和达和城是青岛市一个正在建设当中的商品房住宅小区，位于青岛市的李沧区。目前，小区主体已经全部封顶，一个现代化的小区雏形初现。在小区的44栋住宅楼中，有5栋是保障性住房和限价商品房。

　　“青岛市保障房建设走在全国同类城市前列。”青岛市住房保障中心副主任王育生向本报记者介绍，从2007年至今，通过廉租住房、经济适用住房以及旧城区和城中村改造等措施，青岛市基本解决了3.5万户低收入家庭的住房困难问题。

　　超额完成

　　据本报记者了解，2008年至2010年，青岛市首个住房保障规划期累计开工保障性住房项目67个、房源24333套，超额完成开工指标。其中：廉租房项目44个、房源9333套；经济适用住房项目29个（其中6个项目同时配建廉租房）、房源1.5万套。

　　2010年年底首个规划期结束时，已有3.5万户低收入住房困难家庭享受到保障，其中享受实物配售保障的低收入家庭达到3.1万户，实物配售率达到88%。

　　“虽然这一成就来之不易，是很多合力在起作用，但有3点在其中起着关键性的作用。”王育生说。

　　第一，稳定的政府财政投入为规划顺利实施提供了强有力的支持。2007年以来，市政府每年投入廉租房、公共租赁住房建设资金不少于5亿元。截至目前，市区两级政府已投入住房保障资金约24亿元。

　　同时，坚持土地出让收益回馈民生，规定土地出让净收益用于住房保障资金的比例不低于15%。2007年以来，市、区两级财政通过直接投入或让渡土地收益方式用于住房保障方面的资金已经超过100亿元。”

　　第二，配建制度保证了保障性住房项目用地的供应。为确保保障性住房配建用地供应，青岛市明确规定，凡是规划为住宅的房地产项目，都要按照比例配建一定数量的保障性住房。

　　新增建设用地规划为住宅的，按照不低于20%的比例配建；旧城区、城中村改造项目，扣除拆迁安置用房后，按照不低于5%的比例实施配建；一般搬迁企业用地规划为住宅的，按照45%的比例实施配建。不适宜配建的土地，要提取相应比例土地收益用于集中建设项目用地的征收补偿。

　　第三，“以人为本”的科学发展理念。“比如为方便低收入家庭日常生活，降低其生活成本，我们按照低收入住房困难家庭的分布状况，将保障性住房重点布局在铁路沿线、城市主干道、地铁出入口等区域。”王育生说。

　　青岛市还改进了保障性住房户型的设计，做到面积不大、功能齐全。出台实施了《廉租住房和公共租赁住房装修配套标准》，统一公共租赁房装修标准，满足居民基本入住要求。完善保障性住房配套设施，确保水、电、气、暖、电话、有线电视等配套设施到位。

　　不断努力

　　“青岛市保障房现阶段完成得不错，但这绝对不是终点，我们会加倍努力，完成好下一阶段的任务。”王育生说。“打赢无数次战争的士兵才是好士兵。”

　　他透露出青岛市保障房建设未来3年的计划。

　　“首先是扩大保障范围，降低准入门槛，将更多的住房困难群体纳入保障范围。”王育生说。

　　在上一规划期解决住房最困难、收入最低的3.5万户家庭的基础上，新规划期按照2009年度的人均可支配收入水平，将申请廉租住房的收入线标准由月均610元调整至760元；公共租赁住房、经济适用房的收入线标准由月均1277元调整至1864元，由人均住房建筑面积10平方米提高至13平方米；申请限价商品房的收入线标准由月均1916元调整至2796元，该标准3年不变。

　　据记者了解，以上政策青岛市已于今年3月份正式发文出台，自今年4月1日起实施。同时，新规划还确定，将逐步改善和解决新就业职工、引进人才和在青岛市有稳定职业并居住一定年限的外来务工人员等群体的住房问题。

　　“第二项计划是分类确定目标。解决和改善6万户城市中低收入家庭住房困难问题，改善1.2万名新就业职工和外来务工人员住房条件。”王育生说。

　　规划期内，计划以廉租房、公共租赁房、经济适用房等方式，解决3万户人均住房建筑面积低于13平方米、人均月收入低于1864元的低收入家庭的住房困难；计划以限价商品房方式，改善3万户人均住房建筑面积低于20平方米、人均月收入低于2796元的中等收入家庭的住房条件。”

　　“未来3年必须要坚持实物保障，将这一政策进行到底。”王育生说。

　　规划期内，青岛市除了在旧城区和城中村改造中消化解决部分低收入家庭的住房困难问题外，将进一步增加筹建规模，计划建设保障性住房（廉租房、公共租赁房、经济适用房）3万套、限价商品房3万套。其中，2010年，市区计划开工保障性住房和限价商品住房2万套。

　　着力改善低收入家庭的居住条件，是我们青岛市政府的愿景，也是百姓的期盼。我们会努力去做，预计至2015年年末‘十二五’规划期结束时，我市保障性安居工程的覆盖面将达到20%，尽早实现百姓的愿望。”王育生说。黄石：公租房制度创新■本报记者 唐军 黄石报道

　　作为住房和城乡建设部公共租赁住房建设试点城市、国家开发银行开发性金融支持住房保障体系建设试点城市，黄石市积极完善保障住房体系，大胆创新，建立了以公租房为核心的住房保障制度，探索出了符合国情、具有我国工业城市特色的住房保障之路，基本实现了对低收入家庭的应保尽保。

