CBD商业地产受热捧

　　据北京市土地整理储备中心的经营性用地出让公告显示，CBD九宗地块将于7月6日入市，王府井大街西侧商业金融用地将于7月29日招标出让，北京商业地产将迎来集中发力的高峰。

　　中国证券报记者走访时发现，本次CBD核心地块的入市对CBD核心区周边写字楼租金产生了较大的上涨预期。根据房讯网数据统计，CBD核心区目前在租的写字楼项目有15个，其中2011年第二季度出现租金上涨的项目有7个，涨幅最大的为北京IFC大厦，涨幅高达66%。15个写字楼在4月至6月期间，平均租金上涨了8.38%。

　　一位国贸周边的商业地产中介小李表示：“最近几个月，CBD地区的商业地产明显受到热捧，租金也出现大幅上涨，而且部分写字楼和商铺是供不应求状态。包括像阳光100这种商住两用的小区，现在挂牌售价也没有低于40000元/平方米，价位较低的户型也基本售罄。”他表示，随着7月6日北京市CBD地区最后九宗地块的入市，未来CBD核心区写字楼租金或将进一步提升。

　　业内人士指出，由于商业物业投入大、回报慢、风险高，许多投资客一般不愿意涉足，但随着“限购令”等措施出台，许多投资客被挤压出了住宅市场，而不限购、不限贷的商业物业可能会成为新投资热点。

　　戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成指出，今年仅京沪大宗物业投资额就预计可超600亿元，超过去年水平。这其中，外资主导的大宗收购将占据很大比例。戴德梁行统计数据显示，2011年1-6月，北京、上海已成交大宗物业总金额约250亿元。

　　对住宅市场冲击不大

　　业内人士表示，今年上半年北京、上海、广州等一线城市的商业地产市场非常火爆，但这种局面不会对商品住宅市场产生冲击。尽管在调控政策下，房地产开发企业的住宅开发利润被不断挤压，但是与商业地产开发3%至5%的平均利润率相比，住宅开发利润仍然比较可观。因此，多数房地产开发企业仍旧倾向于做住宅市场的业务。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，从长期来看，商品房住宅市场仍将是整个房地产市场的主流，商品房供给不会受到实质性的影响。

　　郭毅指出，虽然目前商业地块的需求量在不断增加，但是在商业地产的供给增加方面，仍需要较长时间才能实现。“虽然许多开发商增加了商业地产的相关业务，但是和住宅业务不同的是，商业地产需要更专业的规划、更多的人才积累等。开发商短期内有想法，可是具体规划和施工还有一个很长的周期。”而且，从目前的土地出让情况来看，地方政府都希望多出让近郊新城的土地作为商业用地，但是房地产开发商还是希望能在诸如CBD这样的核心区域做商业地产，所以短期内出现商业地产供给“井喷”的可能性不大。

　　上月末，崇文门附近的一个商业地产项目土地成交价刷新了近年来北京“地王”（按楼面地价计算）的纪录。依照一般人的理解，开发商在住宅市场受到严厉的政策调控后，他们的投资转向是必然的。其内在逻辑是，握有大量资金的炒房客多已退出住宅类房产投资领域，对于开发商来说，不多的选项之一，就是进入现在还未受到政策限制的商业房地产领域。

　　对于个人投资者来说，眼下投资商业地产固然不受限购令的制约，但商业地产与住宅房产，两者的投资理念是不大一样的。住宅投资如果不考虑其增值因素，租金回报并不是很高。例如，在北京地区以目前的房价水平测算，投资住宅的年租金回报率不会超出3%，而商业房产（写字楼、商铺）年租金收益率达到6-8%并不困难，中国民间历来有“一铺养三代”之说。但商业地产投资的一个“短板”就是流动性较差。在大城市中住宅类房产中介公司随处可见，而商业房产中介却是凤毛麟角。这是因为商业地产的市场容量比住宅市场的容量要小得多。接盘二手商业房产的人一般多是终端用户，他们评估商业地产的价值往往根据自身使用需求，看重的是租售比。这与证券市场中流动性较差的冷门股会有一定折价的道理相似。而住宅类房产投资由于市场流动性好，几年内就可获取不菲的升值空间。商业房产还有一个难以被“热炒”的原因是，我国的商业房地产整体上是供给过量的。据中国房地产指数研究院副院长陈晟介绍，中国人均商业占有面积2平方米，而国际上只有1.5平方米，我国商业地产已出现整体过量。

　　那么，目前投资商业地产的前景如何呢？中国房地产指数研究院前不久发布的《中国商业地产白皮书》披露，2011年商业地产经理人十大预测中，商业地产市场供求变化将呈现供需两旺，但需求的增速将低于供给的增速，空置率将进一步增加。

　　尽管市场预期并不十分乐观，A股上市的“招保万金”四大地产公司，却均表示适度增加商业地产的开发比重。“适度增加”对于有的地产商来说，或是无奈之举。万科总裁郁亮曾坦言，万科本身不想做商业地产，是为了做好住宅而去做商业地产，和其它公司看好而做商业地产不一样。目前土地出让中一般均有20%-40%是非住宅用地，因此如果不会做商业地产，连住宅也做不好。与万科被动型投资商业地产形成较大反差的是，SOHO中国掌门潘石屹认为，政府密集出台一系列针对住宅市场的紧缩政策，对房地产企业贷款进行严格审核，部分房企银根紧缩。与饱受考验的住宅市场相比，商业地产则一枝独秀，几乎没有受到政策的限制。这种相对较低的政策性风险估计将吸引大量投资性资金流入，今年商业地产会有更多机会。

　　开发商对商业地产的不同看法，本是见仁见智之事，无所谓对错。但商业地产的开发应与各城市的经济发展相匹配，前几年不少商业地产项目的空置客观上造成了土地资源的浪费。如何在确保民众居者有其屋的前提下，进行适度的商业地产开发，是地方政府规划部门须认真考虑的重大课题之一。