二手房交易市场自2009年春节后，经历了持续半年的成交量高位，同时，创下了成交价格涨幅新高。而9月份，由于银行贷款将采取合同价和评估价孰低原则的新政横空出世，“链家地产”市场研究部认为，这些对于始终高位平稳运行的交易市场仿如一枚激石，并且也会如荡起的涟漪般越到时间外围影响越大，而身在核心的九月份更多的是承担起四季度“分水岭”的角色，每一个交易指标几乎都处在短期稳定长期或可变化的特殊状态下，未来引导交易市场向年底高位冲刺还是走向低位沉寂，未来政策趋势与时间节点对其影响更为关键。这具体主要表现在以下三个方面：

　　首先，本月价量企稳，但客户量下降近两成未来变动较大

　　据“链家地产”市场研究部根据存量房网签数据分析，9月份全市二手房成交量25562套左右，相比8月环比涨幅%；13个区县成交均价10340元/平米左右，与上月同期基本持平；相比于交易市场价量的稳定，从能够间接反映出下期成交趋势的当期需求量上看，相比上月同期有20%左右的下降。

　　“链家地产”市场研究部认为，虽然从客户需求量可以对下期交易量有一个推断，但这也不能够简单地归结为成交量即将下行，而是“银行新政”打破多年来默守的交易规则，会让大多数二手房需求者心理上产生一个缓冲，未来政策走向财更为关键，例如第四季度为营业税减免政策执行得最后期限，该政策是否续行对接下来的成交走势有着莫大关系：假设优惠政策不再续行，那么为规避2010年将面临的高额营业税，2年内次新房会加快成交，尤其是越临近年底，越容易出现集中成交的现象，那么未来二手房成交仍将继续上行，也就是说出现成交短期上涨而长期下降的局面；而政策一旦确定将续行，那么当前的缓冲期可能将有所延长，但这类缓冲需求往往也很容易在下期填补回来，也就是说出现短期持稳或小幅回落，中长期上涨的局面。

　　其次，本月各档位成交面积稳定，长期90—120平米或将走低

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，9月份各面积档位成交依然是以90平米以下、90—120平米两个面积档位为主，占比分别在57%、20%左右。“链家地产”市场研究部认为，尽管当前各面积档位成交基本持稳，但随着“银行新政”的深入执行，90—120平米过渡类户型成交将可能出现下降，这主要是因为总价在100—120万左右的二手房受此影响会更大一些：一方面是继续作低合同价节省税费成本，但可能造成购买力不足；另一方面是按照真实价格交税，骤然多出几万甚至十几万的税费成本。无论是用哪种方式，都需要做出“妥协”，而100—120万房产主要集中在90—120平米的面积党委中，并且过渡型需求也相对较多，这类需求的迫切性也更为薄弱，因此银行新政无论从实际支出成本还是心理上，对其影响都相对最大，从而直接影响其成交趋势。

　　第三，银行新政影响五环外热点区域税费成本翻两番，相对其他区域多出一倍影响将来成交

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，本月五环外热点区域，诸如通州、清河、西北旺等区域二手房成交环比基本持平，但客户需求已经出现较大幅度下降，降幅在30—40%左右。“链家地产”市场研究部认为，这主要与“银行新政”后比其他区域还要多出一倍的税费有直接关系，这主要表现在以下两个方面：

　　首先，被迫计入真实合同价后，税费上涨近一倍

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，当前五环外各典型区域最低过户价主要集中在4500—5500元/平米左右，比真实的市场价格地处近一倍，而区域购房者绝大多数依赖贷款购房，因此“银行新政”后，被迫使用真实的合同价格，税费支出也增多一倍左右。

　　其次，80%以上房产“变身”非普通住宅，税费增一倍

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，由于当前五环外的市场成交价已经远远高于最低过户价，执行真实合同价后，至少九成以上二手房已经“变身”为非普通住宅，因此税费成本又多出一倍。

　　由此，“链家地产”市场研究部认为，随着“银行新政”的深入执行，诸如最低过户指导价这样的配套政策没有实时跟进，对于五环外二手房成交造成了相当大的“干预”，甚至可能将影响未来成交进入低谷。

　　最后，“链家地产”市场研究部认为，从九月份二手房市场价量的表面表现形式来看，出于持稳状态，但是背后的各项制约要素已经暗潮涌动，未来政策走向如何将起着决定性的作用。