每平方米24万元!6月中旬开盘，位于上海佘山的月湖山庄别墅被上海房管部门要求重新核价。截至记者发稿，核价结果尚未出炉，该楼盘销售因此暂时搁浅。位于上海西北角的佘山地区虽远离市中心，但包括月湖山庄在内的多个别墅楼盘单价都在10万元/平方米以上。

　　与普通商品房成交下滑有所不同，上海的别墅市场近期热度不减。业内人士透露，由于 2006年之后国家已禁止审批别墅、高尔夫球场用地，别墅因此成为稀缺资源。在通胀加剧的大背景下，一些富人纷纷选择投资别墅。

　　别墅热成交

　　6月11日开盘的佘山月湖山庄，因其中一套别墅价格高达24万元/平方米，立即引发舆论哗然。这一单价已远远超过上海名噪一时的天价楼盘“汤臣一品”。

　　上海市和楼盘所在的松江区两级房管局立刻对该楼盘发出函件，要求对楼盘进行重新核价。楼盘开发商上海利宝房地产开发经营有限公司对外宣称，已展开数据调研工作，积极配合。

　　《中国经营报》记者29日从售楼处了解到，该楼盘目前已经停止销售，静待核价结果。但在天价楼被曝光之前，月湖山庄不仅拿到了预售证，还有一套别墅成功售出。

　　上海网上房地产的项目详细信息显示，月湖山庄共有55套别墅，面积主要在300平方米到400平方米，单价主要集中在每平方米10万元到20万元之间，只有少量房源低于10万元或超过20万元。月湖山庄客户经理王磊向记者透露，引发众议的单价每平方米23.8万元的别墅只有一幢，该定价是因为其占有独特的风光资源，以及装修标准较高。但其实其面积不算大，总价刚刚过亿，在上海的豪宅中其实不算突出。

　　据介绍，佘山地区有山有水，绿化率高，自然资源优越。加之有关部门对这一带的十年规划是将其定位为独栋别墅区，配套有5家五星级酒店以及高尔夫球场。这在上海地区也不多见。事实上，佘山地区的别墅多年以来一直维持着极高价位。早在2003年，佘山就曾卖出一个总价高达1.3亿元的“楼王”。

　　月湖山庄所处的佘山核心区，共有6个别墅项目。其中“佘山高尔夫”在2008年、2009年两年一共成交了5套别墅，单价在每平方米10万元到14万元之间。另有一个项目，占地两亩，在网上挂出的单价是每平方米12.5万元到15.5万元。今年5月29日这一带开盘的另一个别墅楼盘，单价约为13万元/平方米。

　　网上房地产信息显示，月湖山庄在突然被叫停之前，已成功卖出1套别墅，另有4套预售出。记者注意到，这5套别墅的单价都在10万元/平方米以下。

　　长期以来，佘山的别墅项目一直在悄然开发，价格虽贵，但成交量一直存在，各路开发商也在不断进入。只是月湖山庄这一“楼王”的天价，突然引来了公众的目光。

　　中国房地产信息集团的统计数据显示，2011年6月，上海别墅成交了443套，成交均价近3万元/平方米。而去年同期的别墅成交量为285套，与今年单价接近。

　　2011年上半年，上海别墅的成交套数总体上呈不断增长趋势，其中5月份成交了501套，达到峰值。

　　别墅用地稀缺

　　世联地产一位高管告诉记者，别墅用地的出让早在几年前就被叫停。中国人多地少，2006年，国土资源部、发展改革委联合发布了《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。影视城、赛车场、公墓等被列为限制用地项目，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地则被明令禁止。容积率0.5以下的低密度楼盘是绝无可能再拿到土地了。

　　记者了解到，此次处于舆论风口浪尖的月湖山庄的容积率只有0.2，正是在禁令之前的2005年拿下这一别墅地块的。

　　上述世联地产高管告诉记者，“目前新开发的别墅楼盘，其实都是‘吃老本’，用的都是2006年以前拿下的土地。”由于用地的稀缺性，业内不少观点认为，别墅“买一幢少一幢”，普遍被看做具有普通住宅不具备的保值抗通胀性能。一些开发商也有意以此作为卖点。近期上海别墅的热销，与目前的高通胀率关系十分密切。一些资金找不到合适的出口，又担心贬值，最终还是选择了买别墅。因此虽然在调控之下，别墅需求仍然非常旺盛。

　　王磊称，近年来佘山地区的别墅价格一直都未曾下跌。即使是在2006年和2008年两个房地产最不景气的年份，仍然维持高价位。

　　正略钧策管理咨询顾问刘争告诉记者，许多开发商早有针对禁令的对策，对新拿下的地块，规划高容积率的高层住宅，同时以“点状分布”建别墅，“这样一来，整个地块的平均容积率就能轻松达标。”于是在上海层出不穷的“小高层加别墅”项目就不难解释了。这个方法对于另一项被明令禁止的高尔夫用地也同样有效，一些开发商以“体育休闲用地”的名义，同样能获得放行。

　　刘争告诉记者，开发商也深谙这个群体的喜好，常常花大价钱请来国外设计师，打造周边景观和室内设计，别墅价格因此节节升高。一些别墅项目还会在资源最好、景观最优的位置造上一座“楼王”，以满足一些客户炫富的心理。

　　各方都无法回避的一个问题是，今年年初，上海已出“限购令”。拥有上海户籍的情况下，只能再购买一套住房，非上海户籍，也只能在提供5年纳税证明后购买一套住房。但对于有实力购买别墅的客户来说，其名下可能早有多套房产。记者就此以购房者身份询问上海一位高端楼盘的销售经理，对方表示，针对限购令有很多解决办法。只要客户愿意买，开发商就能保证逃避限购令。但他表示，在与记者见面沟通之前，不会透露他们的操作手法。

　　一位房地产业内人士向记者透露，近期在上海购买别墅的客户名下往往都有四五套房产，由于限购令的存在，他们往往用子女或亲戚朋友的名义购房。并且能通过一些手段，确保新购别墅的所有权仍掌握在自己手里。

　　还有一种现象是，一些实业起家的投资客，在上海经商多年，但通过各种方式办理了法国、美国或新加坡护照。他们在上海有着多年的纳税证明，拥有资格以外籍人士的身份购房。