当前的楼市走向仍然存在着不确定性，政策与市场，开发商与购房者间的博弈也许真的进入到了焦灼状态。那么，未来房地产市场向何处去？在限购、限价、限贷的背景下，怎样才能拓展房地产企业的生存空间？这一连串的问题都成为了业界关注的焦点。由全国房地产经理人联盟主办、燕赵晚报协办、卓达集团承办的2011年全国产业地产高峰论坛暨卓达产业地产模式研讨会，也许对一些问题进行了解答。

　　产业地产是房地产发展的更高层次

　　记者了解到，我国的房地产开发在经历过15年左右的市场历练之后已经取得了长足发展，并且作为一个能够集纳多个行业的重要产业在国民经济与人民生活中都扮演着越来越重要的角色。如果说最初的房地产开发还只限于满足人们基本的居住需求的话，那么，今天的房地产开发无不在沿着住宅地产、商业地产、城市综合体和产业地产的路子在走。而产业地产开发才是房地产开发中的一个更高的层次，也是一种具有开拓性的尝试。

　　卓达的产业地产模式，站在关注民生的角度，强调产业带动住宅地产开发，以产业带动就业，以就业带动地产开发，而不是以地产为基础发展堆积木式的项目管理，通过简单的项目叠加来实现短期盈利；卓达地产模式，更像一个价值藤，围绕区域经济藤，逐渐深度植入不同产业，房地产是主要支藤，在协同发展中，逐渐与其他产业彼此给养，共同造血同生，最终使得价值藤成长茁壮。

　　正如石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源所说：“现在卓达集团首先在省会提出了产业地产的理念，并迈出了艰实的一步。石家庄市的产业地产要发展，就必须注意解决好房地产企业由单一的建设住宅等产品向建设更高层级产品转型的问题，同时强化一些带有远景性产业的建设；进而实现城市发展的一个良性循环，人民收入水平提高了，消费能力就强了，消费能力强了刺激生产的能力力度就大了，这样产业地产才会有发展的动力。”

　　中国城市发展研究院常务副院长章惠生也强调：“稍微具体一点，卓达的产业地产出发点是将地产资源与其他的资源整合，把土地开发升华为区域经济增长点的培育。卓达服装产业园、卓达香水海等项目做了很好的尝试，也取得了不错的进展。而把政府给的土地，用来孵化出一些科技产业的实体来，拉动就业，提升经济水平才是我们真正要搞产业地产的目的。”

　　产业地产会成为房地产转型的催化剂吗？

　　记者了解到，实际上，我国的产业地产作为一种房地产联动开发的模式已经存在了多年，并在深圳、广州、北京等地积累了很多先进的经验。那么开发的产业地产内涵究竟是什么呢？产业地产会成为未来房地产开发的主流模式吗？对于这些问题，中国城市发展研究院常务副院长章惠生进行了很好的解读。

　　他指出：“卓达的多元化产业地产模式所追求的是资源价值最大化，它的出发点是将地产资源与其他的资源整合，把土地开发升华为区域经济增长点的培育。在新经济和新兴工业化的背景下，以产业为依托，以地产为载体，融合自然资源和社会资源，综合开发集约化经营的多功能新型产业形态，是房产加产业的综合体。卓达天津的养老社区项目是卓达集团投资开发并且与民政部、中国老龄社会发展基金会、中国养老产业园密切合作的养老、文化、生态、休闲、健康等于一体的并辐射京津地区的大型的卫星城。它就是注重以房产开发为基础，从我国老龄化的实际需求出发有意识的融入养老、文化、休闲等，并进一步提高地产辐射力、影响力使其成为集吃、住、医、学、商贸和旅游等一体的大型多功能社区。”

　　全国房地产经理人联盟执行主席杨乐渝也指出：“产业地产可以有效的实现居住价值、产业价值与城市价值三者的统一与良性循环，促进房地产投资向产业运营方面的转化，促进房地产资本转化为实体资本和产业资本，促进房地产开发商提升区域运营能力和产业运营能力，抵御政策的周期性风险。卓达集团是环渤海区域房地产开发的龙头企业，更是产业地产积极的探索者与实践者，经过十几年的探索与发展，卓达集团不仅在房地产开发方面取得了卓越成绩，更在与城市发展紧密相关，与产业升级相关的文化、教育、养生、养老、酒店、会展、贸易等产业项目方面进行了积极的探索，积累了丰富的经验，为行业转型，为城市发展贡献出了许多有价值的案例。在产业地产的实践方面走在了行业探索的前列。”

　　未来产业地产一定大有可为

　　众所周知，我国的十一五规划已经完成，新的十二五规划正在加紧实施。那么根据新的十二五规划，未来的房地产开发会遵循一个怎样的路径前行呢？在强化城市化进程和房地产宏观调控的今天，产业地产会有作为吗？卓达产业地产的开发模式会不会长久呢？对此，国家发展和改革委员会产业发展研究所所长胡春力指出，我们不容忽视房地产这些年来对支撑经济增长起到非常大的作用，但房地产开发模式的改变或者说是转型值得重视。未来的房地产开发中，要像卓达集团一样，重视城市功能的完善，实现跨行业的探索与实践，进而实现产业地产发展的良性循环。”

