2010年4月8日——11日，北京春季房地产交易展示会在中国国际贸易中心如期举行。本届春展汇聚了130个房地产项目，成为史上参展商最多的一届房展。

    展会期间，搜狐焦点网诚邀行业专家及主流开发代表做客春展现场，就写字楼投资分析等相关话题进行深度探讨。

【主题】：写字楼投资分析论坛

【时间】：2010年4月10日

【嘉宾】：

21世纪不动产商业地产董事总经理  蔡宇翔

北京都市广宇物业管理公司总经理  郑晶京

理想阳光发展总监  白和平

以下是活动现场图文实录：

    【主持人】：各位嘉宾，上午好！首先欢迎各位的到来，在今年的春展现场来探讨和关注写字楼投资分析这样一个话题。

    众所周知，目前是一个多元化投资时代，房地产因为其保值增值的属性成为不少投资者关注的重点领域。但是写字楼与住宅完全不同，因为其专业性和复合性很多投资者并不是十分了解。尤其在目前市场出现了商住倒挂的背景下，现在是否是投资写字楼的最佳时机以及投资写字楼需要注意什么原则？接下来我们一一解析。

    今天我们非常高兴请到了行业的专家，北京都市广宇物业管理公司总经理郑晶京；21世纪不动产商业地产董事总经理蔡宇翔；理想阳光发展总监白和平先生，也欢迎各位嘉宾的到来。

    第一个问题，我们谈到写字楼的投资分析，可能要先对北京写字楼的市场做一个整体的回顾。接下来郑总您能否介绍一下，现在目前北京的写字楼市场到底是一个什么样的状况？现在是否是投资写字楼的最佳时机呢？

    【郑晶京】：我认为北京从去年的年底应该是住宅销售非常旺的，相对住宅要比写字楼要好一些。这是因为什么原因呢？因为在商业方面的扶持力度没有住宅的扶持力度大。写字楼在一些特殊的商业区里面采取了很多的措施，比如说像中关村西区和金融街地区、CBD地区，这些地方住的企业，据我所知在去年金融危机的时候政府给他们一些措施，像再中关村西区属于高科技的企业，一些环保的企业，政府都给了非常优惠的措施，包括设施的监管。在CBD地区据我了解应该凡是税收达到了一定的额度，政府还给一定的返还。

    所以在这些区域的写字楼发展势头还是非常迅猛的。最近CBD的东扩，包括金融街区的扩展，这说明了一个问题，就是北京市场还要更多去希纳一些外资进来。北京房地产日后可能不再是单纯政府经济的出台，日后还要向金融企业。以后还会有很多的外资，包括国内投资型的企业会非常看好这个地区。因为我们国内的小企业发展非常的迅猛。我知道小企业好像是在东南亚好像是在日本一个新生的企业发展起来是不错的。在东京看到的都是多少年的企业，新生的企业要么是投资的，要么就是非常有实力，有背景的大公司延伸出来的子公司。风险投资很看好中国，所以这样一来，越来越多的企业来到中国，尤其是看好我国的一些高科技方面的人才，包括环保，这样形成对我国未来产业形成了支撑。

    房地产业应该是属于为这些产业服务的，这需要展示企业的形象。高品质的写字楼在这些地区来说，还是很少的。对于北京这么大一座城市还是少，而且全国很多地方的大企业都想考虑在北京办法一个分支机构。我了解在此之前应该是北京的富人是上千万，富人的人数是越来越多，包括上亿资产，他们都从各个省向北京搬迁，同样也会把自己的公司总部推向北京，展示自己的企业形象。所以说北京的房产市场，尤其我认为是写字楼市场，而且据我所知中关村市场满租的情况非常多。

    所以我觉得这个势头是非常好的，现在入市应该是可以的。 

    【主持人】：刚才郑总的发言给了我们一个非常乐观的信号。传达了两个信息：一个是类似于中关村和CBD这样的地区的投资策略已经出来，另外一个是中小企业迅猛的发展，这两个因素决定了未来写字楼投资的趋势非常大。蔡总也来聊一聊，我们知道在最近几年中，尤其是写字楼受金融危机的影响还是非常大的，现在市场是否回暖，是否意味着进入了一个写字楼投资的最佳时机？

