业内人士称办卡是高房价诱因 钰龙天下“2万抵3万”涉嫌违规

　　国家三令五申：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。近日，《法制周报》房产法律援助联盟热线0731-84802117接到市民投诉称：长沙的钰龙天下楼盘，在未取得预售许可证的前提下，目前正在举行一个“VIP2万抵3万”的优惠活动。记者随即展开调查。

　　未领取预售许可证便进行VIP认筹

　　钰龙天下楼盘位于长沙河西金星大道长郡中学新校区北侧，开发商为湖南恒东房地产开发有限公司。

　　6月28日，记者以购房者身份步入该楼盘营销中心暗访时，发现里面的客户并不多。置业顾问颜先生说，“现在我们卖的是一期电梯花园洋房。”据他介绍，钰龙天下一期有10栋高层房屋已经售罄，现在待售的是11栋至26栋的小高层电梯花园洋房。

　　当记者表示对100平米左右的房子有兴趣时，置业顾问向记者推荐了21、22栋的小户型。（法制周报新闻热线:0731-84802117）不过记者问开盘时间及单价时，却没有得到一个确切的答复。“开盘时间我们现在没有定，预计是8月份。均价是8200-8500元／平方米左右。”

　　交流过程中，置业顾问对记者说：“我们有个2万抵3万的认筹。你如果看好的话，可以先办个卡。你现在交2万（元），开盘时来选房。选到房了我们就给你抵3万元钱，没选到房就退给你。”

　　为了证实自己的说法，置业顾问拿出了一份《钰龙天下优惠权登记协议书》给记者看。记者注意到，该《协议书》上注明了在原价基础上可优惠1万元，一份协议书认购的房屋仅为一套。“本协议仅作为购房意愿及优惠权承诺，仅限于公开发售日使用有效。”

　　记者表示是否参加“2万抵3万”的认筹还需要考虑，这时置业顾问劝记者早点做决定，“早买的话还是要实惠一些，（房价）越到后面越贵一些。”他还承诺，如果购房者没有选到合适的房子或者自己不愿意购买，2万元可以无条件退还，但没有利息。

　　在了解了钰龙天下“2万抵3万”的基本情况后，记者咨询置业顾问，该楼盘是否已经拿到了预售许可证？置业顾问坦言：“（预售许可证）还没有下来。如果下来了，楼就可以卖了。”

　　记者质疑，没有预售许可证，楼盘举行“2万抵3万”的认筹不是违规吗？这时置业顾问有他自己的看法：“2万元是优惠登记金，并不是定金。优惠权只是我先给你一个优惠的协议，你交2万元钱，到时我给你优惠一万。那你可以办也可以不办。”

　　记者还在质疑的时候，该置业顾问劝记者说：“如果你觉得合适，就先办个卡。”

　　随后，记者表明了身份，要求采访该楼盘相关负责人。置业顾问以相关负责人不在为由，婉拒了记者的采访。

　　职能部门表示将展开调查

　　6月28日，记者将了解到的情况，反映到了长沙市房产综合执法队，工作人员表示将对此展开调查。

　　上海建纬（长沙）律师事务所地产律师黄劲告诉记者，根据原建设部等三部委2006年7月6日联合下发的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，未取得预售许可证的项目，不得非法预售，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售。因此，对于在未取得预售许可证的情况下，收取优惠登记金的行为，应当认为是一种内部认购行为，涉嫌违规。

　　至于钰龙天下置业顾问称，他们收的是优惠登记金，并非定金一说，黄劲律师认为，无论是以定金、诚意金、预付款、优惠登记金还是其他名义，只要是在取得预售许可证前的认购行为，并且已经收取了相应款项的，都应当认为是涉嫌违规。

　　黄劲律师说，根据《长沙市房屋产权管理局关于进一步规范商品房预、销售行为的通知》（长房政发［2005］042号），对未取得《商品房预售许可证》，擅自进行预售商品房的，职能部门可责令其停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，并处以收取预付款1%以下或1万-3万元的罚款。

　　买房办VIP卡成推高房价“帮凶”

　　房地产业内人士刘先生告诉记者，在国家多项措施出台后，长沙房地产市场中，像钰龙天下这样，售楼部直接收钱的案例确实已经很少了。“大多数楼盘也会要求购房者办VIP卡，但不会直接收取购房者的钱，而是要求把钱存入购房者的账户。开发商之所以这样做，其实是在规避相关法规的约束。因为钱还是存在购房者的账户，所以职能部门往往很难查处。 ”

　　记者致电多家楼盘的营销中心证实了这一说法。达美D6区楼盘营销中心工作人员告诉记者，该楼盘还没有拿到预售许可证，开盘时间、价格都没有确定，但现在有个办卡优惠活动：购房者去银行存一万元的定期到自己的账户，定期时间为3个月，然后拿回执单到楼盘方入会，开盘时就可以优惠一万元。

　　对此，黄劲律师认为，开发商采取这种措施，因定金的所有权并没有转移，因此不构成收取预售费用；但这种行为实际上还是一种认购行为，也应当认为是一种涉嫌违规行为。

　　开发商为何热衷于要求买房者办VIP卡？在黄劲律师看来，开发商采取内部认购行为，一个目的是希望提前回收部分资金，另一个更重要的目的是进行市场摸底，以确定销售策略和销售价格。

　　业内人士刘先生指出， 开发商此举主要目的是在试探市场，作为定价的参考依据，也一定程度上推高了房价。（法制周报新闻热线:0731-84802117）他解释说，假如开发商有2 套房子，2个人来办卡，那开发商不敢怎么升高房价，他会担心房子卖不出去；假如开发商有2套房子，100人在这办卡，那他价钱就可以定高点，因为此时是购房者在竞争。开发商往往会根据办卡的人数，去决定房价。因此他建议购房者最好不要去办理这种VIP卡，否则无形中为开发商高价开盘助了一臂之力。