自4月中旬“史上最严厉”房地产调控政策出台,至今已过百日。总体来看,调控效果大致可归纳为量跌价滞,而价滞的矛头,直接指向了开发商。面对调控和滞销,不少开发商仍抱着观望的态度,这导致时至今日降价仍不明显,15个月来全国70个大中城市房价首次出现环比下降,也只有可怜的0.1%。因此有不少业内人士指出,量跌价滞僵局的打破很大程度上取决于开发商的状况。

　　不过在房价变化不大的背后,房企内部却悄然出现了不少变化。降价的趋势加大,土地市场趁低抄底,重心向二三线城市倾斜,进军保障房市场,高层频频人事变动……实际上,在国家对房地产业深度调整的同时,开发商也面临着调整、转型的抉择。即便这些转型更多的只是一些苗头和现象,但或许也蕴藏着未来中国房地产业发展的方向。

　　今年初以来的房地产调控,已棋至中盘,一些地方楼市价格未见松动,交易大幅萎缩,市场对峙令买卖双方都陷入焦灼状态,政策向左还是向右?房价向上还是向下?调控中的两难楼市正处于走向变化的关键节点上,政策和市场将往何处去?市场各方的心态和行动正在发生什么变化?下半年房价会降多少?是继续等待还是出手?……针对一系列社会各界关注的热点,本报策划推出“调控下楼市变化走向调查”报道。针对市场及市场主体各方正在发生的变化,深入调查,展现调控下楼市正在发生的变化走向。

　　在房地产新政实施3个月后，有关房地产市场的话题再一次引起人们的普遍关注。种种迹象表明，我国的房地产新政正处在“十字路口”，房地产市场调控也似乎陷入进退两难的状态。

　　受到政策调控影响，北京、上海、深圳等主要城市购房观望情绪依然很浓，然而舆论界最近纷纷曝出一系列政策松动之说。业内人士指出，下半年房价调控基调不变，政府稳定房价的决心依然不变。

　　走过1-2月的“假摔”，经历了3-4月“量价齐飞”，再到5-6月份的“冬眠”，上半年，京沪深房地产市场整体出现了成交量下调，但是，地量并未见到地价。

　　房价现松动房企面临资金压力

　　面对下半年可能出现的销售下滑和融资困难,抢先降价的房企明显先摘到了果子,而没降价的房企要面临资金链的巨大压力。显然,调控政策导致的市场预期变化之下,地产商们对市场的预期,也正在发生微妙的改变。除万科外,上海绿地、中铁建设等全国性开发商,也都开始“适当降价,配合调控”。

　　降价,行业龙头万科再次以其在调整中的快速应对赢得市场先机,在僵持、拉锯的市场中,万科6月份月度销售额创新高,实现销售面积85.7万平方米,销售金额87.7亿元,分别比2009年同期增加27.8%和27.9%。

　　国家统计局最新公布的数据显示,6月份全国70个大中城市房价同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点,环比下降0.1%,这是近15个月来全国房价环比涨幅首次由升转降,调控初显成效。

　　在珠三角,楼市成交价格更是出现了一定幅度的下降,楼市格局呈现“量价齐跌”之势。据广州市国土房管局的统计数据,6月,广州十区一手住宅交易面积为52.52万平方米,环比减少4.3%；交易登记均价为每平方米12560元,环比下降3.0%。在另一个风向标城市深圳,6月住房价格继续下降,与年初房价水平相比下降超过两成。深圳市房地产研究中心7月23日公布的数据显示,深圳市新建商品住宅销售规模同比降幅较大,6月成交量为14.21万平方米,比5月略有增加,但环比4月下降了60.2%,比去年平均水平下降74%。6月住房销售平均价格为每平方米17895元,比5月环比下降5.81%,比年初下降22.6%。

　　虽然就目前来看,珠三角房价的下降主要还是中高档楼盘成交比重减少带来的“结构性降价”,但全国各大城市迅速萎缩的成交量正在给越来越多的房企带来压力,降价潮在即的声音不绝于耳。今年5月,恒大地产就率先祭起“降价”大旗,在全国启动降价攻势,旗下所有楼盘均以原价的八五折优惠出售,持续至今。近期在广州,不少市民还频频收到“恒大山水城8.6折,送1600元豪华装修”的卖楼促销手机短信。

　　被视为风向标的龙头房企万科也不甘落后。在北京,在5月后开盘的中粮万科紫苑项目上,中粮万科率先将销售单价下调800元/平方米,最终换来了开盘当日销售率50%以上、不到三个月全部售罄的业绩。而7月25日开盘的中粮万科长阳半岛项目(下称长阳半岛),开盘价更较原来预期均价15000元/平方米,骤降1600元/平方米,下调至均价13400元/平方米。

