近日，我们对安徽省合肥和蚌埠开展了为期三天的调研，走访了当地的开发商、房地产项目和中介机构等。通过调研，我们认为，当地房价掉头的早期迹象似乎正在显现。

　　根据我们的调查，目前，合肥房价上涨已然停滞，蚌埠房价上涨势头似乎也是强弩之末，并且房价掉头的早期迹象似乎正在显现。本次，我们走访的合肥所有房地产项目售价过去几个月来几乎一直基本持平，原因在于：

　　1.地方政府房价干预力度强于预期，比如三个月内在售楼盘房价变动超出5%则需重新报批，而再次获批难度很大。2.库存的增加加大了房价下调压力。更重要的是，我们注意到，合肥出现了一些房价下行拐点的早期迹象，如最近合肥港汇广场和宋都印象西湖这两个项目的可比户型价格下调了10%～15%。

　　此外，在交易量方面，开发商预计，在供应增长的情况下，合肥6月份交易量可能较5月份略有改善，但全年交易量可能同比仍下滑10%以上，我们认为，这主要是受到限购令的影响（对合肥这样的省会城市负面影响较大，2010年合肥项目50%左右的购房者为外地居民，其中40%来自安徽省非合肥区域，另外接近10%来自省外）。蚌埠等市房地产交易量的降幅看起来要小得多，但整体市场容量相对有限。

　　具体来看，正如我们此前预期的那样，新房预售表现分化明显，小户型和普通住宅销售状况较好，资产周转迅速的开发商销售业绩更出色。我们注意到，恒大地产、万科、绿地集团和荣盛发展（002146）的销售去化率显著优于绿城房产和其他地方性开发商。此外，当地一家开发商也提到，由于某项目销售去化率低于预期，他们推迟了该项目新一期的开发计划，尽管这种情况尚不普遍。

　　【投资建议】

　　我们预计，未来几个季度，实体市场基本面继续走软，将会减弱市场对更严厉政策出台的担忧。我们认为，在政策立场逆转的早期迹象出现之前，房地产板块可能保持区间震荡。我们继续看好侧重于普通住宅和保障房开发、资产周转迅速、价值被低估的龙头开发商。我们的首选股包括：恒大地产、万科A（000002） （位于强力买入名单），其次是保利地产（600048）和金地集团（600383）。高盛高华证券