分析人士称，目前沪上楼市仍处在一降价就能卖得掉的情势中。IC 资料

　　精装修中小户型沪上受宠 开发商拉长客户积累期集中签约

　　尽管上周末沪上只有两个住宅项目开盘和加推，但从开发商反馈的情况上看，依然火爆。位于宝山高境一楼盘，昨日开盘当天就获得了80%多的订购业绩；位于闵行浦江的另一楼盘13日开盘后，据销售人员称也销售良好。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，一方面，楼市调控以来，开发商纷纷拉长了“蓄水期”（客户积累期），通过“蓄水”来确定推盘量，从而制造出销售火爆的场景；另一方面，精装修、高附加值、品质做精做细，是这些楼盘获得市场认可的原因。

　　提前预约集中签约

　　上述位于宝山高境的某楼盘原定的开盘时间是前一周周末，后因“梅花”台风来袭，延迟到了上周末。昨日是该楼盘开盘的第一天，前来售楼处和销售现场看房买房的人很多。据销售人员介绍，此次是他们第一次开盘，推出楼盘一期168套精装修房源，面积在74-90平方米，均价2.2万-2.4万元/平方米左右。

　　看房者丛先生表示，该楼盘位于中外环之间，毗邻中环，2.2万-2.4万元/平方米的价格较为实惠，而且是精装修，距离此地并不太远的虹口区一些楼盘，价格都在3万元/平方米以上，而附近二手房价格也达到2.1万元/平方米。销售人员表示，该楼盘房源除了产证上的面积外，另外还附送10平方米左右的飘窗、花园。

　　销售人员称，该楼盘在开盘前，已经进行了客户“蓄水”，意向客户通过交2万元成为预约会员，并享受总价减8万-10万元的优惠。开盘当天，开发企业和代理机构将销售签约的会场从售楼处移往附近一酒店，非预约会员谢绝入内。“其实之前房子已经看过了，情况也已经了解好了，只是选定在今天集中办理订购手续。”销售人员说，买房人群中，刚需和改善型客户各占约50%，买房人以上海本地为主。

　　昨日下午5时30分，当天的开盘活动已接近尾声，销控表上的168套房源大多已被表示订售的红色标志覆盖，只有约20套房源尚未售出，销售人员称销售率已超过80%。

　　上周六开盘的闵行浦江一楼盘工作人员表示，他们推出的120套均价在2.5万元/平方米左右的房源销售情况也很不错，尤其是精装修两房，销售率将近90%，目前只剩下1楼和顶楼。

　　“开发商注重高速周转”

　　张宏伟表示，未来在保障房和商品房两分天下的市场环境下，中小户型的刚需、改善型商品房项目需要通过提高附加值来体现市场地位，如精装修、户型设计、小区环境等，做中高端的精品。他说，下半年楼市调控政策松动的可能性不大，目前很多开发商都很注重项目的高速周转。

　　搜房网分析师曲鹏表示，这两个项目都位于配套较为成熟的地区，品质较高，属于比较典型的改善型项目，加上优惠的幅度较大，因此吸引力比较大。

　　克尔瑞分析师杨晨青说，目前面积在90平方米以下的中小户型主要针对首次置业和首次改善的客户群体，这部分客户对价格敏感度很高，开发商要想销售火爆，必须降价。而在上海的住房结构中，潜在的改善型客户比例很高，目前全市老公房的数量占全部住房的近40%，这些老公房里的住户都会在未来选择改善型购房，其需求量是很旺盛和迫切的。

　　杨晨青说，调控以来，上海出现降价的楼盘约占总量的10%，降价幅度约在9折-9.5折之间，市场仍然处在一降价就能卖得掉的情势中，如果下半年没有新的调控政策出台，预计成交会呈现往上走的态势，而价格则会保持平稳。