自去年4月17日“国十条”出台后，伴随着愈发严厉的楼市调控政策，地王曾一度几近绝迹。不过，最近一段时间，其又重出江湖，且有密集之势。

　　昨日（6月30日），招商局蛇口工业区有限公司 （以下简称招商局）以唯一竞买人的身份，以64.39亿元的挂牌底价获得深圳市南山区蛇口太子湾的一宗编号为K202-0014地块，创下深圳总价地王新纪录。

　　就在几天前的6月27日，北京土地市场再度诞生单价地王——崇文菜市场（含西侧地）地块创下了4.32万/平方米的单价历史最高。

　　与此同时，不少地区的土地市场也渐渐活跃了起来，以二线城市武汉为例，昨日，该市2011年上半年规模最大一次土地使用权拍卖会如期举行，总供应面积约2000亩的土地让武汉成功吸金超过70亿元，其中5宗城中村地块贡献近41亿元。

　　沉寂了多个月之后，在地王躁动和土地市场隐现活跃态势的当下，既有的楼市调控政策似乎正面临考验。

　　招商局底价拿下深圳地王

　　《每日经济新闻》记者获悉，招商局昨日拿下的地块是深圳自2001年来单宗出让的最大一幅地块，64亿元的出让总价也宣告了深圳新地王的诞生。

　　根据出让公告，该地块属“商业服务业设施用地+仓储用地+港口码头用地+居住用地”，总用地面积69.764万平方米（含部分海域面积），规划建筑面积为170万平方米，挂牌底价64.39亿，以此计算，折合楼面地价约3788元/平方米。

　　昨日下午，记者前往深圳市土地房产交易中心现场，发现前来参与竞拍的只有招商局一家。按照相应的招拍挂程序规定，电脑报价系统自动确认招商局为竞得人。

　　据悉，该地块原本属于蛇口工业区的工业用地，按照相应的土地规划，在改变土地性质后，该地块将用来建设招商局重点打造的太子湾邮轮母港项目。

　　不少业内人士认为，该地块是为招商地产量身定做。据查，公示的挂牌出让条件多达8条，其中，要求竞买人为深圳本地注册的企业、注册资本不少于20亿元人民币、具备房地产开发企业国家一级资质证书且具有公用码头经营经验等，而且不接受联合竞买。

　　此外，项目建成后，竞得人须向海关、三检单位无偿提供为邮轮母港客运综合体服务的办公及相关配套设施；项目建成后，商务公寓中5万平方米建筑面积纳入人才公寓范围，不得销售。

　　根据上述转让条件，放眼深圳本土开发商，只有招商局有此资格。

　土地市场隐现升温先兆

　　在地王重出江湖的同时，部分地区的土地市场也出现了渐趋活跃的迹象。以北京为例，数据显示，6月13日~6月19日一周，该市经营性用地成交大幅回升，共计成交土地5宗，成交面积高达91.1万平方米，创今年经营性用地单周成交新高。

　　类似的情况也出现在作为二线城市的武汉。昨日，武汉市2011年上半年规模最大一次土地使用权拍卖会如期举行，总供应面积约2000亩的土地让武汉成功吸金超过70亿元，其中5宗城中村地块贡献近41亿元。

　　《每日经济新闻》粗略统计发现，全部的20宗土地中不仅有纯居住用地、商业居住兼容用地、纯商业用地，还有工业用地、油气站用地和加油站用地。在全部的土地中，有5宗为“城中村”土地，总用地面积1015.1亩，总建筑面积为238.03万平方米，主要集中在高校集中的洪山区和作为传统工业区的汉阳。

　　根据武汉土地拍卖中心统计的数据，本次半年度最大规模拍卖会最终成功出让20宗地块，总供应面积约2000亩实现成交总金额为70.0924亿，其中5宗城中村地块贡献40.877亿元，占比为58.3%。

　　事实上，在楼市调控政策密集出台以来，全国多个地区的土地市场“急转直下”，较以往“冷清”了不少。以今年1~5月为例，据方正证券统计，全国128个城市土地及出让金比去年同期下滑了5%。5月，一线城市的土地成交溢价率已回落至18.93%。土地出让收入的大幅下滑，也使得地方财政压力骤增。

　　而如今，部分城市土地市场的“回暖”是否是全国土地市场逐渐升温的先兆？

　　北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋此前在接受本报记者采访时表示，增加土地收入是很多地方政府的共识，因此，下半年不少城市将不可避免地面临地价上涨的压力。

