6月28日，上海市房管局在上海市经济适用住房申请供应工作新闻通气会上宣布，第二批经济适用住房申请受理工作已启动。同时，从第二批起，有资格申请经济适用房的市民人均月收入标准将放宽至3300元以下，人均财产标准放宽至12万元以下。

　　这已经是近一年以来，上海市第二次放宽经济适用房申请准入标准。上海市房管局副局长庞元在会上透露，准入标准有望继续放宽。

　　在准入标准不断放宽的背后，是上海市经济适用房准入人群收入与购房能力不匹配的现实。由此导致了大量应覆盖人群放弃申请资格，而一方面实际需求强大，另一方面却是有房难卖的僵局，也让参建经济适用房的开发商进退两难，而地方政府与低收入群体的需求同样难以解决，三方皆陷困局。

　　“不断放宽申请家庭收入标准的结果是，经济适用房将成为中等收入家庭的‘福利’。”上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍说。

　　贷款之困

　　2010年7月23日，上海市徐汇区、闵行区两个经济适用房试点区同时公布了首批经济适用房房源的详细信息。此次公开的房源总价在21万元～57万元之间，单价约6000元/平方米。

　　按照上海市政府2009年6月正式颁布实施的《上海市经济适用住房管理试行办法》中有关收入和财产的规定，申购经济适用房的家庭人均月可支配收入要求不超过2300元，家庭人均财产要求不超过7万元。

　　对于大多数有资格申购经济适用房的家庭来说，由于经济能力有限，贷款购房成为其必然选择。但问题随之而来，某建设银行（601939）工作人员表示，申购经济适用房的家庭收入太低，银行怕还款有风险，因此在贷款审批上执行得较为严格。

　　一位曾参加徐汇区经济适用房申购的李女士对记者表示，2010年8月，其申购了总价30万元的经济适用房，但因没有贷款资质，被迫放弃了经济适用房申购。

　　另一位顾姓女士也遭遇了同样问题，由于银行只能贷给其4.9万元，最终顾女士因凑不齐房款，不得不放弃申购。据记者了解，类似情况并不在少数。有分析人士表示，虽然银行部门的风险控制原则和政策导向之间有不协调的地方，但更深层次的问题在于：准入标准和房价之间的错位。

　　在上述两个经济适用房试点区公布首批房源信息后仅10天，即2010年8月3日，上海市政府宣布调高经济适用房申请家庭的收入标准。将人均月可支配收入放宽至2900元，人均财产放宽至9万元。另外，2人及以下申请家庭收入和财产限额在上述标准上，上浮10%。

　　即便是这样，上海经济适用房的销售依然不畅。2011年4月，浦东新区三林经济适用房基地推出首批房源，但是在为期一个月的申请中，6000多户拿到预检表的家庭只有3500户提出了申请，近半数房源“被剩余”。

　　6月28日，上海市政府再次放宽了经济适用房申请家庭的收入标准，虽然政府希望改变目前的尴尬现状，但一位上海闵行区经济适用房项目负责人却表示，这实际上已经偏离了政府有关保障房建设和定位的初衷。

　　“政府持续放宽准入门槛，虽然可以让更多的人可以买到经济适用房，但是最需要经济适用房的那部分人群却没有覆盖到。”该人士说。

　利益之困

　　准入标准和房价之间的错位，导致了上海的经济适用房被大量积压。

　　上述经济适用房项目负责人告诉记者，该公司操作的项目将于今年年底竣工，预计2012年初交付使用。但是，该公司虽然多次和政府部门商讨销售时间，却一直没有得到明确答复。

　　“早一天销售，就可以早一天回款。”该人士表示，该项目总投入约40亿元，当前房地产企业融资异常困难，且各项融资成本较高，即便是经济适用房项目，拿到的银行贷款也最多只是基准利率，如果不能按期销售，该经济适用房项目最终给公司带来的将是负效益。

　　实际上，经济适用房建设合同中明确规定，建成后由政府回购。但一位不愿具名的开发商告诉记者，当地政府的财政预算中似乎并没有预留回购经济适用房的资金。

　　上述经济适用房项目负责人不无困惑地表示：“当前的经济适用房运作机制，不是双赢的局面。我们不会再接手经济适用房项目。”

　　导致经济适用房销售不畅、应保人群无力购买的真正根源到底在哪里？

　　据了解，由上海城开承建的上海上广电经济适用房项目土地成本约3000元/平方米，一位业内人士告诉记者，如果该地块按市场化价格进行拍卖，地价一定会超过10000元/平方米，“政府在地价方面已经做出了非常大的让利”。

　　但他同时给记者算了笔账：以3000元/平方米的地价计算，再加上2500元/平方米的建安成本，以及其他成本开支，开发商再赚取一定的微利，那么最终的售价将会在7000元/平方米左右。

　　“这样的价格还是会让很多人买不起。”该人士说。

　售改租之困

　　上海市正在尝试破解经济适用房销售的困局。

　　近日，将经济适用房改为租赁房纳入公租房范畴的政策，被提上了上海决策机构的议事日程。从2010年9月开始，经济适用房华泾项目调整为公租房、配套商品房，随后徐汇区馨宁公寓项目和杨浦区新江湾尚景园项目也相继作为公租房项目推出。

　　未来，经济适用房改公租房的做法是否会全面推广？上海市房管局住房保障处处长李东在接受记者采访时表示，当前并没有统一的推广标准，“具体要看项目，有的项目适合，有的项目则不适合”。

　　经济适用房改租赁房也并非一片坦途。姚玲珍表示，公共租赁房投入大、回报周期长，如果只靠政府一力承担并不现实。同时，公共租赁房较之经济适用房起步晚，当前并没有形成比较完善的管理和退出机制。社会资金不会贸然进入。

　　一位承建保障房的上海国有房企负责人表示，要解决当前上海经济适用房的困局，可以让开发商在保障性住房项目中配建部分商品房，以商品房的高利润来平衡保障房的利润亏损，从而促使经济适用房的价格下降。

　　2010年9月30日，上海市政府出台《关于鼓励本市国有企业利用存量工业用地建设保障性住房的若干意见》，该意见鼓励国有企业集团利用“退二进三”的用地（原来取得、现在产业结构已调整或需调整的工业用地），部分建设保障性住房、部分配建经营性建设项目。

　　但时至今日，有关该鼓励意见的具体方案并未出台。姚玲珍认为，“部分配建经营性建设项目”到底可以配建什么性质的物业、配建多少，还需要明确。