在昨天举行的博鳌房地产论坛上，来自政府部门、研究机构、开发企业的多方消息证实，包括房地产持有税在内的多个房地产中长期政策正在研究制定中，财税体制、土地出让制度、REITS等金融产品创新将成为继保障房和限购令后，房地产深度调控的政策点。

　　中国经济体制改革研究会副会长樊刚称，向高档住房征收持有税可能是未来政府回收货币的有效手段之一。世联地产（002285）董事长陈劲松则向记者表示，目前重庆等地对高档住房征税的试点一定会有更大范围的推广，并将成为房地产税收体制改革的必然。

　　同样提到房产税的还有中国房地产业协会副会长朱中一。他表示，房地产市场调控进入攻坚阶段，几大领域的顶层设计尤其重要，其中之一是房地产持有税在评估、普查等环节的技术完善。另外，土地招拍挂制度和中央与地方的事权、财权再分配，都将作为中长期的制度进行考虑。

　　因市场上已经出现以协议出让方式获得保障房项目的案例，专家认为，目前的土地招拍挂制度正受到影响。更有专家以“8·31大限终局”来形容自2004年8月31日以来维持了数年的土地招拍挂制度可能进入虚设阶段。“8·31大限后，土地出让量大幅减少和保障性住房用地缺位是导致此轮房地产价格泡沫的重要原因。”一位房地产专家说。

　　金融方面，中房集团理事长孟晓苏称，在建设保障房的过程中，政府没钱回购公租房的现象已经在部分地区出现，公租房等保障性住房的融资与持有模式亟待理顺。REITS产品的准生过程再次进入“临门一脚”阶段。“公租房的特点是地价低，其底层商业地产又因租户庞大具有稳定的需求。这些特点综合起来看，将公租房产品打包成REITS，在资本市场上市，是大势所趋。”孟晓苏称。

　　此前，有权威人士透露，由住建部牵头，一个有关房地产市场长期发展的规划性文件正在研究制定中。业内人士分析，土地制度、税收制度和金融产品创新都可能进入该文件研究范畴。

　“2003年开始的所有调控政策哪一次证明它成功过？”

　　被称为“任大炮”的华远地产（600743）董事长任志强又 “开炮”了，而在今年博鳌房地产论坛的现场，陪他“开炮”的还有建设部政策研究中心主任陈淮和发展研究中心金融研究所副所长巴曙松。而今年被 “炮轰”的不只有房地产政策，也有金融政策。

　　导致政策被“炮轰”的“药引”是恒隆地产董事长陈启宗的问题：中国房地产调控政策明年会成功吗？

　　衡量调控成功的标准

　　“我觉得衡量成功不成功，是看还要不要出第二个政策。如果继续出政策，前面一定是失败的。”在任志强心目中，中国房地产业并不存在泡沫。报告显示，目前中国房地产的存量数据与泡沫过后的美国市场的情况基本类似，而且远远低于日本。由此可以看出，“中国不应该算房地产泡沫，或者说中国房地产没有泡沫。这个数据一方面可以看出我们高速投资增长的过程，无论是投资、销售面积、销售额、开工面积、竣工面积都在增长。”

　　在“没有泡沫”的结论之下，任志强认为针对住宅市场的调控政策还是未能敌过市场，在遭遇所谓的“史上最严”的调控之下，由于在二三线市场的销售业绩普遍比较理想，已经发布中期报告的上市房企业绩还是保持了平均30%的增长。此外，虽然信贷收紧，但市场反应则显示交易并未出现大幅下滑。

　　当同样的问题问到陈淮时，后者的回答让台下一片哄笑。

　　“悖论，全国哪一个城市把房价控制在老百姓接受的范围？古往今来，我不知道耶稣行不行，但是我认为用这个目标本身来评论成功就是错误。”陈淮说政府的调控目标应该在体现满足老百姓住房，增加更多需求，消除发展中的不平衡，缩短波动的高度，延长波动的频率。让住房严重困难的群体优先改善住房，政府没有办法一夜之间让大家需求都同时满足，但是可以使最困难的群体优先得到满足，这是比较合理的答案。