    【蔡宇翔】：现在是否是投资写字楼的最佳时机，对于这个问题我有两点看法：如果我手头有资金，我刚才提过的，其实我挺后悔写字楼投资，五年前做错了一个投资的阶段，现在跟住宅相比，我觉得这十年的投资在写字楼上是一个非常错误的决定。为什么这样说呢？当然大家可以看到，现在外面这么红火，来源于是住宅的投资。作为商业地产，就是写字楼投资来说，不管五年前还是六年前，我们投资写字楼市场，当时可能觉得写字楼前景好，在CBD，在中央电视台黄金地物段买了一个写字楼肯定就会跟国际接轨。比如说像香港的中环，或者纽约的中心点或者是日本的银座区域来说写字楼当然是一个很好的投资。当时回报率相对来说也是比较高的，本身甲级写字楼也不多，按照当时2004年的价格计算是一万五。如果你真的花了一万五，我们以一百平米做投资方向的话，一百平米一百五十万，相当于买多少富力呢？两个半三个富力。时间过去了，现在投资人是眼泪汪汪泪，我后悔。访问六年过去，再花一万五买的写字楼，现在在中心区的以中央电视台附近的楼，三万八，就是没有二手市场去成交，不积极，没有说你返价的份，这给人造成了一个很大的投资，当时你要拿150万买了三套富力你是何等的风光。回顾今天万科五环都要三万一平了，大家可以算差了多少倍，如果从四千升到三万多，升了七倍。如果拿当时的写字楼价格一万五，升七倍是多少呢？应该是可以过十万以上了，现在还是惨淡的三万多。

     所以说当时的投资者进入写字楼看好黄金地带的写字楼都是眼泪汪汪的。想当初2004年和2005年你买的写字楼是什么状况呢？租金是6块，回头几年过去了，物业没有升多少，租金大跌。我记得去年金融风暴租金可以从6块写字楼一下子跌到三块多和四块，跌比是接近了40%。

    回顾今年回升了，市场好了，所谓的回升就是从三块到四块现在不到五块，投资回报造成的后果是什么呢？政府本身的门槛也比较高，造成了很多投资者在同样选择前提下我只选择了住宅。现在谁不知道买住宅有升值的空间。所以现在如果是有闲钱的投资者我觉得他根本现在不适合投资写字楼，因为2008年前我们说北京写字楼放量500万平方米，这是在奥运前推出。200多万写字楼的介入，这是一个非常庞大的数字。对于住宅来说，北京外来的移动人口每年上百万的增加，我们说北京几千万的人口，但是写字楼的公司毕竟是现实的，他不一定非得要买，他可以租，哪便宜买那。现在CBD又说东扩，一个庞大的数字代表了投资的方向肯定就明确了，造成了很多投资者真正有眼光把热钱转向了住宅物业。政府还要高调说，商业先行我觉得这真是要考虑清楚。这样本来写字楼市场就没有太大的升副，再加上这个我觉得写字楼的前景是非常暗淡的。如果说写字楼市场有很多优惠，有很多投资，我觉得这个还是有好处的。

    【主持人】：蔡总从自己亲身的经历做了一个非常深入的分析。我想说如果回到现在的话，如果现在您有一笔资金，您还会选择写字楼吗？因为对于现在的节点而言，我的感觉住宅的升值空间已经被迅速填满，写字楼相对来说是一个低洼的价值。

    【蔡宇翔】：其实这个问题也是我一直在关注的问题，其实我特希望马上写字楼就小阳春。这个跟政府有一个很大的关系，因为很多条件是要看政府先行的。我们说政府出台很多政策，这意味着什么呢？我记得从上一年写字楼可能高达30%的空置率，今年已经达到了出租。出租不是说租金猛升，只是把空置率消化掉。因为需求关系消化掉了，就是上年本身应该出租，有很多企业因为金融危机的原因倒闭了，或者说收缩了中国的业务，或者现在只是追回以前的弥补。如果说今年写字楼是一个低洼的话，我们都知道，有很多因素这是写字楼供量的问题。

    如果写字楼要是一个很大的生存空间，先意味着有很多政府的支持，比如说政府的导向性的问题，写字楼从它的门槛四次按揭，而且还有税费，外资又不能涉足，很多外资看到这一点的话，他可能会把这些钱投入吗？这是不理性的。我住宅大不了卖几套，要不然我自己住和租，但是写字楼不行。我们知道写字楼的物业管理费把你吓死。如果我租不出去，我要空置在那块，那写字楼的物业管理的成本可以占到你现在租金高达五分之一。

    【郑晶京】：我打断你一下，您刚才说的道理，如果十年前我花钱是投资住宅上面和十年前投资在写字楼上面，十年前投资住宅的肯定是赚了。但是现在来说，现在的住宅四万、五万一平米，但是写字楼现在没有住宅的价格高。

