比去年同期“萎缩”24％

　　覆巢之下无完卵。在调控政策打压下，不仅南京新房成交量“萎缩”，二手房也卖不动了。根据官方网站“南京网上房地产”的数据，上半年南京二手房成交量为2.2万套，跟去年同期的销量2.9万套“萎缩”24％，比2009年同期“萎缩”一半。二手房成交量的跌幅，跟新房基本同步。

　　“上半年二手房成交2.2万套的数据可能不准确，但是成交量大幅萎缩这一点，是肯定的。”南京我爱我家市场部经理舒莉莉指出：“从我爱我家的众多门店，以及中介同行的情况来看，今年二手房的交易量是每况愈下，逐月走低。”

　　裕兴房产河西一家门店的负责人告诉记者：“今年上半年是整个二手房中介的严冬，很多中介关门歇业，像我们店算是不错的，平均一个月卖2套房，也是在死撑。”

　　大贺房产的一位负责人表示：“楼市调控政策使得二手房销量大跌，多数中介都面临生存困难。我们大贺房产也有困难，但相信危机中也有机遇，因此还在逆市扩张，希望趁着市场冷清，抢占更多的市场份额。”

　　谈到下半年二手房的销量会不会回升，多数二手房中介的负责人都表示“没信心”，原因是“只要目前严厉的限购限贷政策及营业税政策不变，二手房销量就很难好起来”。舒莉莉认为，整个下半年二手房交易量还将持续在低位徘徊，而且二手房的价格，预计将跟着一手房降价而降价。

　　上半年8成住宅地底价成交

　　2011年上半年，南京楼市的房子卖不动，土地市场也萎靡不振，截至6月30日，共出让地块30幅，其中成交29幅，流拍1幅，竟然是一幅住宅地块。上半年总成交面积为200.56万平米，成交金额为164亿。这一数字与去年555亿的总成交额相比，不到3成。今年南京土地市场清冷的一个表现除了吸金力不够之外，住宅地块的表现相当惨烈，10幅成交地块中，有8幅底价成交，往日宅地溢价的激昂气势不再，而商业地块异军突起，出让数量首次超过了住宅地，达到19幅。

　　上半年首现住宅地块流标

　　受到限购令的影响，南京上半年出让的住宅地块明显减少，并且出现难得一见的流拍现象。流拍的地块为NO.2011G16地块，位于白下区双麒路以东，银龙花园隔壁，出让面积85646.5㎡。因为地块位置较偏，配套不完善，而出让地价较高而流拍。

　　而其余成交的10幅地块中，只有2幅溢价，并且都是在南京版限购令细则出台之前，可以看出开发商的拿地热情受到很大影响，住宅销售受阻，资金链问题突出，能拿地的也不多。

　　另一方面，地块的位置相对较偏，以江宁、江北为主，只有一幅是位于河西，地块条件一般也是底价成交的一大原因。记者发现，虽然地块不多，但出让地价都不低，这也可能是政府避免高溢价成交的一个方式。

　　共有19幅地块底价成交

　　不仅住宅地块底价成交多，商业地块底价成交的也不少。整体来看，29幅地块中共有19幅底价成交，占到总数的6成多，这也是以往没有过的。溢价的10幅地块中，也没有出现往年溢价超百分百的情况。

　　在出让的29幅地中，8幅地来自六合；7幅地来自江宁，其中禄口2幅、汤山2幅、科学院2幅、开发区1幅。看得出来两江板块依然是出让的主力，但位置越来越偏远化，这也导致开发商对地块的兴趣有限。

　　商业地块出让量大大增加

　　2010年一年南京全年出让的商业地块24幅，而今年上半年就出让了19幅商业地块，其中纯商业地12幅，商住混合地7幅，总出让面积达138万平米，可见今年商业地块的出让量不仅会比去年多，也有可能超越住宅地。

　　商业地块的出让体现出政府对于市场变化的调节，避免地块频繁流拍，在商业地产不受限的背景下，多推商业地块。上半年溢价成交的商业地块也比住宅多，达到了8幅，是住宅地块的4倍。

　 房地产贷款“萎缩”已成常态

　　2年前的年天量信贷助推楼市“发疯”，然而，随着今年中央收紧信贷、回收流动性并且明确打压房地产，使得今年上半年房地产开发贷款和个人按揭贷款的数量，都持续萎缩。部分中小开发商面临前所未有的资金压力，按揭贷款的政策也变成从未有过的严厉，部分银行甚至因贷款额度不足直接宣布“停贷”。

　　上半年央行连续上调存款准备金率，目前大型银行金融机构的存款准备金率已达历史高位21.5％，银行的可投放信贷规模必然会减少。同时，根据今年以来银监会发文的要求，各级银行严格控制各类房地产贷款的发放，包括土地储备贷款、开发贷和个人购房贷款。这就使得房地产企业获得银行贷款的难度加大。

　　对银行来说，本来贷款额度就已大幅减少，政策又要求限制对房地产开发企业的贷款，同时个人住房按揭贷款期限长、收益低，导致部分银行不愿意发放按揭贷款。

　　这就使得一方面房地产开发商很难从银行获得贷款，融资渠道大为受限，另一方面使得个人买房的需求减少（能一次性付款买房的比例毕竟不高），开发商的房子卖不动。两方面“夹击”，使得开发商的现金流越来越紧张。

　　在日前召开的中国地产金融高峰论坛上，住建部政策研究中心副主任秦虹表示，信贷环境缩紧将是常态，开发商需放弃幻想。多位专家预判下半年楼价下跌压力大。

　　伟业我爱我家市场研究院认为，倘若银行信贷政策持续收紧，将产生以下两方面的影响：一方面，开发企业资金链将趋紧，迫使其改变销售策略，以量换价，加快资金回笼速度；另一方面，二手房购买门槛提高，使部分首付能力低的刚需被迫退市，供需关系有所缓解，二手房议价空间增大。综上所述，随着信贷政策不断向增量房市场和存量房市场施加压力，房价下行的压力或将增强。