考验地方政府执行力

　　半个月前，一些开发商还在幻想四季度限购令会松动，但他们的幻想很快就破碎了。

　　不少开发商的存货都集中在下半年推出，恒大、保利、金地、富力等公司的下半年供应量远高于上半年。业内人士称，部分开发商曾期望下半年调控松动，有意将楼盘项目压到下半年，但现在调控加码的信号，打乱了他们已有的销售计划。

　　此外，通胀压力的加剧、投资渠道的狭窄，使房地产的投资属性被放大。业内人士认为，二三线城市“限购令”不仅对开发商带来冲击，从限购的城市转战非限购城市的民间炒房资金可能流向商业地产和工业用地领域，也有部分资金或许会继续挖掘三四线城市的价值洼地。

　　除了对民间炒房客的影响，限购政策进一步加码对地方经济带来不小的考验。尤其是对经济发展高度依赖房地产业的那些城市，限购势必影响房地产市场，进而波及地方财政收入。

　　限购令扩大的预期，给地方政府带来不小压力。一方面要从严遏制房价过快上涨，另一方面又要确保房地产市场平稳运行，地方政府面临艰难抉择。

　　湖南一地级市官员表示，限购范围的扩大，对投资客的异地置业起到一定阻滞作用。但是二三线城市限购政策的执行存在一定困难。面对限购，开发商将暂缓拿地或不拿地，导致地方政府短期内土地出让收入减少，部分地方政府的财政状况可能比较紧张。

　　“中西部地区与沿海地区有差别，我们这里大企业少，民营经济也不发达，政府依赖土地财政的程度比较高。”一不愿透露姓名的官员表示，对于限购政策不能简单一刀切。

　　根据方正证券的统计，1至5月全国128个城市土地出让金比去年同期下滑了5％。业内人士认为，部分二三线城市经济欠发达、有些城市尚未形成产业支撑，土地出让收入对地方财政意义重大。“土地财政”的利益驱动，可能使限购令的落实在部分城市遇到困难。

　　中房信资深分析师薛建雄认为调控房价，仅有“限购”还不够，应综合考虑财政、供求等诸多因素。限购令落实好坏的关键取决于地方政府的积极性。

　  自去年楼市调控以来，除了燕郊等个别区县，北京市周边的大多数城市房价仍呈现上涨态势。按照国家新近出台的调控精神，如果这些地区房价涨势难以遏制，不排除被纳入楼市限购城市名单的可能。

　　业内人士同时认为，限购将对当地楼市投资成交造成较大影响，地方政府可能并不愿意使用这个“杀手锏”。这种背景下，一些城市可能加大价格调控的力度，避免出现房价明显上涨局面。

　　房价上涨势头明显

　　廊坊市位于北京东南部，是一个典型的三线城市。中国证券报记者在当地采访时了解到，2009年时廊坊的房价还不超过4000元/平方米，现在已经涨到每平方米七八千元了，有的楼盘价格已经过万。

　　由于区域位置靠近一线城市，且不受限购政策影响，近年来廊坊房价一直保持坚挺，所辖的固安、香河等县城房价涨幅尤为明显。如位于廊坊固安的孔雀大卫城，房价已经由去年底的5500元/平方米上涨到6500元/平方米，涨幅接近10％。

　　此外，秦皇岛、保定等距离北京较近的二三线城市房价也出现了较明显上涨。数据显示，6月秦皇岛新建商品住宅同比上涨8.6％，在70个大中城市中名列前茅。

　　也有少数区域成为例外，比如燕郊。由于前期价格上涨过于迅速，去年以来燕郊房价在调控政策影响下已经明显回落。以当地的上上城为例，2010年初售价一度达到11000元/平方米，如今则回落到了8200元/平方米，跌幅达到25％左右。

　　对于环北京周边城市的房价上涨，中投证券首席地产分析师李少明认为，从本轮调控来看，北京的调控政策力度一直是比较严厉的。如果其周边区域房价过快上涨，不排除被纳入限购城市名单的可能。

　　亚豪机构市场总监郭毅则认为，国家此前虽然明确二三线城市可能被纳入限购，但具体名单出台时间可能尚需时日。“国家会给地方一些调控时间，如果未来部分城市没有相应措施或房价仍上涨过快，就可能需要出台限购政策。”她认为。

　　限价能否代替限购

　　“我们最近接到市里通知，市区商品房售价最好不超过8200元/平方米。这种限价政策执行多久，现在谁也说不好，但楼盘的折扣优惠随时有可能变动。”位于廊坊市中心区域的某项目销售人员对中国证券报记者说，为了遏制房价过快上涨，廊坊市相关部门近期已经对不少开发商提出建议，普通商品住房价格最高不超过9000元/平方米，市区中心区平均售价不超过8200元/平方米。

　　这种限价政策，是否会对限购产生替代效应？对此业界看法并不统一。李少明认为，从效果上看，只要二三线城市房价不再过快上涨，应该就不用再出台“限购令”。2008年上一轮楼市调控时，部分二线城市也曾出台类似价格调控措施，不排除未来有城市继续效仿。

　　郭毅则认为，目前部分城市的限价不意味着可以代替限购。“廊坊市的商品房售价上限是每平方米9000元，但目前该市的房屋均价只有每平方米7000元左右，这意味着房价距离调控目标还有20％的空间，这显然会吸引部分投资需求进入市场。”

　　“限购政策如果出台，肯定会对公司销售产生重大影响。但我们公司所在的城市规模不大，我个人认为真正出台限购政策的可能性不大。只要公司继续维持上半年的业绩水平，财务经营风险就不大。”河北省某房企负责人表示。