    【蔡宇翔】：我同意，这是一个很关键的问题。现在写字楼能否继续持有，外来的人是否愿意投资写字楼市场。首先你要是看到未来的前景，就是说房地产为什么火呢？交易是方便，你不要看到便宜，有的股票是一块钱他没有人买，炒到200块钱还疯狂有人追，我们要知道它的流通性。我看今天的写字楼市场没有流通性，没有经济疯狂打电话跟你沟通造就你的话，你知道住宅为什么有那么多人买？价格这么高都有人去追呢？可能我还是觉得写字楼市场现在是机会，因为价格已经到了一个瓶颈了，倒挂了。但是增长点我不敢预期，如果告诉我现在拿到一笔钱我投资写字楼，我是看到价值投资，我愿意像股票似的关门等三年或者是五年，因为二三线城市有很多写字楼的需求，一线需求就是北京上海才有写字楼需求。所以一线城市的前景就由你来判断了。

    【主持人】：投资写字楼时总是不能避免跟住宅要做一个对比，目前可以非常直观的看出两者之间存在巨大的差异。究竟是住宅市场太疯狂了，从而使得写字楼市场显得发展缓慢？还是因为写字楼市场自身的发展出现了问题呢？

    【白和平】：首先从写字楼投资这块来说，我的感觉是风险很大，但是写字楼还是很有机会的。就像刚才主持人说的一样现在市场出现了商住价格倒挂。但是从整个项目投资来说，因为我们一直是在说写字楼后期运营，如果写字楼一旦打散了，这样写字楼的品质会下降，租金也就会相当于拉低了一个档次。比如说中关村PE大厦，另外还有机构投资者，另外机构投资者他们来做这个项目的话，其实是一个产品提升的，他们投资的机会会更多一些。他们能够很好的拉高项目的品质，完成投资最大化。包括佳程广场、凯德置地，其实他们通过后期的运作把项目提高了，这样就卖掉了。这时候其实他的投资非常的成功。我们反过来再说，如果打散卖给业主之后品质没有一个保鲜期，这样会迅速降下来。

    在一个园区里，如果选到核心区域位置的话我觉得是可以投资的。投资分为长期投资和短期投资。如果你要作为一个短期投资，我买过来以后像住宅一样，持有三四年再卖掉，这时候肯定卖一个价格高的价格。如果租的话一方面个人投资者不专业，得需要一个经纪公司和开发商帮你出租。作为长期投资来说合适，但是短期投资应该是比较好。

    【主持人】：刚才我们就写字楼投资分析的大环境做了一个全面的了解。刚才郑总谈到了中关村的区域，谈到它现在的前景非常好。能否结合具体的区域给我们投资者一些具体的投资建议呢？比如说我现在还有一些什么样的机会来把握？另外目前中关村的写字楼中，据您的了解投资的比例是否高？具体的投资回报率大概是多少？

    【郑晶京】：据我了解应该在中关村投资最火的还是属于潘总的中关村，因为这个楼有很多小业主。目前来说楼宇的销售状况也是很好的。而且出租价格都低，差不多每平米四块钱左右。如果你考虑做一个长线的投资，我认为写字楼会到了一个比较低的情况。因为现在写字楼市场的综合均价也是每平方米在两万三到两万八左右。住宅市场每平米是四万到五万左右。相对来说写字楼目前现在的假位比较低，但是现在住宅的概念，如果你做短线投资升值的空间还是短的。因为二三线城市还在推波助澜，还在往前推住宅市场的价格，但是写字楼的投资是一个长线的投资性行为。现在是购买了写字楼，像投资酒店一样，一定要委托给一个专业的公司来管理，这样能够保持楼宇租金的价格是一致的，不会说小业主自己去租房子相互之间竞价，然后把价格拉下来会影响楼盘。

    为什么说写字楼的升值空间是一个长远的呢？因为北京是一个国际化的大都市，写字楼还是一个稀缺性的资源，要建写字楼不是在什么地方都能够建的，一定是交通枢纽好，商务区的位置，适合公司业务发展的地方。写字楼一般占据了城市的黄金地段，而且周围还有一定的商业。我们讲的房产投资是什么？位置，地段还是位置。但是住宅市场的概念，现在是被推起来了。包括我们看到现在通州新开盘的房都达到接近两万块钱或者两万多一平米。我国为什么小企业像雨后春笋的发展起来了，是国家希望扶持小企业。小企业发展起来就需要写字楼，尤其是北京、上海、天津、杭州等等地区写字楼的市场应该是非常好的。

