在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖眼中，当北京市政府谨慎地提出“稳中有降”的房价调控目标后，房价调控就成了一项不折不扣的“技术活”。

　　高端住宅无疑是这项“技术活”中的难点所在。尽管按照北京市“稳中有降”的标准，这类物业类型已经被剔除在外。但钓鱼台七号院30万天价豪宅引发舆论质疑证明，就如中赫集团声明所坦承，“在当前国家房地产调控的背景下，现房房源定价过高或将对市场产生不利影响”。

　　不过，被压抑了近半年之久的北京高端项目已经陆陆续续从6月开始入市，而部分高端住宅呈现出的签约“旺销”也使得业内开始担心，北京下个月的房价环比涨幅如何计算，可能是道奥数题。

　　高端住宅集中入市开闸

　　自从北京实施限购政策以来，单价超过3.5万元/平方米的高端项目均被推迟发放预售证，这一状况僵持到6月份开始发生变化。

　　记者根据北京房地产交易管理网数据统计，6月份，包括招商·公园1872、远洋傲北等8个单价超过3万元/平方米的高价盘集中入市。而前5个月，北京高价盘入市总体数量仅11个。这意味着，被压抑了半年之久的高端住宅市场开始大规模开闸上市。

　　6月16日，被打造成北京“墅王”的京基鹭府正式亮相，京基地产北京区域总经理梁松表示，尽管项目尚未拿到销售许可证，但拟计划7月份入市。据了解，目前鹭府所在片区周边楼盘项目的均价为40000-60000元/平米，鹭府开盘的价格将超过3.5万元/平方米。随后，远洋天著千万级亦庄别墅也在近期亮相，北京远洋地产营销总监胡宇宙称，项目计划于8月份入市。

　　亚豪机构数据统计，7月，还有大量高端楼盘计划入市。拟售单价突破4万元的公寓豪宅就有4个，其中西单·上国阙的预计售价更是高达105000元/平米。除了公寓豪宅以外，7月还有7个别墅项目计划入市，包括金融街（000402）·金色漫香苑、香江别墅二期、棕榈滩别墅、金科王府等。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，高端市场需求回暖是这些项目集中入市的主要原因。他认为，在当前限购政策坚决执行的市场情况下，消费客群的结构已发生明显的变化，高端住宅渐成主流。

　　6月12日，远洋地产在北京的首个低密度产品远洋傲北一期组团上市，单套均价为800万元/套左右，户型面积为320-495平米的联排和少量双拼。据项目内部人士透露，目前项目认购加签约66套，月认购加签约金额超过6亿元。据称这是调控以来北京成交最好的别墅项目。

　　另一正在蓄客中的高端项目金融街·金色漫香苑相关负责人也表示，5月初至今，金融街·金色漫香苑的来电以及来访量呈逐周上升态势。

　　房价调控的“奥数难题”

　　高端住宅的大量入市与成交是否会给北京市房价上涨带来压力？

　　6月14日，北京市房地产协会发布一项统计数据显示，1月至5月，北京新建普通住房共成交3万套，成交均价为14127元/平方米，比去年同期低4.8%。北京市房协副秘书长陈志称，这表示北京今年房价“稳中有降”的态势明显。按照陈志的解释，根据相关规定，新建普通住房是指：容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的新建商品住房，以及经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。

　　胡景晖认为，由于北京市设定的房价目标十分巧妙，即便北京成交10万套别墅或者豪宅也不会影响北京市“成功”实现房价调控目标。

　　不过，北京房价一直是各界关注的焦点。高端住宅集中放量而带来的数字变化，很难不冲击舆论的眼球。

　　北京中原数据统计，相比5月份的供应均价23062元/平方米，6月份北京的供应均价高达27188元/平方米，供应均价上涨了17.9%。北京中原三级市场研究部研究总监张大伟担心，6月份房价环比涨幅很可能继续增加，这将给北京的房价带来压力。

　　据他统计，截至6月27日，北京年内供应均价在3万以上的项目合计为19个，面积92.4万平方米， 5410套。其中已进入签约状态的有12个项目，2961套住宅。而截至日前，这些高端住宅签约数量已达1805套，签约率为61%，相比全市的平均签约率49.8%超过10%。

　　如果不按北京市新建普通商品住宅统计标准，而是按全部住宅来统计，高端住宅将拉高整体均价。

　　“这其实是一个和面的过程，北京市建委一定会想办法保证结果好看。仔细研究北京市现在的楼盘入市量会发现，伴随着高端住宅的大量入市，郊区低价房也在大量入市，这在一定程度上起到稀释房价的作用。”胡景晖表示，关于高端住宅入市和普通住宅入市，北京市建委都有一个配比，如今已被放入市场的高端住宅，实际上已经过几轮内部博弈。“政府不可能一直压制高价盘入市，总不能逼得开发商破产。”

　　北京某别墅项目内部人士向记者透露了该项目与北京市建委博弈后价格入市办法。按原计划，该楼盘一期只推80套，但在调控背景之下，定价过高可能会被打回调整。于是，该项目选择了一次性申请130套房源，他们打破了过去好房源与差房源分开推的做法，而是好差掺杂。