　　在此情况下，已被市场争议极多的楼市调控显然又将面临压力。

   上海楼市在纠结与低迷中走过了上半年。据德佑地产市场中心监控数据显示，上半年上海商品住宅成交面积为385万平方米，同比2010年上半年增加8.45%，环比2010年下半年减少37.90%；全市商品住宅成交均价为21930元/平方米，同比2010年上半年上涨了4.38%，与2010年下半年基本持平。从土地出让金来看，上海上半年土地收入为454亿元，尚不足去年全年的三成。今年上海土地收入或现负增长。

　　同去年上半年相比，今年上半年的商品住宅成交量并未出现明显萎缩，这是因为去年和今年上半年都经历了一次相对严厉的楼市调控。但从成交均价走势来看，楼市调控政策促使价格快速上涨的势头得到抑制。

　　德佑地产研究主任陆骑麟则认为，今年上海楼市出现了两头热、中间冷的情况，部分实力买家受政策影响较小，购买豪宅作为其资产配置，而刚需购房者在房价高企、贷款受阻的情况下被迫选择总价较低的住宅。下半年在开发商预售金回笼减少和贷款收紧的双重压力之下，短期内房价调整压力较大。

　　新房销售市场的低迷也导致了土地市场遇冷。搜房网数据监控中心统计数据显示，截至2011年6月30日，上半年上海共推出99幅经营性用地，总成交金额为454.44亿元，仅为去年全年土地总收入1524亿元的三成左右。其中，有41幅土地零溢价，占成交土地的4成，另有10幅土地接近底价成交。

　　搜房网分析师认为，随着房地产市场、尤其是住宅市场的持续低迷，后市走势仍不明朗，同时开发商资金链处于比较紧张的状态，拿地热情大幅下降。从较低的溢价率则也可看出，房企拿地渐趋理性，往年动辄上百甚至几百的溢价率今年鲜有出现。

　　6月30日，京沪高铁正式通车，高铁轨道沿线的“高铁新城”、“高铁新区”也即将从投入期迈入回报期。

　　为着“高铁经济”，沿线地方政府投巨资建设了庞大的基础设施、综合配套和环境整治等诸多工程，而巨额投入的背后，是期待“高铁经济”驱动新一轮土地增值。

　　鉴于地理上的特殊位置，江苏无疑成为了京沪高铁工程中的最大受益方：向东，连接上海，更加融入长三角；向北，打通环渤海地区。

　　在总长1320公里的京沪高铁轨道上，江苏省境内铁轨占总长的1/3；在8个省辖市设站，其中，南京南站和徐州东站是京沪全线七大主要站区之一。

　　南京和徐州，各自在高铁站区周边整理出了约6平方公里核心开发区。

　　两市铁路投资公司人士对本报记者表示，京沪高铁公司的固定分红只是地方投入回报的一部分，更重要的，是押宝在高铁规划区域的土地增值。

　　昂贵的高铁配套建设

　　中国交通运输协会常务副会长王德荣对本报记者表示，早在1992年就提出方案的京沪高铁计划曾因磁悬浮线路设想的出现而搁置了一段时间。

　　而高铁方案在2000年后能够得以迅速发展并最终变为现实，除了磁悬浮造价过于昂贵的因素，也得益于地方政府背后的力挺。

　　交通运输部专家咨询组成员、江苏省社科院研究员田伯平也认为，社会经济水平的发展使得地方政府财力日益丰厚，但地方积极投资高铁建设的主要驱动力，在于利用高铁建设进行土地开发获益。

　　高铁投资建设中，地方政府为铁道部铺轨工程扫平所需土地，并以沿线拆迁费用和主要站台以及相关工程建设的投资作价入股。而地方政府及其成立的政府直属高铁投资公司，是地方投资的重要组成部分和投资建设的主力军。

　　在京沪高铁沿线7个省（市）中，其余省份都只有一个股东，而南京市成为全线唯一一个市级单位独立股东。江苏境内的徐州、镇江、常州、无锡和苏州则整体打包到江苏省交通控股旗下作为股东。

　　南京铁路建设投资有限公司总书记、副总经理李超对本报记者表示，南京成为京沪高铁公司唯一一家非省级独立股东，主要是因为南京铁投是“介入时间最早、投融资额最大、承担任务最重”的建设单位。

　　从本报记者掌握的资料看，南京铁路投资公司负责的京沪高铁南京段全长约96公里，为此仅征地拆迁投资就达80亿元，占到现阶段铁投公司已完成120亿元投资的67%，占3年累计投资的47%。

