保修质量没有明确规定 保修时间不能重新计算

　　“百旺茉莉园小区有180户漏雨报修，我们小区漏雨的有248户；百旺茉莉园小区除了一层每层都漏，我们小区是连一层也漏。”在本报报道了百旺茉莉园小区漏雨问题后，海淀区紫成嘉园的魏女士致电记者。

　　“更要命的是，漏了没人给修。200多户，就几个人修，猴年马月才能轮到我家呀？”魏女士担心，过了雨季，漏水点就不好找了。

　　专业法律人士表示，维修难有漏雨“痼疾难治”的因素，但更多的是相关法律、法规有漏洞，很方便物业、开发商“怠慢”业主。

　　一拖二躲三应付 物业开发商维修都不积极

　　魏女士为了漏雨这事找过物业好几次。物业态度倒是挺好的，但没有实质性动作，一问就说，您先等等吧，等开发商签了字，我们就给您修，可是，开发商总也不签字。

　　面对物业公司的拖，魏女士试图直接去找开发商北京同创嘉业。有一次正赶上物业和开发商一起开会，就想找开发商把这事儿说说，但被物业支了出来：“您先别着急，我们正商量这事儿呢，很快就给您解决……”结果，还是没能和开发商直接对上话。

　　“我自己找过漏雨的原因，可能是二楼的外墙有裂缝，一下雨，就从二楼与一楼之间的楼板渗进来了。我到二楼看过，二楼不漏，但他家的外墙一直是湿的，这样的情况我自己没法修，只能找物业，物业还总是拖。也难怪，我们小区700多户，听他们说有248户报修的，开发商就派了几个工人修。”

　　这是一场博弈 业主一告开发商就痛快修了

　　根据北京市地方标准《商品住宅工程质量保修规程》的强制性条文，防水工程质量保修期限不得低于5年。这个规定，在业主与开发商签订的《商品房预售合同》和《质量保证书》中也有相关约定。

　　魏女士提供的《住宅质量保证书》中显示，屋面防水，有防水要求的卫生间、厨房、阳台等保修期均为5年。开发商还承诺，自收到客户保修要求后，本着“急用户之所急”的态度，水电工种不超过24小时，土建工种在3日内给予维修，力争10日内完成，对紧急问题可组织抢修。

　　李洪云律师说，若是在保修期限和保修范围内，业主有权要求开发商承担保修义务。如果过了5年的保修期，业主能出示5年内报修，开发商没修的证据，也可继续要求开发商承担保修义务。开发商在法定保修期内未能及时履行保修义务的，业主有权要求开发商承担由此造成的全部经济损失。超过法定保修范围和期限的，则只有实行有偿维修了，这其中属于房屋共用部位和共用设施设备部分的，可以从公共维修基金中支出；属于购房者自用部位及自用设备的，由业主自行承担费用。

　　“虽然现在漏雨现象很多，法律、法规上也有‘防水开发商5年保修’的责任，但业主通过法律途径主张权利的少之又少：有的业主是嫌麻烦；有的业主担心和开发商闹僵了，更不好修……开发商非常了解业主的这种心态，这也是他们敢于‘怠慢’业主的原因之一，于是就拖、躲、应付，直到保修期过了。”李洪云律师介绍说。

　　在李洪云遇到的案例中，基本都是业主实在没办法了才起诉。李洪云说：“这里有一个误区，业主以为打官司会得罪开发商，打官司时间会很长。其实漏雨的官司法院一般都走简易程序，3个月就能审结，接受调解的，时间会更快。而到了法庭上，开发商的态度也都挺好的。有人可能会问，既然如此，开发商为什么不早给修，何必费事到法院走一趟？这就是业主不懂开发商的心理了。开发商拖、躲、应付的成本是很低的，放这儿几个人就可以了，但如果都一找就痛痛快快给修了，他的人工成本、维修成本会很高。没有哪个开发商卖完了房，还愿意积极给业主维修的。这实际上也是一种博弈。”

　　法律存在漏洞 方便开发商怠慢业主

　　面对物业和开发商的“一拖、二躲、三应付”，魏女士想到了通过到建委投诉或通过法律途径解决，但投诉该找哪个部门？起诉是应该起诉物业呢，还是起诉开发商？

　　北京京华律师事务所的李洪云律师是负责房屋质量诉讼的专业律师，她表示区建委有专门处理类似投诉的部门，相关部门会督促物业和开发商及时解决，但一般需要业主以文字的方式递达。