　　7月1日,中国房地产信息集团和相关部门依据70个城市销售数据统计制作的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示,在排名前20位的大型房企中,前6月只有恒大地产一家完成全年销售目标的50%以上,超过九成的房地产企业均未能完成今年销售目标的五成。

　　另一方面,在中原地产的一份半年度报告显示,从国内融资环境来看,从去年第三季度开始,尤其是今年4月新政颁布以后,开发商的国内融资途径遭遇围堵。以招商地产和万科为首的上市房企近700亿元增发申请即告暂停。2010年上半年十大房企共计融资323亿元,仅占去年全年融资额的25%。

　　显然,调控政策导致的市场预期变化之下,地产商们对市场的预期,也正在发生微妙的改变。除万科外,上海绿地、中铁建设等全国性开发商,也都开始“适当降价,配合调控”。

　　【局变】

　　抄底二三线城市大型企业拿地加速

　　经过之前几次调控,许多开发商已经学会了在危机中寻找机会。业内人士分析认为,真正令房地产企业销售业绩逆势增长的,是开发商们在二三线城市的提前布局。

　　调控以来,房企追逐高价地王的热情明显降低,但土地市场依旧暗流涌动。借鉴以往调控经验,不少开发商在土地市场逐渐走弱的时候,依然出手争取自己最中意的地块。尤其是一些具有国企背景的开发商,更是积极“抄底”土地市场。

　　仅仅从6月29日到7月1日的这短短3天里,首开股份、北辰实业、中国铁建、华侨城等国企开发商分别以27.3亿元、12.56亿元、近53亿元、37亿元在贵阳、北京、广州、天津等城市拿地,累计斥资超过百亿元。而刚刚披露漂亮中报的招商地产,上半年新开工9个项目,建筑面积67万平方米,扩充土地储备46万平方米,使得总储备超过1000万平方米。

　　实际上,经过之前几次调控,许多开发商已经学会了在危机中寻找机会。业内人士分析认为,真正令房地产企业销售业绩逆势增长的,是开发商们在二三线城市的提前布局。根据排行榜的统计,一线城市的销售额占企业业绩的比例已经从原先的39%下跌至29%,而三、四线城市的市场比重由去年同期的13%,扩展至今年上半年的19%。二线城市的销售业绩也大幅增加。

　　最典型的莫过于恒大地产,据其内部人士透露,恒大地产在今年前6月业绩能够创新高,“全国范围内的85折降价促销”只是表面因素,根本的原因是恒大提前在二、三线城市布局,上半年的销售业绩主要来自沈阳、合肥等地。凭借以二三线城市为主战场的优势,最近恒大地产甚至高调宣布今年的销售目标将逆市上调30%以上至400亿元。

　　业内人士表示,国务院副总理李克强近期“推进城镇化建设”的表态,将成为开发商们重点发展二、三、四线城市甚至小城镇的冲锋号。

　　在这样的氛围下,占据优势地位的大型房地产企业并购拿地开始加速。恒大地产已多次公开表示,将借机扩大市场份额,推动行业整合,并表示二三线城市将成为恒大重要的并购区域。与此同时,万科、保利等公司也明显加大了获取土地的力度,仅5月份两公司拿地已有12宗。

　　2010年6月,新一轮的行业洗牌似乎已经悄然展开。2010年6月上半月,诸如SOHO中国、花样年、世纪星源等一些大企业趁势大鱼吃小鱼,通过并购、增资等收购成熟项目,获得优质地块,借此进军当地市场。公开数据显示,今年5月,属于房地产业的并购案达8起,交易金额达2.41亿美元,与4月并购相比,数量翻番,在所有行业中,排名第二。到了6月,仅上半个月房地产企业并购案已达8宗,达到了5月份整月的数字。

　　而除了并购和转战二三线城市,新的市场形势也让许多开发商转型商业地产。7月25日,一向从事住宅开发的中国奥园以1.6亿元收购了广州珠江新城CBD写字楼物业。相关报告显示,万科已宣布将商业地产资产比例提升至20%；保利也打算在未来三年内将商业地产投资额占其全部投资额的比例提升至30%；华润置地则透露未来商业地产资产比例与利润贡献率将提高至40%。而碧桂园、合生创展、中粮集团、金地集团等开发商也都纷纷宣布加大商业地产项目的比重。