　　在徐州高铁东站，徐州铁投已完成的32亿元静态投资中，征地拆迁耗费了16亿元，土地整理费用2.3亿元。

　　目前南京市有关部门并未公布详细的各个工程投资预算清单。本报记者通过公开资料初步计算，以南京南站为核心以及周边各种基础配套设施，总投资约550亿元左右，如果算上造价在40亿-45亿元的大胜关长江大桥，则高铁南京南站带动的总投资在600亿元上下。

　　地方参与高铁建设，不仅整体投资总量庞大，单体工程造价也不菲。公开资料显示，南京南站的配套工程“站东路”全长3.9公里，其工程总投资约13.4亿元，这意味着每公里造价达到3.43亿元。

　　2007年9月成立的南京铁投，以市交通集团为主要控股单位（占股超过97%），三年来累计投资170亿元、融资210亿元，年均融资规模均在50亿元以上。

　　田伯平认为，这些投入要回收，唯一的渠道只有通过土地升值。

　投资回报押宝土地升值

　　在南京市出租车司机李元的眼中，京沪高铁南京南站周边从2011年以来如同“满月的孩子”-一天一个样。

　　“之前都是大片的开阔土地，现在不断冒出一幢又一幢的高楼。”李元对记者说。

　　而在徐州，上海绿地集团已在高铁站南北相对称的区域拿了地，将分别建设五星级酒店和商住两用写字楼。

　　“开发建设是很快的，明年再来看保证与现在看到的是两个世界。”徐州市铁路办副主任、市高铁投资有限公司董事长孙超对本报记者表示。

　　本报记者获悉，地方铁路投资公司在高铁配套建设中整理出来的土地，是为其未来投资回报的主载体，将会以净地的方式挂牌出让。

　　以南京铁投看，其主要职责除了作为铁路建设的投融资主体外，还兼有“负责与铁路建设相关的土地和经营项目的开发等”职能。

　　据知情人士透露，地方铁投的融资绝大部分来自银行，以南京市来看，其农业银行（601288）就一次性授信100亿元，而徐州市因为投资体量相对较小，主要走的中小商业银行的路线。

　　本报获得的资料显示，高铁配套建设中整理出来的土地将由铁投公司和地方国土部门联合拍卖，其收益交由地方政府统一调度，先期用来满足银行还贷，待贷款还满后，其收益由铁投公司与地方政府按不同比例分成。

　　田伯平认为，南京南站与市中心距离也就10公里左右，以现有行情看，在地铁等公共交通通达的情况下，地方只要出让为数不多的几个地块，即可收回全部投资，剩下的大片土地开发，便是收益滚滚而来。

  上半年房地产市场一片冷清，土地市场也迅速降温，直接导致各地土地出让收入大幅下滑，地方财政压力骤增。与此同时，各地承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务已达2.5万亿元，土地出让收入锐减直接威胁到地方的偿债能力(6月29日《中国证券报》)

　　上半年地方卖地收入缩水至少明确传递出两个信号：一是本轮实施的一揽子楼市调控政策确已发力生效，表现于供给，便是地方卖地收入指标变化；二是现轮调控政策确实取得了初步成效，表现于为过热土地市场降温退烧，便是上半年地方卖地收入缩水。作如是观，上半年地方卖地收入缩水是委实令人高兴的好事。

　　然而，“见毛便是鸭”式的傻笑显属“高兴得太早了”。因为，上半年地方卖地收入缩水当然也传递出三重隐忧：卖地收入缩水，势必让地方政府陷入捉襟见肘入不敷出的财政危机，并使居高不下的债务危机雪上加霜，“老鼠背秤砣愈背愈重”，此其一；其二，土地出让收入锐减不仅势必直接威胁到地方偿债能力，还有可能拖地方保障房建设的后腿；其三，地方政府在饥不择食的财政压力下势必慌不择路，有可能放弃现行调控政策，甚至暗中抵制抵消新调控政策。

　　令人担忧警觉的是，在卖地收入缩水的窘迫下，地方蠢蠢欲动的端倪魅影目下似乎已然显山露水。土地财政的吃紧，使得关于地方政府房地产调控执行力度放松的传言此起彼伏。4月就有传言，海口市因房地产相关收入减少拟停止执行“限购令”，后遭到海口市相关部门否认。因为，房地产业在海口财政收入中占比超过四分之一，增收额占比接近二分之一。随后又有传言称大连将修改限购政策，自6月1日起在大连市高新园区及城四区内购买住房，认定房屋套数改为以个人为单位而不是以家庭为单位，该传言后也被大连市政府否认。就连限购政策最严格的北京也被爆出拟放宽高端住宅限购的传言，后来北京市相关部门也出面进行了澄清。

