少数。

　　此外，本土投资机构充当合伙人或有限合伙人对外资基金的贡献也不可忽视。“国内的基金发起者，包括银行，为了增加发行基金的吸引力或者汲取外资基金的实战经验往往会认购部分外资人民币基金，并投向房地产或者股市。反过来看，这也为外资人民币基金提供了一个资金募集通道。”一位外资基金合伙人表示。

　　挑战

　　机遇众多，但面临的挑战也并不少见。

　　“打算归打算，但能不能成功，关键是要看能不能募集到资金。而目前中国的市场仍然有欠完善，募集资金尤其是大额资金依然是个难题。”针对目前市场上络绎不绝的外资人民币基金计划，上述基金合伙人表示要想顺利抢占中国的私募股权市场，外资基金仍有许多困难需要克服。

　　该人士所谓的市场不成熟是指，中国社保基金是广受青睐的机构投资者，但其投资对象范围极其有限；富有的个人投资者因出资规模等各种原因无法支持较大规模的人民币基金。保险公司有望成为最成熟的机构投资人，但是相关条例还需要耐心等待。

　　而即使是目前充当有限合伙人主体的企业投资者和各地政府引导基金面对房地产人民币基金也开始出现变数。

　　“上海引导基金的政策不如预期，涉及房地产投资的人民币基金将不再获得支持。”一位消息人士向记者表示，由于近来的房地产行业调控，政府财政将不再支持房地产人民币基金。

　　也正是因为上海的关闸，一家原本打算在上海注册的房地产人民币基金由于迟迟得不到准生证，而不得不迁移天津。

　　除此之外，一位外资投行人士向记者表示，尽管人民币流动性充足，但扣除上述种种原因，可用的机构投资者资金大量聚集在几家政策性银行，外资人民币基金不得不转求银行支持，募集渠道严重的不足。

　　“这意味着外资人民币基金很难完成大额募集。”该人士表示这将是去年市场表现不好，又计划募集大额资金的部分外资基金的一个硬伤。

　　这还仅是挑战的一部分，如何在房地产的高收益与高风险之间寻求平衡，相对于本土私募基金，显然外资机构对此更为挠头。

　　“由于缺乏长期的稳定的机构投资者资金支持，许多外资基金不再从容，开始在房地产市场快进快出，这在一定程度上再次加重了外资基金对于房地产市场风险的负荷。”一家正在筹备人民币基金的外资机构的一位人士表示。

　　在风险负荷加剧的同时，另一方面由于竞争加剧、募集资金成本的增加，外资的人民币基金开始被迫下调收益水平。叶建成表示目前的外资房地产人民币基金平均收益率约为20%，而这相对于之前的25%~30%，已经大打折扣。即使是运营一直顺风顺水的普凯基金，能够打动市场成功私募的收益水平也只有25%。

　　对于此，上述普凯投资合伙人表示，外资基金也只能更加谨慎地挑选城市与项目。“我们更倾向于拥有成熟现金流的商业地产或者是具有升值空间的项目。”本报记者 张晓赫 北京报道