看好恒大万科

　　11 家香港上市的中资房地产开发商2010 年上半年实现合约销售额平均增长16%,若是扣除增幅翻倍的大型的恒大地产和中小型的合景泰富,其余9 家公司的平均增速仅为7%,显著低于同期全国住宅销售额20%的增幅,主要原因我们认为是上市公司在大城市业务更多,导致去年高基数和今年受调控影响更大。

　　基于今年年初定下的全年销售目标(11 家公司的合约销售额平均增幅为20%, 08 和09 年该增速分别为13%和116%,同期全国增速为-19%和80%),上半年该11 家公司的平均销售额达成率是42%。根据上半年销售少下半年销售多的惯例,这个完成率不算差,但从5 月份以后大城市销量同比下滑逾半来看,今年下半年要取得销售额两成以上的增长无疑是压力重重的。

　　几乎所有的开发商上半年的销售均价都较去年下半年进一步走高,但平均增幅从20%(2009 年下半年平均房价较之上半年的增幅)回落到10%(2010 年上半年平均房价较之2009 年下半年的增幅)。但仔细观察6 月份的销售数据,我们发现个别开发商已经开始先于同业在价格上采取让步,并因此取得了理想的促销效果,我们因此对不同开发商的定价行为进行了进一步的梳理和分析:

　　1) 企业在定价策略上仍有分歧。

　　万科与恒大:降价急先锋—万科、恒大、中海外与碧桂园作为住宅销售规模最大的四家开发商(2009年销售面积分别为663 万平、564 万平、477 万平和475 万平),在定价策略上不尽相同。作为规模最大的两家开发商,万科与恒大无疑在定价策略上更为‘与时俱进’。恒大在四月份第二轮地产调控推出之始,就开始宣布全国范围八五折销售;而与08 年的高调降价不同,万科此次价格调整可谓只做不说,等到6 月销量环比大增八成出炉后,公司方才承认当月在全国范围内进行了约15%的价格促销。从今年1 季度的最高点算起,该两公司6 月的合约销售均价均大约下滑了18%左右;中海外:两地市场投资者经常拿港股龙头企业中国海外发展与万科作比较,作为全国销售额最大的两大地产开发商(2009 年分别以634 亿人民币和478 亿港币位居住宅销售额前两名),中海外在整体规模上的略小一筹,导致其在价格让步上未有动作,6 月份合约销售面积因此仅与五月持平,但公司表示上半年业已完成全年计划销售面积的一半,因此并不急于降价销售。

　　华润置地:作为中资地产另一大蓝筹股,华润置地今年以来的销售业绩可谓差强人意,尤其是与其辉煌的2008(年销售额同比增43%)和2009 年(年销售额同比增214%)相比,公司今年上半年仅实现合约销售额70 亿元,为去年全年销售额的28%。公司表示,因为销售回款主要是用于支付土地款的,在现在土地价格整体尚未见松动的情况下(没有便宜货可捡),并没有非常显著的降价销售动力。

　　2) 目前降价仍能取得积极的效果。

　　降价推动万科6月份销售率回升:跟随6 月的降价行动,6月万科新盘认购率从5月的59%上升至65%。

　　从分区域情况看,珠三角区域销售率达到69%,其中深圳销售率达到99.37%,厦门达到90%,广州80%,东莞小于60%。北京地区销售率达到66%,青岛沈阳小于60%。长三角地区销售率较低,其中上海58%,南京、苏州和无锡高于70%,杭州仅为26%。

　　不降价的绿城销售率逼近历史低点:以不降价著称的该公司6 月份新推主要楼盘的整体去化率回落到54%,已经非常接近2008 年的历史低点52%(2007 和2009 年的平均去化率分别高达85%和89%)。

　　其中,公司大本营杭州的去化率受损更为严重,旗舰项目蓝色钱江5 月份的开盘首日去化率方能达到58%,6 月份则进一步下挫致30%。

　　对行业基本面的判断:

　　1) 价格下滑的趋势已经形成,随着供应的增加(去年三季度以后加大的新年开工将陆续入市),开发商在销售压力下将不得不采取更为激进的降价措施。

　　2) 紧缩政策能否持续贯彻依然是我们判断未来房价走势不可忽略的因素之一,对此我们倾向于认为政策态度不会改变,最近的一些官方言论也让我们进一步加深了这个看法。

　　3) 目前的市场反应仍是价格调整初期阶段的特征,也即,降价能带来销售率的回升;但如果价格在未来仍待进一步调整,那么期间销售率可能还将有探底过程。

　　4) 土地的价格可能是比房价更好的观测指标,如果说2009 年下半年是地价推着房价涨,那么今年下半年地价的下跌就很可能成为诱发房价全面松动的导火索。