    中关村西区的地方，如果说它要不适合办公发展的话，我相信十五六年前中关村仍然是电子一条街，不会有现在这么大的建筑起来。这只有十几年的工夫，这十几年造就了一批国内的企业，像百度、华旗等等。也就是说写字楼的投资我们要看好的除了地段之外，还要看国家的产业，他为产业去扶持。高科技的产业和环保产业是国家扶持的，这一类产业会迅速的蓬勃发展，而且就在这个特殊的地段。所以这对这个地段的房产的簇拥是非常大的。所以我认为中关村西区市场的写字楼的升温会比较平缓。

    【主持人】：郑总能否介绍一下写字楼的投资回报率，在多少的比例我们是可以考虑出手的？

    【郑晶京】：我觉得这还是要看政府稳定持续的政策的继续推广的力度。从目前来看，如果说政府改变了对高科技产业的扶持力度，在这种情况下我觉得，如果我们投资一个写字楼的时间五到六年，我觉得应该是能够迅速的收回成本，而且租金的受益还是很高的。如果一定要是在一个点的话，还是要观望市场。

    【主持人】：五到六年收回投资成本？

    【郑晶京】：对。

    【主持人】：蔡总怎么看待这种看法？

    【蔡宇翔】：这个问题五年前我是很骄傲的，因为我买写字楼的时候就是五到六年，当时租六块一万五买，七年就收回成本，个个都说我有眼光，今年我的朋友都说我没有眼光，你被回报所迷了，就是贪图高利息，你没有看到未来得发展前景。因为我们自己说是，说这个话就是投资，投资和投机是不一样的，看两年我叫投机，看房地产的发展走势，现在我买去就投机了。就是投资我起码得五到十年，这才是回收期。但是短线有风险，因为你没有长远的发展，其实很理性的看，站在投资的角度来说，因为现在写字楼毕竟价格也上去了，不像五六年前一万多，租六块。同样今天租六块的话，如果到两万和三万的话就已经没有六年的回报了，只是过十二三年了。刚才我特同意白总说的，写字楼要想做的好，是跟投资者的门槛有很大的关系。如果你说我是凯德和大企业，我整买和整个经营整个包装，自然价值就会很好。一旦卖散了，肯定是每个投资者，比如说一栋楼里面全是租给IBM、联想和百度，肯定是好写字楼价值也高。如果是200个小业主持有，再好的写字楼，这样的写字楼肯定上不去。如果我买不买写字楼的话，还得看写字楼销售的个体还是以一百为单位还是五百起步还是一千起步。

    而且写字楼地域性太重要了，买写字楼意味着今天我从门头沟建一个甲级写字楼，你愿意买吗？中关村科技，CBD商务，金融街金融，肯定有主题的，你要围绕这个主题不能是过多的扩散，扩散的结果就是距离远了，很多东西投资价值自然吸引力就没有了，反而投资不一样。今天你说我地铁到了，比如说门头沟和到燕郊，燕郊只有40分钟到国贸这样一样价值会提升。要写字楼到门头沟的话那价值就无法估计了。

    【主持人】：有这样一个现象需要提示一下，今天各位嘉宾的观点非常一致，是看好写字楼未来的前景的。但是我们可以看到，在我们小投资者在疯狂关注住宅市场的时候，有一个举动大的基金和投资机构其实他们没有关注住宅，他们全部关注商业地点和写字楼，这就说明写字楼的价值巨大。

但是对于私人投资者而言，去哪里区域寻找？什么样的写字楼产品？可以带来巨大的升值空间呢？

    【白和平】：从写字楼来说，其实我们在说写字楼的好与坏，首先考虑的是两点，一个是易见性，另外一个是易接近性。这两点也就是反应了项目的一个位置。如果在三环边或者长安街，这些位置是很容易看到项目的，这个就是项目的易见性。在核心区和国贸这些位置交通非常发达，这个就是它的易接近性。这些项目投资都是没有问题。易接近性很强，同样是位置。首先写字楼起来卖的非常好，主要是长安街，如果偏离长安街越远的话价值越低。如果核心区能够往这边扩的话当然是最好。金融街是打造的一个整体园区，投资比较大。包括我们现在到金融街整个环境非常好，包括道路、商铺做的都特别好。如果要再扩的话，其实就脱离了这个圈了。包括中关村西区如果那块做起来的话应该是一个很好的投资机会。 就像刚才蔡总说的，如果要在大兴和房山做一个写字楼肯定是没有什么投资价值的。

