中国人民大学经济学院院长助理王晋斌

　　本报讯 见习记者杨超报道日前，在由中国人民大学经济研究所主办的中国宏观经济论坛上，中国人民大学经济学院院长助理王晋斌指出，2011年中国房地产市场不会“硬着陆”，房价适度下调换取楼市回暖是开发商理性选择。“预计房价将在3季度出现拐点。”

　　王晋斌指出，在严厉的调控和巨量的保障性住房预期的压力下，商品房价格涨幅放缓，并在局部地区出现价格下滑态势，但在5月份并没有出现明显的下滑态势。据中国指数研究院对100个城市的全样本调查数据，2011年5月，全国100个城市住宅平均价格为8819元/平方米，较上月上涨0.53%，环比增速高于4月份的0.40%。其中76个城市价格环比上涨，3个城市与上月持平，21个城市房价环比下跌。环比涨、跌幅在1%以内的城市数量共有67个。与去年同期相比，全国100个城市住宅平均价格上涨5.12%，其中36个城市房价涨幅介于5%~10%之间，23个城市房价涨幅在5%以内，13个城市住宅价格同比下跌，跌幅皆在4%以内。“此外，还值得关注的是，综合来看，今年以来房价出现了连续5个月环比上涨，这显示出房价调整仍未出现‘拐点’，房地产调控呈现‘疲劳期’的特征，并且该疲劳期将持续较长时间。”

　　他还指出，目前房地产行业出现许多新的特征：一是房地产行业开始进入去库存时期，像今年一季度136家上市房企库存量需要两年多才能消化完；二是投资渠道和融资渠道出现了明显的背离，开发商资金面在持续恶化；三是住宅供地的增加将可能进一步推动房价的下降以及居民盼房价下降的意愿强烈等。

　　由此，王晋斌认为，2011年大城市商品房价格依然存在“去泡沫化”的趋势，但房地产市场不会出现“硬着陆”。其主要原因有：

　　首先，房价调控是逐步去除泡沫化的过程，尤其是部分城市房价的去泡沫化，但不能被理解为短期的房价急剧下跌。他认为，总体上，在2002年7月1日开始实行的土地招拍挂后，中国房地产市场的“泡沫化”经历了7~8年才形成目前的高房价，房价/收入比的不断扩大造成了严重的社会问题和资源的“错配”，房地产市场的“泡沫化”也需要通过几年的时间去不断消化。

　　其次，应正确认识房地产调控政策的目标，是在强调民生目标的同时把房地产对经济中的通胀、经济增长和银行体系的负面影响都降到最小状态。但中央政府要民生、地方政府要财政、开发商要利润，三大主体目标的不一致性决定了房地产市场价格调整显示出“疲劳期”的特征。

　　最后，从长期来看，第六次人口普查显示中国的城市化率为50%，到65%~70%的城市化还有至少15年的时间。而且从需求的角度看，随着核家庭化（指夫妻俩生有一个孩子的三口家庭）的不断发展，家庭人口规模越来越小，也会增加对住房的需求。举例来说，5月份央行的调查显示，选择房地产投资的居民为22.2%，比上季减少2.8%，但仍为居民投资首选。

　　王晋斌指出，综上所述，可以看出房地产调控需要的是有可持续的、基于法规的制度安排来逐步消除“泡沫”，尤其是大城市的房价“泡沫”。而长期来看，降低房价收入比的最佳办法不能仅寄托于房价下调，而是要依靠收入增加和房价平稳“双支柱”来逐步实现。

　　对于未来的房地产政策，他表示，目前紧缩政策可以进入观察期，只要坚持和落实既有的紧缩政策，部分地区房价的去泡沫并逐步趋稳就具有时间的缓冲机制。