　　值得深思的还有，上半年地方卖地收入缩水，一方面佐证，本轮楼市调控“打蛇打到了七寸”上，说明调控已经由“头痛医头”“脚痛医脚”表皮搔痒深入到楼市软肋骨髓刮骨疗毒；再一方面告诉我们，如果不兜底解决地方政府“土地财政”沉疴，上半年地方卖地收入缩水，就有可能只是楼市调控突围“屡涨屡调屡调屡涨”危局、房价回归理性“拐点”的假象抑或暂象，换言之，房价疯涨稍息后迟早还会变本加厉疯狂反扑的。

　　耐人寻味的是，与上半年地方卖地收入缩水相映成趣，堪称反差的是，在众多城市土地出让收入骤降、开发商拿地热情骤减的同时，京沪高铁沿线城市却依然上演着“拿地热”，高铁两端的冷清丝毫未影响沿线楼市升温。受高铁开通影响，很多大型开发商都入驻了这些沿线城市，包括很多三线城市。与一线城市土地出让金集体下滑不同的是，这些城市土地交易不降反增，房价自然出现水涨船高逆势上扬。

　　我注意到，近期发自不同管道的关于楼市房价“拐点”论甚嚣尘上。其实不然，如果不是别有用心者故意为之，所谓“拐点”“八字还没有一撇”呢，抑或压根儿就不会出现什么“拐点”。因为，数年年多轮楼市调控的经验教训一再昭示我们，对中国楼市调控而言，“解铃还须系铃人”，不解决现行地方土地财政体制及其衍生的地方政府土地财政冲动亢奋，就一定难言“拐点”。有分析报告认为，土地出让收入的下降，使得土地储备的现金流无法与贷款的还本付息周期相匹配，可能需要延长贷款的期限，从而使之与土地储备的现金流相适应。从结构性角度看，还是需要加速财政改革，包括减轻地方政府的财税负担、允许发行地方政府债券。我想，对土地财政顽症不管开出什么药方，都有比无好笑比哭好。因为，没有土地财政的终结，就不会有楼市“拐点”的出现。陈庆贵

　 海南省土地整理今年将有大手笔。记者近日从海南省国土环境资源厅获悉，该厅近日下达万宁市龙滚镇土地整理项目等13个土地整理项目任务计划，建设总规模为11.6万亩，项目总预算3.2亿元，项目完成后，预计新增耕地面积3792亩。

　　据了解，此次下达的13个项目包括琼海长坡镇基本农田整理项目、定安雷鸣镇山鱼埇土地整理项目、定安翰林镇基本农田整理项目、儋州木棠镇周坊村基本农田整理项目、儋州海头镇木棉坡基本农田整理项目、澄迈金安农场土地整理项目(一期)、文昌翁田镇大福村基本农田整理项目、昌江石碌镇青坎洋土地整理项目、万宁龙滚镇土地整理项目(一期)、万宁东澳镇土地整理项目、白沙元门乡向民基本农田整理项目、琼中长征镇基本农田整理项目、陵水光坡镇武山洋土地整理项目(二期)。

　　其中，最大的项目是定安县翰林镇基本农田整理项目，建设规模为19774亩，计划新增耕地599亩，总预算4699.5万元。另外，万宁市龙滚镇土地整理项目(一期)建设规模为1.64万亩，计划新增耕地747亩，总预算4542.9万元。儋州市木棠镇周坊村基本农田整理项目建设规模为1.393万亩，计划新增耕地417亩，总预算3115.2万元。

　　有关专家称，实施土地整理，就是对耕作条件较差的土地实施田、水、路、林、村综合整治，完善田间灌溉、道路等配套设施，目的是增加有效耕地面积，提高土地利用率，提升土地节约集约利用水平，推动国家热带现代农业基地建设和新农村建设，普惠民生。作者：侯小健 王校彬

　　“2011年，杭州市本级政府性基金收入计划585亿元，其中土地出让金收入550亿元。”这是2011年初，《杭州市2011年财政地税工作思路》的内容。然而，据记者来自杭州市国土资源局门户网站的信息，截至6月28日，今年1~6月，杭州主城区仅卖地91.6亿元。

　　今年楼市的宏观调控直接影响了土地市场的成交。据方正证券统计，1月~5月，全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5％。北京、上海1月~5月土地出让金分别下滑56％和37％。而杭州的情形似乎更为严重。相比去年同期的224.3亿，杭州今年1~5月的土地出让金下滑66％。1月~6月，杭州土地出让金同比去年同期的240.48亿元下降 62％。

