近日，据21世纪不动产统计数据显示，7月份上海市土地成交量微升，工业用地成交额占总成交额50%以上。但土地成交溢价率继续下降，住宅用地几乎全部以底价成交。仅一幅宅地的出让价超过底价，溢价率仅为1.5%。

　　“宅地溢价率接近零，今年上半年的土地出让收入仅为去年的两成，这对于上海的土地财政而言，压力陡增。”上海一房地产证券分析师表示。

　　高增长的拐点

　　从今年上半年的统计数据来看，上海市的土地出让收入总额约为336亿元，出让土地总面积为503万平方米，建筑总面积为856万平方米，各类土地折合楼板价均值为近6000元/平方米。而在2010年，上海市共出让了567幅土地，出让总收入高达1524亿元。业内人士预计，上海的土地出让收入在连续多年创下新高之后，今年全年很有可能首次出现下滑。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，土地市场行情趋冷原因复杂，和当前的严厉调控政策环境有关，房企对后市的预期下降、买地意愿下降、资金链紧张、支付能力下降。

　　方方地产咨询机构提供的数据显示，上海土地出让收入自2008年以来一直保持着连续高增长态势，2008年423.2亿元、2009年1012.9亿元，2010年更是创下了1524亿元的历史高位。

　　世联地产（002285）华东区域分析师裴红梅表示，从成交的地块来看，2010年全年经营性土地成交的平均溢价率为72%，上半年略低于全年平均值，这和去年下半年房地产销售行情向好有很大关系。“而今年上半年经营性土地成交的平均溢价率为34%，房企拿地更加谨慎，频繁的低溢价率成交，导致土地出让金缩水。”

　　下半年或继续恶化

　　上海一位不愿具名的房企负责人说，政府的调控态度很坚定，开发商对房价预期已不再乐观。

　　裴红梅表示，今年房企的资金链紧张众所周知，上半年各大开发商的销售状况一般，资金回笼放缓。在房地产调控没有放松的情况下，开发商可能继续保持理性的态度拿地，因此下半年很有可能继续维持低溢价率成交的现状，全年土地出让金负增长的情况难以避免。

　　开发商拿地趋于谨慎的状况如果持续下去，或将使上海等城市的土地市场继续恶化。

　　上海同策房产咨询机构分析师陆程超告诉记者，“今年上半年优质地块的推出并不多，经营性宅地仅占全部出让土地的18.69%，而去年同期则占到了37.19%。另一方面，二级市场的低迷表现也直接影响了一级市场，土地溢价率普遍降低也是造成土地收入减少的原因之一。”