　　“投诉和起诉两条路，去做了，就有50%的解决可能；不做，可能性就几乎为零。” 李洪云认为，“现在法律法规是有漏洞的，比如对保修期、保修质量的约定和描述都很粗糙。在家电行业，如果我买的产品有问题，去修理，保修期是从修理之日开始重新计算的，房子的商品价值比家电贵得多，但对这一点却没有明确的规定。另外，对于保修质量也缺乏明文规定，如果房子的屋顶防水漏了，是应该彻底重铺一遍？还是就打点儿玻璃胶？虽然都是修了，但效果不一样。如果法律、法规中明确规定，维修要按什么质量标准去修，保修期自维修之日起重新算起，那么，开发商就不敢拖和应付了，那样他的成本会更高。”李洪云最后说。

　　设计隐患致漏维权最难

　　北京市建筑质量司法鉴定中心曾经做过一个统计，在所有的关于建筑质量的纠纷中，关于建筑渗漏水的纠纷比例达35%以上，居首位。本报“楼漏漏”系列调查中，2成以上的漏雨是因设计不合理造成的。房屋的设计隐患，究竟该由谁来负责？

　　设计隐患终成灾 业主排队修漏雨

　　“打开一看，几米宽的钢架里，积满了三四十厘米的水。我这才知道，头顶上原来背着个巨大的水箱，一看就是当初设计有问题。”市民李先生住在北京一个高档社区。这个夏天，在顶层的家扛不住大雨，漏了，一个卧室顶上的装修板被雨水泡得掉了下来，其他两个卧室和阳台的顶也都留下大面积的水印，并不停滴水。

　　原来，开发商当初设计时为了美观，在每栋楼的顶层上加盖了一层方形“飞檐”状装饰物，支撑装饰物的铝合板被固定在楼体外立面上。一下雨水都被存储在“飞檐”里，顺着斜角向屋里渗。李先生赶紧请师傅先把铝合板里的水给放了，漏水缓解了，可却没有根治。去物业报修，工作人员告诉他，小区里有250户住户遭遇漏水，都在排队等着维修队去修房子。

　　而家住水郡长安东区的陈云就没有那么幸运，从收房起就一直在漏雨的飘窗，报修了三年也没解决。2009年夏，陈云的卧室里新装修的地板全给泡坏了。最后一查，罪魁祸首果然就是当初那个有问题的飘窗，窗户和墙面的缝隙处，不停地将屋外的雨水引进家里。如今，小区的物业换了三拨，可每一拨都推推拖拖，冬天漏风、夏天漏雨的飘窗，也就被晾在了一边。

　　 设计隐患易忽视 出事以后责任难断

　　“相比地下室、厨房、卫生间这些较为明显的部位，飘窗、墙体和屋顶的设计隐患在收房时更不容易察觉，更容易成为漏水‘真凶’。”北京东方雨虹（002271）防水公司的市场总监蒋凌宏说。“从完整的工艺上来说，光一个飘窗的防水就需四个步骤，可在北京住宅市场大部分人只做到第二步就结束了。所以，经过一段时间，再加上墙体变形，防水涂料很快就会被突破，美丽的飘窗也就开始大范围漏水。”

　　而设计隐患最终演变为灾难，归根结底还是因为施工不达标或偷工减料。“北京的建筑行业，施工造价预算很低，不到整体建筑成本的1%，而在欧美等发达国家，造价预算一般都要占到建筑成本的5%左右。再加上层层分包的利润盘剥，最后就演变成分包队伍为了节约成本而偷工减料。”

　　“设计不合理的隐患，由于专业性强、隐蔽性高，责任很难判断，所以，业主在报维修时也更容易遭遇‘踢皮球’。”蒋凌宏说。

　　设计隐患被和泥 业主维权举证难

　　北京嘉润道和律师事务所王颖律师告诉记者，根据相关规定，在房屋质量保修期内，维修的责任都应该由开发商来负责，严禁使用住宅专项维修资金进行维修。住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现相关情况的，可以按照《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中规定的情况，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，相应的使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。

　　“现在房屋质量纠纷的焦点和难点，更多的是在业主入住装修后，如果出现质量问题，究竟该由谁来负责。一般来说，如果业主的装修只涉及表面装饰，没有破坏房屋结构，在5年的保修期内，也应该由开发商来负责。但这可能就需要第三方的专业评估机构鉴定。目前的市场中，能做第三方鉴定的专业机构不是很多，业主面对这种维权时，往往举证难度很大。”王颖告诉记者。