    【主持人】：在区域选择上，核心区域相对保守但是升值空间趋小，远郊区是万万不能碰，似乎临近核心区域的周边区域潜藏着巨大的投资机遇？蔡总您看好哪个区域的写字楼投资市场？

    【蔡宇翔】：如果是小型投资者没有什么选择，就是核心区。真正投资写字楼市场，你得看投资的量有多大。因为写字楼不像单栋，如果大兴建一栋或者两栋写字楼绝对没有价值，在门头沟建一栋没有价值，如果建一个很大的产业基地，涉及到几百栋和一个很大的产业链在这块，那未来可能产业的东西或者主题的东西入住的东西，来自全国各地的东西，国外的都进来了，那你未来的发展成果肯定是非常好的。所以写字楼如果还没有找到这种方向的时候，就只有核心区，得等待。现在就像刚才郑总说的，现在我觉得写字楼的价格很值得投资，包括现在政府的政策有所制约，一旦要开放国际化的步伐，比如说在住宅上可以收紧按揭和贷款，相对住宅我也拿四层，写字楼两层住宅外资不给进，写字楼可以投资那感觉就不一样了，个体我就不给你买住宅，这样投机的情况下来了，写字楼可以买，反正买了你租出去那是你的事，投资者也是冷静的。

    所以说换一个角度来看，现在写字楼价格，特别是中心区的写字楼，无论是CBD区，金融街区和中关村区的同比住宅来说写字楼绝对是超值的。

    【主持人】：蔡总能否给我们介绍一下，现在对于写字楼投资，国家的一些资金政策是一个什么样的情况？

    【蔡宇翔】：对于国家资金其实没有特别资金的政策，只是因为你很多东西，比如说门槛高一点。因为买写字楼当然第一使用年限就短了，本来就50年，跟住宅70年不一样了。第二，你的按揭，你门槛就比较高，四层按揭跟两层按揭跟投资者的资金实力要求就很高。包括对外资的介入写字楼里面，甚至于外资买了以后是不可以出租的，他要买写字楼只能够是自用，不能作为投资性的东西，如果我是外资我在选择住宅和写字楼的时候我毫不考虑炒住宅，反正你也没有限制我。所以这肯定是有一个很明确的选择，这是政府在这方面的制度。

    【主持人】：郑总，刚才蔡总介绍了写字楼投资的时候，不光要看物业本身的区位和自身的本质，也要看区域的定位和产业的发展方向这样一个大环境。在现在的这样一个位置，我知道尤其是之前的甲级写字楼是外资争夺的方向。现在大家纷纷关注，因为核心区已经饱和，现在很多企业开始向外迁，这样独栋办公的绿色产品是否会成为未来的投资方向呢？

    【郑晶京】：会，这一点我很肯定。比如说CBD地区的北侧，大望京产业地区，大望京地区马上要打造一个新的东西，很多写字楼的公司他们有定向的消费群体，因为写字楼建立起来为谁建的，一开始就很明确。我们知道像西门子和一些其它的国际500强企业有很多在望京做投资。望京也算是跟中关村相关的一个园区，政府给予的扶持力度很大。也就是说独栋的写字楼适合中型的企业，比如说做一些科研，他需要的体量比较大。像这些地段的写字楼就是为这些企业量身定做的。也就是说现在写字楼的建设，从最早的同质化现象，开始现在细分，分的越来越细了。现在写字楼根据企业的需要去建造，比如说需要有研究软件的，或者说做技术方面研发的，比如说研发电池蓄电，那多少层要做实验室。所以这些地方的写字楼的建设定向程度，不可能说日后卖不出去，不存在这样的现象。而且政府对这些地区的园区企业是给予了一定的优惠政策。也就是说他们卖的可能是一个地块，然后你根据企业需要帮我规划。园区然后给你在方方面面给予一些支持。

    这些地区周边会起一些小型的写字楼，日后可能为园区内的写字楼服务，跟园区内企业相关的一些小型企业，他们会跟他合作，追着他们去做周边，这样的数量会增多。但是总体来说写字楼的投资，我认为一定还是要在核心区，这样非常的保险，不会配备，因为写字楼租金价格是非常高的。写字楼差异化还有稀缺性资源，不会漫步目的的下去了，政府也看到了这一点，他会控制。就像市场控制豪宅的建设和别墅的建设，包括前一段时间政府把叠拼的户型都列入了别墅类户型。政府一定会出台一定的政策给你一定的指导性原则。政府每天都知道每天市场上的房屋销售额是多少，房屋销售出去了多少套，这个把控是很严格的。所以看到长远投资的话，我觉得投资势头还是一定会发展。

