将综合考虑房价涨幅等因素

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数调查数据，截至目前，未出台限购措施但房价较高的前10个城市依次为：珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州。而根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数，未实行限购的城市中，今年以来房价涨幅较高的前10个城市依次为：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、桂林、韶关、常德。

　　有关专家表示，综合考虑房价涨幅和投资资金来源等因素，昆山、嘉兴、常熟、扬州、珠海等城市最有可能被列入新增限购城市名单。

　　其实，早在5月份，扩大限购范围的消息就已开始在市场上传出。今年以来，以收紧信贷和限购为主的新一轮宏观调控，对去年下半年以来持续过热的房地产投资和炒作起到了很大的降温作用。不过，随着一线城市楼市企稳，投资客开始大量涌入非限购的三、四线城市，导致这些城市房价下降动力不足。

　　7月12日召开的常务会议要求，已实施限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。这一要求基本奠定了下半年的房地产调控基调。有专家预测，下半年房价整体下调几成定局。

　　中小城市房产交易中心系统有待完善

　　随着限购城市范围的扩大，一些单纯依赖房地产投资和税收拉动地产财政收入的中小城市可能面临新的收支挑战。

　　深圳房地产协会专家尹香武介绍，目前中国部分地方政府对土地财政的依赖程度达到50%以上。其中主要包括房地产业涉及的各种税收和土地出让金。而房地产投资占固定资产投资比例越高，地方财政对房地产的依赖也就越强。一旦中小城市在实施限购令后楼市成交大幅缩水，地方财政所受影响将大大高于一线城市。

　　“其实土地财政紧缩对一线城市的影响往往小于中小城市，尤其是那些第二产业不强，单纯依赖房地产收入的中小城市。比如深圳2010年房地产开发投资占固定资产投资的比例为25%，对GDP贡献率为4.82%。也就是说GDP中每100元有4.82元是由房地产业贡献的。因为深圳金融业等其他产业相对比较繁荣。但很多中小城市对房地产的依赖性远远高于深圳。”有关专家指出。

　　事实上，因为地理位置上接近上海，昆山自2009年以来成为上海楼市投资客的分流首选。7月以来，在可能被限购的消息刺激下，昆山楼市出现连续两周的成交量上涨。其中，7月8日至15日，昆山楼市成交580套，环比上升17.89%；7月15日至22日，昆山楼市成交656套，环比上涨13.10%。至此，昆山楼市日均卖房高达94套，与去年同期相比增长率为91.7%。

　　不过，也有专家提出，部分中小城市实施限购可能面临一定困难。“由于房产交易中心系统不完善，中小城市很可能出现无法准确查阅购房者以往购房记录的情况。”中国房产信息集团分析师付琦表示。据介绍，上海2004年开始建立房产登记备案电子系统，是国内首个建立这一数据库的城市，至今，各地纷纷建立房产权属备案系统，但完善程度各有不同。“如果该城市建立系统较晚，或信息录入不全，就可能出现在当地的房地产交易中心无法查到购房记录的情况，实施限购就可能面临无据可依的难题。”付琦称。

　　为贯彻落实国家房地产市场调控各项政策措施，昨天上海市住房保障和房屋管理局印发《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》（下称《通知》），明确非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。同时，《通知》要求房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按照住房限售有关规定开展销售、经纪业务，认真核对购房人户籍、婚姻、个税或社保缴纳证明等材料。

　　上海市房管局表示，将坚决贯彻国家房地产市场调控各项政策措施，继续严格执行住房限售政策，完善操作口径，针对目前纳税证明中无申报纳税日期问题，正会同相关职能部门抓紧制定配套的个人所得税证明文件；同时，市房管局强调，《通知》下发后签订合同（合同网上备案）的，均应按照上述规定执行，各区县房地产交易中心将按有关规定在登记过户环节严格把关审核；对违反限售规定从事销售、经纪业务的房地产企业，将按规定严肃查处。

　　对此，上海中原地产副总经理陈宇珏表示，这是上海从严执行楼市“限购令”的表现，意味着一些原本通过“补税”、“打擦边球”等方式购房的情况被明令禁止，政策执行力度和细节也将更加完善。随着楼市限购的再度收紧，市场上有购房资格的购买人群缩小，势必会发生一二手房争抢客源的局面。预计未来市场成交量与房价将呈现下降的趋势，降价幅度约在10%-15%。

　　另据21世纪不动产上海区域对旗下门店抽样调查显示，7月前20天上海市二手房成交套数较6月同期下降约8%。21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，目前市场上买卖双方的僵持非常明显，接下来房东作出价格让步来促成交易的可能性较大，而外围区域尤其是一二手倒挂的区域将是此次价格调整的“领头者”。据叶厚彪介绍，当前房东诚意度普遍较高，不仅跳价情况已销声匿迹，且各层次价格段房源也皆有不同比例的议价空间，平均在5%左右。

　　房地产调控政策的力度可能将逐步加大。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林昨天向记者表示，目前来看，各地房价特别是二、三线城市房价仍在上涨，因此限购措施不但不会取消，而且可能至少延续至明年。另外，未来一段时间，部分房价上涨过快的二、三线城市也将出台限购政策。在此背景下，房价面临的回调压力将不断加大。

　　“从目前房地产调控的形势来看，部分城市的限购政策在今年年底到期后，延续到明年应在意料之中。”王珏林向记者表示，放松限购政策不利于巩固楼市调控已经取得的成效，因此必须继续坚持该政策。

　　另外，国家明确提出房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施，足以说明调控政策从紧从严的趋势。对此，住建部一位官员曾表示，包括二、三线城市和中小城市在内的限购，一直是一项持续性的落实工作，在“新国五条”出台之前，住建部协调地方政府已经做了大量工作，下一步就将继续落实有关政策。

　　王珏林则向记者表示，从以往经验来看，对二、三线城市执行限购政策的工作推进初期，会区别对待。即，对近期房价涨幅过快过高的几个城市，相关部委可能会提示和督促地方政府主动出台政策；如果地方政府迟迟不动，而房价涨势依旧，不排除中央政府直接要求地方政府出台限购令的可能性。

　　王珏林还指出，从去年的“国十条”，到今年初的“国八条”均为力度较强的房地产调控政策。而近期出台的“新国五条”，除了对之前政策的重申外，更旨在传递出国家持续推进房地产调控的决心。

　　另一方面，限购措施是行政手段而非市场化手段，从短期来看，其成效比较明显，但从长期来看，还需要建立并完善相关的市场机制，建立房地产调控的长效机制。

　　对此，记者从权威渠道获悉，住建部正在协同有关部门研究相关政策，使房地产逐步“去投机投资化”，回归理性的轨道。