土地市场“地王”频出，中国奥园（港交所代码3883）却剑走偏锋，以并购项目的方式攻城略地，一路高歌猛进。

　　7月7日，奥园发布公告，拟以3.7亿元收购世纪协润投资有限公司（以下简称“世纪协润”）41.33%股权。与此同时，奥园向世纪协润提供4.6亿元两年期贷款，按年利率7厘（即7％）计息，该贷款将主要用作支付世纪协润就耀辉国际城（推广名为“擎峰”）62%股权转让、应付首开股份(600376,股吧)（上交所代码600376）的转让款。

　　通过此次交易，奥园将以曲线方式成功进驻北京市场，且收购的项目又位于CBD核心区。对此，北京一位开发商老总认为，京城的土地可谓寸土寸金，收购项目比直接在招拍挂市场上拿地划算得多。

　　这是奥园今年5月以来展开的第三桩收购。5月21日，奥园公告拟从天誉置业购得该公司广州天河北地块七成股权及股东贷款，分别作价3.52亿港元和1200万元人民币。6月19日，奥园宣布拟以6.4亿元，收购债务缠身的昌盛中国位于广东中山的一幅住宅用地。

　　奥园的并购野心远不止于此，坊间传闻，目前奥园正在洽谈的项目包括：拟以8亿元收购天誉置业广州白鹅潭江景项目，以10亿元并购重庆渝北占地面积为500亩的大盘等。

　　“奥园的胃口越来越大。”交银国际房地产研究部分析师何志忠向《地产》表示，奥园上市融到的资金尚未完全花出去，后续融资还在进行，收购项目拓展业务是当前比较理想的选择。

　　折价并购

　　奥园所展开的收购行动，都是从债务缠身或资金极为紧缺的公司中获得“猎物”，并购耀辉国际城亦是如此。

　　该项目位于北京朝阳区建国路与西大望路十字路口东南角，与京城顶级商业综合体华贸中心仅一路之隔，建筑规模超过24万平米。

　　然而，从2004年一出世，擎峰就命运多舛，期间经过数次股权转让，直到2008年初，因开发商资金紧张，被迫陷入停工。

　　经过多次股权转让后，首开股份取得该项目控股权，所占权益为62%.但走中端开发路线的首开股份无心开发该高端项目，于是2008年4月，它再次将其所持全部股权转让给世纪协润，作价4.587亿元。

　　首开股份退出后，世纪协润拟通过寻求资金合作来盘活此项目，并把引资对象初定为美林集团。受金融危机影响，世纪协润未等到美林集团的注资，无力支付首开股份股权转让款。若世纪协润不能在7月31日前支付这笔款项，首开股份就有权解除股权转让合同。手持充足现金的奥园与缺钱的世纪协润一拍即合。

　　据上述北京开发商老总介绍，擎峰项目建成后，每平米售价将高达4万-5万元。如此算来，该项目总销售额将不少于100亿元，奥园出资不到9亿元即可分享差不多一半的收益，是一笔非常划算的买卖。

　　奥园先后抛出绣球的两个广东项目，卖方亦是债务缠身。受金融海啸冲击，雷曼兄弟破产，受此牵连的天誉置业不得不断腕求生，折价贱卖天河项目70%的股权，以偿还雷曼兄弟2.2亿港元的债务。

　　而上市未果、债务缠身的昌盛中国，选择以亏损1.5亿元贱卖中山项目。奥园公告显示，该幅土地位于中山市西区广丰园区，可销售面积将为35万平米，产品类型为复合式公寓及低密度住宅。

　　据了解，该地块是2007年中山市的“地王”之一，2007年9月，经过308次举牌，昌盛中国旗下的中山广场房地产开发有限公司以总价7.9亿元竞得。两个月后，昌盛中国与香港苏格兰皇家银行签订用以付清土地使用权的贷款协议，本金为6.48亿港元，年息按13%计算。据了解，该笔贷款已于2008年年底到期，昌盛中国苦无对策，只能变卖资产。

　　考验融资能力

　　即便奥园拣的是“便宜货”，但真金白银还是不少出，这些用于大举并购的银子从何而来？何志忠给出的答案是，奥园上市后，在土地市场上鲜有动作，上市融资尚未全花出去。

　　2007年10月，奥园在香港成功上市，总共募集资金达37.5亿港元。据其2007年报显示，上市所募集的资金，除去用于赎回部分可转换债券的7.43亿港元和发展现有项目的8.38亿港元外，其余都将用于收购土地。

　　刚刚上市的奥园恰逢行业调整期，在土地购置上一直按兵不动，因此，当行业回暖时，手握的大把现金正好派上用场。

　　除了上市融资外，奥园也积极拓展其他融资途径。收购昌盛中国中山项目，奥园通过香港苏格兰皇家银行的贷款支付此次收购费用。据了解，该笔贷款总额为5.9亿元，分三期支付，期限为三年。第一期将于股权过户后15个月支付。届时，奥园已可利用该项目的预售收入来偿还第一期贷款。

　　对此，奥园首席财务官林锦堂表示，收购中山项目公司只需投入5000万元自有资金，而这一项目的预期回报率相当理想。

　　在何志忠看来，按照奥园当前的收购进度，预计今年将完成至少上百亿元的股权收购，仅靠上市融资的钱是不够的。因此，要完成今年的收购蓝图，奥园必须打通其他融资渠道。

　　为了顺利实施收购计划，奥园正在积极融资。7月10日，奥园又发布公告，拟配售3.6亿股，募集资金6亿港元，由大摩和荷兰银行负责此次配售。

　　除此之外，据林锦堂透露，奥园正在与商业银行洽谈授信，目前已得到至少15亿元的银行授信，都将用于项目并购。

　　借势扩张

　　在奥园掌门人郭梓文的战略规划中，收购土地或项目是奥园拓展全国市场的重要手段。2007年成功上市后，郭梓文并没有追随同行在招拍挂市场上疯狂拿地，而是为手中的资金寻求更好的出路。

　　早在2008年3月，奥园就打广告寻求土地和项目合作信息，意向城市包括北京、上海、广州等13个城市，要求城市中心的土地建筑面积在5万平米以上，而城乡结合部的土地须在300亩（约20万平米）以上，合作形式以购买土地、收购项目公司股权或房地产集团公司股权为主。

　　2008年7月，郭梓文以年薪600万港元及2000万股认购期权的价码，邀请在资本运作和并购上拥有丰富经验的武捷思加盟奥园。武捷思加盟之时，就表示在土地储备增加上，奥园要举牌少一点，并购多一点。作为奥园董事副主席，武捷思主管战略规划与行业并购。至此，奥园伺机“抄底”的万事已经俱备，只欠行业回暖的东风。

　　同时，林锦堂也表示，市场向下时，政府不愿意拿出好地块，而市场向好时，竞争又非常激烈，奥园想买到“投入少、回报高”的优质项目，并购比举牌更有希望。

　　截至2008年年底，奥园拥有土地储备约为560万平米，足以应付未来5年的发展需要。林锦堂透露，2009年，公司主要通过项目收购来增加土地储备面积。据了解，目前奥园在广东、广西桂林、江西、重庆及沈阳拥有项目，并已经动工开发，此次收购擎峰如将成行，奥园的触角将成功伸至北京。