    【主持人】：刚才郑总的观点就是说现在写字楼市场已经进入了产品细化的时期，还是有一点，就是一定要关注国家政策和产业的走向。提到这一点，我想具体谈到CBD的区域，CBD东扩大家也都知道了，这里面肯定孕育一定的写字楼的投资机会。同时另外一个是最近刚刚恐怖的是大望京的商业规划，三到五年同样也有一个非常大的写字楼的投资。我要是作为一个投资者肯定是在这三者中间有机会，那我应该如何去把握这个机会呢？   

    【蔡宇翔】：这个问题说的很好，其实我觉得作为一个投资者来判断，很关键一个问题在于，我们现在知道市场上说北京市政府要选址去通州，另外一个是选址是石景山。如果北京市政府去通州了，那我东扩肯定要东扩到底，那我就不往大望京了。站在朝阳区政府的角度来说，如果北京市政府没有落那块了，那我干吗要便宜通州市政府，我肯定要往北，所以大望京肯定是顺其自然的，我在朝阳区的发展肯定是适合我自己的。站在这个观点要判断了，到底北京市政府有没有机会到这里面，这是你的决策了。如果你要看到新闻哪天出了，说北京市政府落户通州了，那你就往直线距离投资，就不要偏北了，如果政府没有落锤，如果你选择在石景山和东部地区了那你可以偏北。因为毕竟没有市政府的存在，这个区域还是以纯商务，通州肯定是以居住为主了。因为庞大的居住社区，肯定以很多跟政府相关的产业，经济发展的东西可能就会吸引到石景山去了，这是很关键的问题。

    所以选择这一点就选择了未来的价格走势。

    【主持】人：白总对这个问题有没有补充？

    【白和平】：首先是考虑写字楼这块来说的话，刚才说的望京区、上地等于这些区域，这是给大家创造了一个试租的产品。真正作为投资来说的话，这几个区域的土地价格都很高。如果要拿这种地段项目的话，我觉得应该可以稍微再过十年，你才有机会能够挣到钱。比如说大的总部在各个园区住下来以后，等于是在这个区域基本上是研发单位，但是真正一些销售的窗口等等，其实他还会在这个核心区域，不会走，这是因为的交通和时间成本、交通成本很多东西都会约束他会在这个核心区。包括你出去办事，你从望京过来这边，坐车可能要到这边来两个小时左右。如果要现在再投资来说，还是核心区域更好一些，核心区域的保值也会更好。就像蔡总说的一样，如果别的地方一下子发展不起来，这块就可能废了，不能说废了，可能投资的价值不会太高。

    据说传统的几个核心区，包括燕莎商务区也慢慢淡了，而且外资的企业也非常多，我觉得那块应该是真正的一块洼地。投资的风险虽然不高，但是回报率会非常高。

    【主持人】：由于时间的关系，我们今天的论坛只能接近尾声了。今天请到的专家都是行业资深人士，希望在现场能够用非常简短的语言对写字楼投资原则以及风险控制进行一个概括和分享。

    【白和平】：刚才我说过，大家在考虑写字楼的时候，第一，一定要选择写字楼的易接近性和易见性。第二，写字楼的风险比较高，虽然说有机会，但是你还是有投资的机会，但是希望大家更慎重。谢谢！

    【蔡宇翔】：写字楼市场是这样的，是一个理性的市场，有别于住宅市场。你要反过来看，如果投资写字楼市场，判断力更取决于市场炒作。我们说住宅市场有的可能是群众的心态，但是写字楼市场可能比较理性一些，区域选择和门槛造就了你可能要有一个平稳、长远的眼光去得到最终的利益。谢谢！

    【郑晶京】：我觉得投资写字楼还是要看地段，地段非常、非常重要，比住宅要重要得多。尤其目前来说还是要以核心地段为主量力而行。因为我们每个月都会出市场调研的报告，大家可以登录我们公司网站去下载，可能有一些帮助。

    【主持人】：谢谢各位嘉宾的精彩观点分享。今天我们写字楼投资分析的主题论坛只能够到此结束。接下来有更多的住宅和写字楼投资的观点，可以继续关注搜狐焦点写字楼网。谢谢大家，谢谢各位嘉宾！