张月分析说，即将入市的保利中央公园等高价地项目还将面临库存量增加和土地价格偏高的销售压力。考虑到目前购房者对于价格期望值仍处于低位，中高端项目入市不但不会带动周边房价，反而会因自身价格过高而难以成交，未来中高端楼盘的定价将出现回落。

　　北京正迎来2010年高价地块的集中入市潮，包括中海、中信、方兴、润通鸿业地产等在内，这些企业旗下的2010年高价项目今年二季度先后入市。

　　“虽然政府关于此轮房地产调控的态度仍然十分坚定，但近期在操作层面已经有所放松，一些高档住宅项目相继取得预售许可证。”世邦魏理仕北京研究部资深经理蒋晶亮告诉中国经济时报记者，这种放松的情形正日趋明显。

　　但是，一位业内资深房地产观察人士称，北京给高端项目放行的举动在短时间内不会蔓延到大部分项目。“一般都是当月有大量低价房入市时，政府才会适当地放开少数几个高端项目，虽然高端住宅并不在今年房价调控‘稳中有降’的目标范围内，但政府迫于舆论压力，也不会大范围放开对定价偏高的高端住宅项目限制。”

　　此前的一季度，北京高端住宅项目入市量大幅缩水，市场成交清淡。“一方面是受到难拿预售许可证的影响，另一个方面也是因为市场前景不明朗，开发商普遍持观望态度，导致部分高档公寓项目一再推迟开盘计划。”蒋晶亮说。

　　与此同时，北京新近入市的2010年高价地项目正呈现出两极分化的走势。今年已经入市的4个2010年高价地项目，仅中海旗下定价相对合理的中海九浩苑和方兴地产的金茂家园签约良好，另外两个项目鲜有成交，其中5月份入市的润枫领尚苑至今仅成交1套。

　　“从已经入市的高价地项目的销售情况来看，多数项目已调低售价，但成交却冷热不均。”链家地产首席分析师张月向本报记者表示。

　　北京高端住宅市场虽然在二季度价格继续上扬，但两级分化态势却已经显现。世邦魏理仕在研究报告中称，一部分距离核心商务区较远、售价相对较低、定位于改善型客户的高档公寓项目展开打折和优惠活动。另一些位于核心商务区、已经进入销售尾声的豪宅项目，虽然也面对客户到访量和成交量下降的压力，但是由于已经完成大部分回款，资金压力较小，反而大幅提高销售报价以提升项目形象。

　　该机构的数据显示，2011年二季度北京高档公寓平均报价较上季度略涨1．9%，为每平方米54805元，与去年同期相比上涨14．2%。高档别墅销售报价达到45923元每平方米，较上季度上涨了1．4%，与去年同期相比则上涨了8．2%。

　　蒋晶亮认为，随着一些高价地项目下半年集中入市，高档住宅销售市场新增供应稀少的局面将得到改善，同时在限购令的影响下，新项目推入市场后也将加大市场竞争，为吸引有限的客户而进行的打折和优惠将不可避免。

　　链家地产市场研究部的统计显示，2010年以来中高端期房住宅供应量约18800套，但仅有45%签约，其中今年6月开盘的中高端项目签约率仅为11%。

　　“以目前中高端住宅约600套／月的成交量来看，仅2010年以来的中高端住宅项目就需要17—18个月的时间进行消化，消化速度较普通住宅更为缓慢。”张月分析说，即将入市的保利中央公园等高价地项目还将面临库存量增加和土地价格偏高的销售压力。考虑到目前购房者对于价格期望值仍处于低位，中高端项目入市不但不会带动周边房价，反而会因自身价格过高而难以成交，未来中高端楼盘的定价将出现回落。