　　就保障房未来的建设目标和制度设计安排等问题，本报记者专访了黄石市房地产管理局局长刘昌猛。

　　中国房地产报：在今年年初的“两会”上，民生住房问题引发广泛热议，今年国家也制订了开工1000万套保障房的目标，黄石市目前在保障房方面的各项工作进展如何？

　　刘昌猛：按照住建部与湖北省的安排，黄石市今年任务是建设2.63万套保障房，虽然这个任务量对于地级市来说很大，但我们已经全面安排实施。

　　截至2010年年底，黄石市共发放租赁补贴户数超过3.2万户，对人均月收入560元以下、人均住房建筑面积14平方米以下的家庭实现了应保尽保。

　　中国房地产报：按照规划，黄石市在“十二五”期间将达到怎样的目标？

　　刘昌猛：我们已经完成了《黄石市“十二五”公共租赁住房规划》和《黄石市“十二五”棚户区改造规划》，计划投资59亿元、贷款45亿元的保障房项目贷款可行性研究也已经完成。在“十二五”期间，黄石市将建设保障房项目49个，建筑面积将达225万平方米，覆盖面将达到全市总人口的23%（含人口增量）

　　中国房地产报：但是目前有观点认为各地建设保障房面临资金和土地的问题，黄石市是如何面对和解决的？

　　刘昌猛：黄石市取得的成绩与住建部、国开行、湖北省住建厅以及黄石市各级党委、政府、各相关部门的支持分不开。资金、土地等很多问题黄石市同样有，黄石市是资源枯竭型城市、典型的工矿城市，棚户区多，居民生活条件差。全市共有各类棚户区164片，占地面积约200万平方米。但我们在公租房的制度设计与创新上找到了突破点。

　　一、首先从制度层面解决保障房的效率与效益问题，通过政策的制度设计保证公益性，解决住房效率问题，通过市场运作，解决社会公平，保证效益问题。黄石市建立了政府主导、政策引导、政策保障、市场运作相结合的公租房体制。坚持市场规则运作，是解决公平、保证效率、兼顾效益的条件。

　　二、保障性住房产品统一归并为公共租赁住房，按照“市场租金、分类补贴、租补分离、以租为主、先租后售、可租可售、租售结合”的办法，整合国有公房、廉租房、社会和个人闲置住房等资源，调动企业、社会和个人积极性，探索构建“在对低收入住房困难家庭应保尽保的基础上，逐步向新生代、夹心层和外来务工人员，甚至是有住房需求而不愿购房的群体全覆盖”的保障模式。

　　这其中有很多亮点：一是“市场租金”确保公平；二是市场租金前提下“分类补贴”，根据不同的人群、收入情况动态补贴。

　　三、通过“租补分离”解决了社区与物业管理的统一。

　　四、提出了“共有产权”的概念，按照政府与个人对房屋的投入比例，形成政府与个人对房屋的共有产权，通过“可租可售，先租后售”这个动态的管理过程，先解决有房住的问题，再逐步解决对产权的拥有，打通由租到有的产权通道。

　　中国房地产报：你能否简单描述一下黄石市保障房的运作体系？

　　刘昌猛：黄石市已经形成了房管局、住房保障中心、众邦公司共同推进保障房建设管理的“三驾马车”运作体系。房管局负责研究制定相关政策和发展规划，住房保障中心负责公租房的申请、资格审查、租赁补贴的审核发放等政策性业务，众邦公司是投融资与建设主体。

　　另外，黄石市政府还成立了“棚改办”，把棚改项目与保障房结合，统一建设管理。我们通过一系列政策的制定与实施，在公租房的住房配租、租金制定、补贴管理、房源配建、入住管理等方面建立了一套新体制，保障房管理新体系采取“五个一”：一个篮子归并、一个口子保障、一个通道转换、一个平台汇集、一个杠杆调节。

　　中国房地产报：在保障房的建设资金方面黄石市如何安排？

　　刘昌猛：黄石市成立了国有的众邦城市住房投资有限公司，把该公司作为保障房运营的投融资主体，较好地解决了建设资金不足的问题。

　　融资途径有两个：一是把所有保障房的全部资产放进该平台，向金融机构争取长期、低息贷款，政府给予财政贴息和其他优惠；二是多方筹资，积极引导各类资本参与、投入公租房的建设与运营。

　　目前，黄石市作为国家开发银行开发性金融支持住房保障体系建设试点城市，申请的第一期贷款是6亿元，规模较大的二期贷款正在积极申办中。

　　中国房地产报：完善社会保障体系和发展地方经济是一对悖论，黄石市在这方面如何找到交集？

　　刘昌猛：安居才能乐业，这不光是为了社会稳定，解决产业工人的住房，也能为城市工业化、现代化做好配套服务，棚户区改造与全市保障房建设好了，也就改善了创业环境、投资环境，这是招商引资的一张亮牌，也是主要抓手。

　　黄石市把发展公共租赁住房、“三改”工作与园区发展、招商引资、城市化和现代化等结合起来，总体规划、统筹兼顾，实现协调发展，综合效益十分明显。而且按照黄石市保障房的运作体制，单就保障房的建设、管理与运营而言，政府也是不亏的。

　　现在一些地方对大规模建设保障房颇为担心，认为保障房项目上多了，直接导致房地产开发的土地供应减少，再加上减免相关税费，影响地方收入。

　　其实，这种担心是没有必要的，建设公租房实际上是把土地收益分解到房子中去，其本身的价值并没有变少，只是暂时不收回。待一定年限后，公租房对外出售，政府不仅可以收回土地价值，而且还可以无偿获得建设公租房时所享受的国家政策减免的相关税费，并且公租房的土地还可以抵押、拍卖。因此土地收益不仅没有减少，还会增加。

　　从政治上讲，大量建设公租房，一方面可以完成国家安排的任务，另一方面也可以提高市民生活的幸福指数和市民对政府执政能力的认可。

　　所以说，建设公租房利大于弊。