　　胡春力认为，创新产业是中国在“十二五”里面第一位的任务。在这里面是跟政策结合在一起，通过跟国家的政策结合在一起变成了一个促成产业结构升级，自主创新的形式，像卓达这样一个非常有远见的企业，其所创新的产业地产模式对于我国整个房地产业的转变生产方式，树立了一个好的榜样。产业地产将是行业发展的一个大趋势，一定大有可为。

　　《北大商业评论》主编岳川博认为：“做产业地产一定要有产业的智慧。卓达为什么能在山东拿到开发区这样一个综合项目，是因为卓达关注到海洋经济的最大价值，卓达在某些方面对产业本身有一些自己的先见之明，所以往往能够占领先机，这就是一种智慧。”

　　房地产企业面临全方位转型

　　谁也不能否认，目前我国的房地产正在进行着宏观调控。在这样的背景下，房地产企业的生存之路无疑会变得更加艰难，那么，解决这一问题的关键在哪里呢？中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强指出：“对于宏观调控中的‘调’字，我们可以理解为调整发展模式，还可以理解为是调结构，其最主要的目的是希望实现结构性的调整、结构性的变化，特别是改变和调整以往的住房发展模式。”

　　记者注意到，现行的调控政策会使房地产行业以及其他行业会迎来一些转机，除了发展模式的变化，就是住宅市场由单轨制向双轨制、双体系并行模式的转变；专家指出，未来房地产市场重心会由过去我们关注比较多的北、上、广、深这些重点城市，更明确的向二、三线包括中小城市转移，这对于石家庄这样的城市来说，它的未来市场增长空间，未来新增市场肯定比北京、上海更明显，所以现在有越来越多的企业会来石家庄谋取发展机会；未来房地产会更多的向商业地产、旅游地产、养老地产、文化地产等包括产业地产的不同业态转型，以产业为龙头，以产业开发带动房地产开发，就像卓达一样把自己定位于城市运营商，以产业为首，以产业为先导，通过产业的开发带动区域的发展，来实现多元价值，这样才能把握行业发展的大趋势和节奏。

　　我国典型的房地产开发模式

　　以住宅专业化著称的万科和以商业地产开发闻名的万达，是各自领域的领军者。随着城市化的推进，以及宏观调控等诸方面影响，近两年住宅市场受到抑制，而产业地产作为一个新兴开发模式正以蓬勃的势头强劲发展。卓达所创造的产业地产模式对房地产产业发展、城市扩张、促进区域经济发展更具有优势，成为行业内产业地产开发的先行者。

　　万科所强调的战略纵深，它的经营模式是产品标准化。所谓战略纵深就是在区域的布局上面明确的形成一线城市、二线城市、三线城市立体化这种均衡布局。住宅产业化的产品标准确保它的快速周转的策略的实施，确保它的主流住宅的一个基本的地位。

　　万达模式首先是定位主流商业，建设城市综合体，包含酒店、连锁超市、影院等。万达模式的核心可以理解为租售结合以售养租，以现金流滚资产的方式运营。

　　卓达的产业地产模式特点是：首先，产业先行，以产业为龙头，以产业开发带动地产开发；第二，一业为主，多业并举。这个做法实际上和万达的多业并举有相似之处。所以我们看到卓达在房地产一个重要的主业之外已经形成养老产业、临港产业、集成住宅、城建等等这些产业，这些产业之间有很强的互补性；第三，卓达泛地产开发做法，即跳出房地产做房地产；第四，多元价值经营，所追求的不是单一的企业价值而是土地价值的实现、资源价值最大化；第五，卓达把自身定位为城市运营商，所以才能以产业为首，以产业为先导，通过产业的开发带动区域的发展，来实现多元价值。

　　从目前房地产开发模式上来看，中国房地产学会副会长陈国强认为，随着宏观调控的持续实施，对未来房地产行业行业、企业及市场来说，房地产开发融入产业的支撑才具有持续发展的动力，所以产业地产开发模式将是未来房地产发展的趋势。而卓达产业地产模式的价值，体现了未来可持续发展的方向，和常规住宅相比这种模式可以对未来区域发展带来产业的支撑，带来就业的机会，带来区域经济的推进等等，因此，卓达的产业地产开发模式在房地产行业内具有标杆意义。

　　2011年全国产业地产高峰论坛结束了，但人们在产业地产理念、经营模式与发展方向的探索才刚刚开始。论坛中专家学者们带有思想性的观点也必然会引起人们对产业地产模式的进一步思考，而卓达产业地产创新经营的模式，无疑给更多的房地产企业在宏观调控之下的转型之路打开了一扇窗。