深圳晚报讯   “莲花北小区一套三居室住宅由200万降到190万，有没有兴趣？”有意置业的市民近来都接到不少这类电话。随着7月11日二手房交易将按评估价征税时间的到来，近期我市二手房价格开始有小幅下降；专业人士认为，未来深圳房价有望出现一定幅度的回落。

　　现象

　　几天内房价降了5个点

　　“最近莲花北小区的房价有异动，几天内就下降了5％。”市民陈先生告诉记者，他看中了莲花北片区完善的配套、便利的交通，对其中一套83平方米、总价200万元的三房很感兴趣。“没想到中介昨天打电话来，说业主同意190万元卖了。这一来我反而不敢买了，等一等说不定房价还会降得更多呢。”陈先生表示，准备过一两个月看新政策执行后的情况再做决定。

　　梅林一村在片区内较受买家欢迎，因为片区配套完善、交通方便，居住的人群层次较高，所以房价一直比较坚挺。不过，日前梅林一村一业主的抛售引发附近中介一阵骚动。原来，该小区一栋小高层的业主放盘，把自己按正常市场价可卖260万元的房子以240万元价格挂牌，降价近一成；放盘当天，闻讯而来的中介以及看房者络绎不绝，就连小区保安也惊讶，以前从来没有这么多看房客和中介到小区。

　　突现10％以内议价空间

　　从2009年初以来，深圳的二手房价一直都很坚挺，甚至有的片区还高过一手房价；而业主态度都相当强硬，挂的都是实收价，不仅很少讲价，甚至一个月之内数升其价。

　　然而，记者在近几天的采访中发现，从6月9日市地税局宣布将从7月11日起二手房交易按评估价征税以后，不仅有的业主主动降低了挂牌价，甚至还可以议价了。景田片区某中介工作人员告诉记者，目前受到二手房新政影响，二手房的买卖双方中，业主的心态与预期都发生了较大转变，成交物业中，一般均有5万～10万元的谈判空间，有的业主更直降20万～30万元出货；而在挂牌的业主中，一般也有总房价10％以内的议价空间。

　　该工作人员还介绍，现在由于业主挂牌价比较理性，大大缩短了物业的成交时间。“比如TT国际公寓的一房，以前因为叫价过高，有的挂了两三个月也卖不出去；现在若业主出价比市场价低10万元或15万元，半个月之内就能成交。”

　　宝安中心区某豪宅楼盘有业主以低于市场价4000元／平方米左右的价格出售名下的物业。该套房户型面积在140多平方米左右，单价约为3．1万元／平方米，而二期同户型的单位成交价格都在3．5万元／平方米左右。

　　但据该豪宅附近中介透露，由于目前宝安中心区低于市场价10％至15％左右的二手房源还有一些，该豪宅业主在降价同时也仍在坚持实收，购房者担心届时按评估价征税后税费“爆棚”就选择观望。而且，因为上一轮调控过后（即2008年）宝安中心区的房价下降也较多，所以，尽管他比市场价低那么多至今还是没能成交。

　　数据

　　二手房成交量升价跌

　　二手房新政的推出明显影响了部分市民对过户的焦虑与紧迫。据了解，6月9日新政公布前几天，我市二手房成交日均约384．8套；政策公布当天，成交量达443套，比之前的平均数增加15％；6月10日，成交量更是高达566套，猛增约48％。

　　而上周（6月20日至24日），根据深圳中原地产的监测显示，全市二手房成交2854套，环比上升了13．84％，成交面积为26万平方米。从各区来看，仅罗湖区的成交量下降，其他各区的成交量都上升：罗湖成交513套，环比下降了0．39％；福田成交671套，环比上升了14．51％；南山成交490套，环比上升了18．64％；龙岗成交564套，环比上升了17．99％；宝安成交547套，环比上升了19．17％；盐田成交69套，环比上升了23．21％。

　　在成交价格方面，上周全市二手房的成交均价为21044．44元／平方米，环比下跌了2．23％。

　　而本周几天，市规划国土委网站有关数据显示，27日、28日、29日我市二手房成交量分别为606套、562套、617套。

　　析因

　　降价大多出于三大原因

　　业内人士认为，目前市场上二手房出现的降价，大多是出于三大原因：一是业主自身有资金需求，二是政策频出不看好年内市场，三是按评估价政策将出税费成本将大增，业主担心交易受阻想尽快脱手。

　　去年10月底，传我市二手房将按评估价征税，当时日均过户量超过1500套，位于银湖的市房地产权登记中心大厅人山人海，工作人员需要提前上班、推迟下班。而昨天，记者来到该中心，发现大厅内前来办理二手房过户的市民如常，没有出现排长龙的情况。

　　正在现场帮客户办理过户手续的中介工作人员小刘说，二手房评估征税的“风声”近年来至少传了三次，市场消化得差不多了。而且，相关部门公布的评估方案比市场预期的相对温和，受房贷周期延长等因素影响，赶搭政策“末班车”在时间上已来不及，只是前期已经在交易的二手房会加快进度。因此，近期二手房成交量有增加的趋势但没有出现暴增现象。

　预测

　　二手房价有望继续回落

　　深圳中原地产市场研究部负责人表示，二手房市场受各项调控政策的叠加影响，再加上一手市场的挤压效应，业主加紧放盘，部分业主主动降价的意愿逐渐表现出来。未来市场上的供应将会逐渐增加，成交量将随之增加，价格有望出现一定幅度的回落。

　　世联地产市场研究部总监王海斌接受本报记者采访时说，目前税收政策还没有正式执行，市场处于观望阶段，真正的效果要到10月份才能看到。7月11日我市二手房交易按评估价征税实施后，交易成本肯定要上升。从目前来看，二手房交易的税费大概是总房价的6％至8％，而政策执行后税费要翻番，估计增加到12％至15％。

　　王海斌表示，届时，业主可能会将这部分增加的税费转嫁到买家身上，业主实收；或者业主与买家分摊；或者业主自己交。这会出现三种情况：一种是房屋总价在300万元以下的，这是市场的主流，买家对价格非常敏感；如果业主转嫁税费，增加总价，那么他们就会寻找替代品，到宝安、龙岗去购买限价的一手房。第二种情况是总房价在300万元以上至600万元以上的，这部分买家是改善型需求，有一定实力，对价格较为敏感，对于转嫁税费会犹豫；如果是学位房一类的必买，而可买可不买的则会放弃。第三种是总房价在600万元以上的，买家是享受生活型，对价格不在乎，认为这类房屋是稀缺品，是财富，未来一定会升值，额外增加几十万税费没问题。

　　综合这几种情况，王海斌认为，未来深圳二手房价格松动的可能很大。

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