自住需求向两端流动

　　7月份，北京新建普通住房共成交7911套，占所有新建住房成交总量的86.6%；成交均价为13623元/平方米，连续第三个月保持稳定下降的态势。二手房价格环比也呈下降态势，7月均价为18142元/平方米，环比下降2.2%。从结构上看，中心城区成交量比上升，发展新区回落明显。

　　北京市房协副秘书长陈志分析，投机投资性需求受到有效抑制后，自住需求向两端流动，部分打算在发展新区进行改善的需求回流到中心城区，部分刚需由于购买力不足转向远郊区县。

　　远郊项目批量促销

　　根据房协的统计，大兴、通州等远郊区县的部分在售项目，近期都推出了50套、100套等的“特价房”，使得新房市场由原先的新批项目“低价入市”为主，转向新批项目“低价入市”、在售项目“降价促销”并存。尤其是单价在1万元左右的乐汇家园、长阳国际城项目，销售率近100%。

　　不过，值得一提的是，受中心城区成交比重上升的因素影响，7月的整体均价冲高到22690元/平方米，环比上涨9.8%。

　　非住宅类供应激增

　　和前几个月相比，商业、办公类非住宅项目的供应呈倍数增长。根据房协的监测数据，7月商业办公用房新增供应139.4万平方米，环比增加3.3倍，接近历史最高水平。

　　“在当前住房需求受到抑制的情况下，开发商为回笼资金，加速非住宅项目的供应和销售，从而使得商业办公用房在7月份大幅增加。”陈志表示。

　　根据伟业我爱我家的数据，7月份，北京共有10个商住项目获得预售许可证，其中纯新盘3个，拿证项目数比6月翻了一番；总计有6164套商住房入市，环比增长186.8%。

　　楼市将从量变进入价变

　　陈志表示，本市房价调控连续实现稳中有降，住房市场开始进入“由量变到价变”的关键期。随着各项政策措施的进一步落实，预计未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。

　　不过，他也特别提醒，作为房地产市场的长效制度性安排，比如土地法、房地产法、房产税等能直接影响或变改变地产发展模式的根本性制度，还在程序或调研过程中，因此调控政策一旦松动，市场极有可能再现报复性反弹。