7月28日，陆家嘴（600663.SH）发布2011年半年报。同时发布的，还有一份关联交易公告、一份14项投资性房地产的重新评估公告。

　　陆家嘴所发布的旗下14项投资性房地产以2010年12月31日为基准日的评估报告显示，这14项投资性房地产账面价值仅为39.95亿元，经过重新评估后评估价值变为129.86亿元——这一数字是其账面净值的4.07倍，实现307%的增值率。

　　然而，即使是投资性房地产资产巨幅的评估增值率，也难以掩盖陆家嘴净利润增幅同比下滑的事实：2011年上半年，陆家嘴实现营业利润12.10亿元，同比减少4.47%；实现归属于上市公司股东的净利润8.92亿元，同比减少12.19%。

　　土地批租利润率同比下降四成

　　或成利润增长率下滑主因

　　事实上，陆家嘴今年上半年的因经营活动带来的收入已经是去年同期的3.4倍！现金流量表显示称，公司因销售商品、提供劳务受到的现金高达21.14亿元，而去年同期这一数字仅为6.22亿元。

　　半年报显示，陆家嘴的收入主要由土地批租、房产销售以及房地产租赁带来。其中，上半年公司实现土地批租收入16.68亿元。然而，在该项营业收入同比增加11.23%的同时，受累于土地成本同比大幅增长211.81%，陆家嘴的利润率却同比下降了26.21%。

　　观察陆家嘴另外两项主营业务可以发现，房产销售以及房地产租赁业务无论是在整体收入还是利润率水平上，均同比实现了增长：其中，房产销售收入2.62亿元，实现营业利润同比增长16.77%；房地产租赁收入4.56亿元，实现营业利润率同比增长10.94%。

　　同时可以看出，半年报中陆家嘴出现利润率同比下滑，很大程度上是受土地批租经营情况不佳所致。

　　归还贷款逾37亿

　　财务费用依然暴涨102.27%

　　1-6月份，陆家嘴的财务费用为9703.98万元，去年同期这一数字仅为4797.55万元，同比增幅暴涨了102.27%！

　　定期报告中，并未列明陆家嘴所欠下的逾50亿元的短期借款的具体情形。然而，或许我们可以从其刚刚公布的关联交易报告总可以看出端倪，2010年年末，其控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司向上市公司提供委托贷款22.5亿元。值得投资者注意的是，贷款利率按照同期银行贷款利率下浮10%。

　　分析人士指出，事实上，受高通胀影响，货币政策日趋稳健乃至紧缩。业内住宅开发企业已经难获银行贷款，而借助于委托贷款的成本在10%-15%不等。而陆家嘴在此期间获得控股股东的“鼎力支持”，以银行贷款利率下浮10%的微成本向其提供资金，上述分析人士对《证券日报》记者提及，这一行为难称“市场化”或是“公允性”。

　　进一步观察陆家嘴的现金流量表可知，上半年陆家嘴因偿还债务而支付的现金就高达37.07亿元，去年同期这一数字仅为7亿。受此影响，报告期内，陆家嘴的现金及现金等价物余额同比减少了17.05%。

　　进一步的，分析人士指出，仅从此项变化可知，上半年紧缩性的货币政策对房地产的影响可见一斑：一边是土地收入利润率减少，另一方面则是融资压力增加，双重夹击之下，将使房企的资金风险进一步凸显。

　　“可以说，陆家嘴存在着债务长短期不匹配的问题”，上述人士对《证券日报》记者表示。“虽然其整体的资产负债率仅为50.06%，但是其短期借款是其长期借款的4倍多”，分析人士称，“这直接导致了其流动比例过低，也使得其受政策的影响较大，风险较为集中。”

　　上半年结束

　　尚拖欠股利3.56亿元

　　2010年，陆家嘴拟以报告期内总股本18.68亿股为基数，以每10股派发现金红利1.5亿，需支付现金股利2.8亿。

　　然而，2011年已经过了一大半，陆家嘴尚未支付所承诺的股民股利。半年报显示，陆家嘴尚欠付总计3.56亿元的股利，其中就包括了应支付的2010年度总计2.8亿的现金红利。