又近8月，又是上市房企半年报扎堆发布之时。当一众媒体把目光聚焦于上市房企半年业绩时，似乎发现，恒大地产的风头甚至盖过了万科。去年，恒大被聚焦是因为它的上市；上月，恒大被聚焦是因为它的八五折销售；7月，恒大被聚焦是因为它高调调高了全年销售业绩到400亿元。恒大的“明星”路线似乎已贯穿了2009年与2010年。

　　“一般说来，上市公司上市前和上市后一年是与股东、投资者关系比较重要的时期，上市之前的各种有利储备都会在后一年释放出来。所以，刚刚上市的公司第二年业绩都会尽力呈现出较好的状态。”北京正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人、副总裁郝炬说，“而接下来，将会有几个坎要过。”

　　可以说，恒大地产目前正处于上市后与股东、投资者的“蜜月期”，股东信心非常重要。恒大一系列的高调之举是否意在于此，值得分析，而后势如何，也是恒大以及恒大的股东关注的重点。对此，恒大地产相关负责人对《中国建设报·中国住房》回应称：“对于下半年的预期，我想不必过多解释，首先我们调高了全年业绩，年增长从20%上调到30%，我相信这足以表明恒大对后市的预期与对自己的信心。”

　　回应市场业绩质疑

　　尽管最终的上市公司中报尚未发布，但7月中旬恒大于香港高调公布了上半年业绩：累计实现合约销售额209.8亿元，相比2009年同期的102.4亿元，增长104.9%。

　　对此，郝炬认为，上市前后恒大采取的是扩张战略，奠定了增长的潜力。整个2009年，恒大新增项目和获取土地的比例都在加大，存货比2008年底多了一倍，大量土地储备会在2010年转化为可售房源，所以，2010年在建项目可售面积会比2009年大很多，销售的增长本身就是有一定基础的。此外，“恒大在销售价格策略方面是动作较早的，也许不像人们想象的降价很多，但是都采用低价开盘策略。目前的业绩指标意味着此举起到了良好的作用。”

　　对于恒大的高速增长和逆市业绩优秀，市场的评判却是多重的。目前，鉴于恒大在某些城市的销售并不理想的现状，甚至有人质疑，恒大的销售业绩和面积是否掺杂水分。

　　对此，恒大地产相关负责人对本报记者回应道：“作为一家香港上市公司，发布假的销售业绩是不可能的。香港联交所的法律比较健全，在发布业绩报告上甚至较内地都有更严格的要求。我们不可能做这样的事情。如果有人这么说，我相信我们也可以追究他的法律责任。”

　　恒大地产董事局副主席、总裁夏海钧在表述恒大今年业绩良好的原因时，归纳为几点：一是二三线城市提前布局的战略；二是进入的城市都属于高增长区域；三是单幅土地面积比较大，有利于完善配套，性价比较高，容易得到市场认可；四是标准化的产品运营。

　　“不排除在报表数据、财务处理上进行美化和调整，但前提是得符合上市公司的相关规范。”一位业内资深人士也基本否认了“造假”一说。

　　据记者从一些渠道了解到，恒大为保证销售业绩的实现，采取了类军事化的管理策略，也有很多激励手段。比如，一线销售人员的底薪可达同等区域的同等人员的一倍；每个区域的总经理每拿到一块地，就会立刻增加月薪5万元；严格的销售人员末位淘汰制等。恒大方面对这些都给予否认，但强调“我们的管理确实具有比较高效的执行力，这也对业绩有很大的推动作用”。

　　400亿元以后或遇管理瓶颈

　　尽管恒大对于自己的战略、发展模式充满信心，但是上市一周年之后的平稳发展期，也就是2011年之后的走向，仍充满不确定性。

　　“正略钧策前一段时期做房地产企业压力测试时，总体判断恒大的资金压力较大。这个结论主要是基于对其存货量太大的担忧。目前来看，如果2010年上半年销售数据是真实的，其压力不会太大。”郝炬指出。

　　研究恒大模式可发现，它和碧桂园有点像，都是在二三四线城市的郊区低价拿地、项目布局，受调控影响小；高端产品很少，总体价格较低，在弱市下，对于首次置业和首次改善的客户群非常对口，初步形成了对中端客户的吸引力。“如果说去年做富人的房子赚钱，调控之后，适应调控期的产品销售业绩好，是很正常的。”郝炬说。

　　可是，问题也随之而来。业内人士认为，为了上市，恒大必然选择了一条高速扩张之路，资本市场容易青睐，这对于上市是有利的。但上市并不意味着发展成功，不找到自身发展的特点，只是简单的扩张，容易被人称作“匹夫之勇”，不会长久。

　　“只要在2010年能解决销售问题，业绩保持合理增长，这一关口打通后，就算初步实现了销售收入和产品形态的到位。而在未来还能否做到这一点，我很关注。”郝炬认为，“万科做到600亿元就会遇到管理的瓶颈，而恒大到了400亿元估计就会遇到管理瓶颈，毕竟它们都不是快速增长的发展模式。如果上市之前是‘面子活’，上市之后要逐步实打实地发展了。”

　　那么，在恒大调高到400亿元的业绩目标之后，它的管理瓶颈或许就要到来了。按时间推算，如果恒大顺利实现目标的话，就在明年。

　　夏海钧说：“恒大战略很清晰，不管市场怎么调整，我们是在市场的发展规律中找到老百姓可以接受的价格。”对此，郝炬指出，恒大并未形成自己的清晰战略模式，上市之后的战略较之前应该做出调整。“如此大的体量运作下，只有销售额是不行的，这对销售业绩、成本控制、财务策略、现金回笼能力和持续经营能力都提出了很高的管理要求。”