昨天，北京房地产业协会发布7月份北京市房地产市场运行情况，数据显示，北京前7个月新建普通住房成交均价为13623元/平方米，比去年全年下降8.2％。

　　据统计，经过几个月的宏观调控，本市98.8％的在售新盘价格停止上涨，首次购房人群已经占到了购房人总数的九成。

　　数据统计

　　促销明显 98.8％新盘价格停涨

　　自今年宏观调控以来，去年不绝于耳的“开盘价涨千元”的消息就从北京楼市销声匿迹。

　　春节后北京楼市基本进入了冰河期，成交量持续低迷。前所未有的严厉限购政策让开发商亦步亦趋紧紧跟随市场行情。

　　在新政执行5个月后，市场逐渐开始出现从量跌到价变的质变。

　　开发商已经在部分区域开始了明显的促销。虽然不少新盘为了保住“面子”，开盘价略有上涨，但随后的打折等促销也使得成交价格与前期无异。

　　北京房协数据显示，7月本市有销售记录的新盘170个，除两个热销项目尾盘价格上涨之外，其余新盘价格环比全部停涨或下跌，占比达到98.8％。

　　价格行情

　　中心城区稳定 发展新区松动

　　纯新盘无疑是房价下跌或停涨的最大功臣，在大量纯新盘“低价入市”的同时，其周边在售项目纷纷“降价促销”。

　　如大兴区在售项目旭辉御府推出100套“特价房”，售价由23942元/平方米下调至19665元/平方米，降幅17.9％，基本售罄，近期又推出了50套“特价房”；通州珠江拉维小镇等项目也推出“特价房”， 目前认购活跃。

　　在区位上，房价呈“内稳外降”格局，中心城区房价基本稳定，发展新区出现松动。本月推出“特价房”的新建项目均在发展新区；二手住房价格走势与新房基本一致，中心城区的均价环比持平，发展新区下降，其中大兴、顺义降幅在5％左右。

　　在主体上，新政后主动调整新上市项目价格的基本上为大型房企，本月部分中小企业也开始顺势而为，降价换量。

　　购房分析

　　买房自住 九成购房为“首套”

　　今年以来不断升高的贷款利率以及银行对二套房贷的收紧很明显将大部分二次购房人群挤出了市场。同样购买一套房，二套房利率已经达到7.755％，贷款80万30年还清，总利息要比首套房多出14万元。而且加息还将持续，导致二套房的成本越来越高。

　　北京房协数据显示，上月北京新盘与二手房累计统计，首次购房比重占到88％，已经比去年4月份高出13个百分点。北京房协称，“自住需求得到较好满足”。

　　市场解读

　　楼市进入关键“质变期”

　　北京房协认为，本市房地产调控政策综合效应持续显现，住房市场开始进入“由量变到价变”的关键期，随着各项政策措施的进一步落实，预计未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。

　　而中原地产认为，根据目前市场消耗量计算，预计在明年初市场很可能达到库存量的顶峰。7月开始已经有超过110个项目有开盘计划，而且其中大部分在郊区五环外，这将在局部区域出现明显的供应潮，市场将在供应达到顶峰后开始更明显的价格调整。

　　北京房协提醒，现阶段房地产市场健康稳定发展的基础还不牢固；通胀预期依然比较强烈，而且，可能会在今后的数月内保持高位运行。不出意外，我国宏观经济的首要目标，仍然是管理通胀、抑制通胀。

　　另外，作为房地产市场的长效制度性安排还在程序或调研过程中，如土地法、房地产法、房产税等，直接影响或改变地产发展模式的根本性制度还未出台，调控政策一旦松动，市场极有可能再现报复性反弹。（记者 张媛）