张小姐最近遇到了一件烦心事，本来和老公准备年底结婚，两人合计着买个二手次新房，在东奔西跑四处看房后，终于看上了和平里一套65平米的小两居，位置和朝向都比较合两人心意的房子，业主要价是210万。这对小情侣两人手头和积蓄加上双方父母资助的购房款，大概有70万左右，因为两人名下都没有房产，按照现在银行首套房最低三成首付的政策，总价220万的房产三成首付的话就是60万，可是向银行贷款时却告之只能贷到109万左右。张小姐和老公听后有些不明白，明明是最低三成的首付，要是贷109万的话首付就要91万，远远超出三成了，这到底是怎么一回事呢？

　　二手房以评估价计算贷款额 评估价受多重因素影响

　　“伟嘉安捷”指出，因为二手房存在折旧的问题，所以在银行贷款上与一手房是存在差异的。二手房一般以房产的评估价来计算贷款额，而一手房则是以总价，这正是二手房与一手房贷款的最大的不同处所在。一般来看，二手房的评估价会低于市场价，而房产评估价的多少又会受到三大因素影响，包括房龄、区域、房屋状况等。

　　1）房屋房龄影响评估价：房龄可以说是影响评估价最主要的因素之一， 如下表中同为东城区的光熙家园和和平里十五区，建成年代为2009年光熙家园评估价要高于1997年建成的和平里十五区。

　　2）房屋所在区域影响评估价：房产所处区域对于评估价也有较大影响，如下表所列，位于城市核心区的房屋市场价格要远远大于远郊区县的周边区域，故其评估价格也要高于周边区域很多。

　　3）房屋状况影响评估价：除了区域和房龄外，房屋状况也是会影响评估价，即便是同一栋楼，南北朝向的一般会高于东北或西北朝向，精装的房产评估价会高于简装的。

　　“伟嘉安捷”指出，像上述案例中的张小姐，她所要购买和平里十五区的房产是60平米，按照26000元/平米的评估单价计算，评估价为156万，按照七成的贷款额最高可以贷到109万，这样就需要91万元首付，实际首付支付超出了房屋总价的四成。

　　银行首套房首付未上调 四成首付原因何在？

　　据“伟嘉安捷”了解，目前北京各合作银行首套房最低首付仍为三成，并未有任何上调的通知，近期媒体报道的所谓首套房首付超四成主要有以下两方面原因：

　　一方面，因为首套房首付最低三成即银行最高贷款成数为七成，银行会以贷款房产评估价的七成来批贷，再用房产总价减去最高贷款额后的差额，才是购房人需要实际支付的首付款。同样以上表中的四个小区为例，市场价和评估价均取上表中较低的值来计算，按房产面积90平米计算，按评估价的七成放款，最后购房人实际支付的首付均超出总价三成，多接近四成。

　　另一方面，目前多数银行对于房龄超出20年的房产是不办理贷款，个别受理的银行会根据具体房龄、综合其他风险，在批贷时降低放贷成数，银行对房龄较老的房产降成处理，也导致了购房人实际支付首付比例的上升，但这并不代表银行对首套房首付贷款比例进行上调。