　　上半年，主城区仅卖了5宗宅地

　　据官方信息显示，今年上半年，杭州主城区土地出让异常低迷，共出让19宗房地产经营用地，其中宅地仅5宗，面积为247亩。

　　据业内人士分析，今年宅地出让量异常之少，主要是两方面原因：一是杭州宅地出让规则的变化。因为根据国家宏观调控的要求，宅地要求配建保障房，杭州自去年12月开始，宅地出让便一直暂停，至今年5月配建规则确定后才再度重启。二是楼市调控使开发商拿地热情急剧下降。由此带来的市场表现是，前5个月主城区土地市场的沉寂并未换来五六月份的井喷。五六两个月杭州主城区仅推出五块宅地。按照杭州的勾地制度，一宗地只要有一家单位报名并交纳保证金后，就可出让。这意味着，这两个月其他土地，开发商都没有拿地意向。

　　这5宗宅地均执行新的土地出让规则，要求配建一定比例的保障房，而且开发商拿地的标准不再是价高者得，而是当报价达到了一个合理价位之后，改为报保障房面积，最后由面积大者竞得。

　　由于出让规则发生了重大变化，5宗宅地的出让吸引了众多开发商以及业内人士的关注，但最后参与竞拍的开发商却只有少数，表现出了开发商新形势下的审慎态度。值得关注的是，从5月至今，成交的均为小面积宅地，面积最大的也不过76亩，而且多为外地开发商。熟知本地市场行情的本地大牌开发商显得颇为老到，均未报名竞拍，甚至没有到场。

　　另一现象是，这5宗宅地的竞拍结果均不是很激烈，楼面价平均溢价率为12.6％。而且，5宗宅地均配有10％的保障房用地，虽然设有价格上限，但最终成交价都未到达上限。

　　土地出让金减了，财政收入依然增长

　　6月20日，央行年内第六次上调存款准备金率；本周二，余杭仁和一宗商住用地也因无人报价而出现流拍现象。这些信息都告诉我们，除非降价快速回笼现金，否则开发商手头的现金流会越来越紧张。假如下半年的土地市场依旧像上半年这样冷淡甚至有过之，那么杭州的土地财政会否遭遇危机？

　　今年至今，杭州已有4宗流拍土地。业内人士认为，随着存款准备金率的不断上调，土地流拍的现象接下去会慢慢多起来。由于2009年市场火爆还赚了一笔钱，现在很多开发商还撑得住。到下半年九十月份，估计大面积降价会蔓延开来，而到年底，一些资金脆弱的开发商可能就会死掉。如此一来，下半年的土地收入不容乐观。

　　不过，虽然今年土地出让金收入大减，但今年1~5月，杭州的财政收入依旧增长。相关数据显示，2011年1~5月，市区财政总收入完成654.31亿元，同比增长25.8％。据知情人士透露，今年的财政收入很大一部分可能是去年出让土地的余款，今年出让收入减少的影响可能要到明年才会显现。

　　按照年初的预算，杭州市本级政府性基金收入计划585亿元，其中土地出让金收入是大头，占到550亿元；支出计划603.7亿元，其中土地出让金支出568亿元。今年1~6月土地出让金的大幅下降，肯定会影响政府性基金的支出。知情人士表示，政府性基金的支出主要用于征地拆迁和城市基础设施的建设。杭州市土地出让金总收入的2％或者净收益的10％会用于廉租房建设。

　　从年初的预算可以看出，政府性基金主要来源就是土地出让金。出让金大幅减少是否会影响到征地拆迁和城市基础设施建设？相关人士表示，假如土地收入继续下降，对明年的预算肯定会带来影响。

　  北京市土地整理储备中心的数据显示，截至6月27日，北京上半年共计出让各类用地113块，出让土地的总面积为1031.09万平方米，出让总金额为324.8亿元。出让金额与去年同期相比下降了48.6%，其中，住宅用地出让金为120.3亿元，同比下滑75.4%。

　　业内人士指出，成交锐减、库存积压影响了开发商拿地的积极性。与春节前相比，目前北京商品住宅可售房源量增长了近1.5万套，增幅超过15%。与此同时，开发商的资金链日益趋紧。1-5月，北京房地产开发项目本年到位资金为2034.3亿元，由1-4月的同比增长2.2%转为下降2.6%。这是数年来北京房地产开发项目到位资金首次出现下降。

　　土地出让金大幅下降，部分原因还在于土地供给结构发生了明显变化。在今年供应的住宅类地块中，除了丰台等近郊区供应了部分地块外，其余均为远郊区县地块。比如房山的供地量占北京住宅类土地供应的20%，大兴也占到了19%。

　　数据还显示，上半年，北京已签约的商业类地块合计为21块，提供的规划建筑面积为338.68万平方米，总出让金为174.38亿元。