　　个人收入跑不过房价增速

　　“要让收入增加速度高于房价增长速度，这是可以做的。你减税就可以了。”任志强把人们对调控房价目标的关注又转移到了国家的税收政策上。“国家提出减税，但是上半年收的税结果比全年计划还多，今年下半年继续这么收，全年可能比人大提出的预算报告增加100%个税，给老百姓留点余地好不好，不然怎么让个人收入增加高于房价增长速度。我觉得中国不是没有能力让房价跟收入距离拉近一点。”

　　和任志强一样，陈淮也把房价始终居高不下和货币政策联系到了一起。参与住宅地产调控政策制定的陈淮指出，2011年中国经济最不稳定和最危险的因素是人民币，什么叫通货膨胀？就是货币贬值。对房地产影响最大的政策是CPI高涨下的加息。“我们在国际竞争中最没有把握的事情就是人民币升值与否，但现在金融专家们却把货币价格的不稳定归结于房地产。”

　　地方政府决定不了地价

　　国土资源部最新发布的数据显示，今年第二季度全国主要城市地价水平呈微幅上升态势，其中商业、居住、工业分别为5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米，同比增长率分别为11.8%、10.7%和5.5%。

　　任志强透露，从第三季度的情况来看，土地价格仍然上涨，很多地区不断上调土地收益金基础价格，由于土地价格上涨过快，流拍的现象也屡屡发生。相关统计显示，今年上半年土地流拍的数量已经是去年全年的2.68倍。

　　任志强指出，从土地价格来看，宏观调控措施并没有减弱地方政府通过土地财政获取收益的念头，所以土地价格依然存在上行的动力。

　　虽然今年上半年全国土地供应达到21万公顷，比去年增长17.6%。但房地产用地增加额度并不大，只增加了4.9%，只有7.02万公顷。显然，由于信贷收紧，各方面数据都显示出开发商的现金流出现紧张局面，这也使得开发商开工动力不足。

　　但该观点受到了中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲的质疑。他认为，地方政府即使想卖高价也已经决定不了，地价是市场供求来决定，而不是由某一方面单独来决定的。

　　住建部17日公布了新增限购城市名单的建议标准，并要求各省市对上半年调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。在房地产宏观调控进一步深化甚至从严的背景下，房地产市场“僵持转冷”的预期被进一步强化。

　　数十个城市面临限购

　　住建部提出，新增限购城市的5条建议标准包括：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

　　上述标准主要包括三个方面，首先是房价环比上涨较为明显的城市，其次是成交量反弹的城市，再次是一线城市周边、外地购房比例较高的城市。由此分析，不少二三线城市均可能被纳入限购名单。

　　根据国家统计局公布的6月份70个大中城市房价数据，新建商品房价同比涨幅超过5%的非限购城市达15个，其中秦皇岛、丹东、牡丹江、洛阳以及岳阳等城市涨幅居前。据链家地产统计，从上半年商品住宅成交量来看，秦皇岛、徐州、济宁、潍坊、北海、柳州等城市同比上升幅度在20%以上。

　　与此同时，已限购区域中心城市周边、外地购房比例较高的城市也将被纳入限购。对此北京中原地产研究部总监张大伟认为，外地人购房比重较大的城市可以分为两类，一类是具有旅游景观的城市，如海南省的文昌、琼海、万宁，山东省的威海、淄博、烟台；另一类是受大城市房价挤出效应影响的城市，如泉州、河北燕郊、廊坊、中山、惠州、东莞等。

　　对于新增限购城市名单的数量，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，新增限购城市可能不超过20个。链家地产发布的研究报告则认为，根据住建部新公布的建议标准，全国将有30-35个城市被列入限购名单。

　　开发商反应不一

　　“限购政策对于楼市的影响是很直接的，而具体市场变化还要看各地执行情况。”中铁地产市场开发部部长楼英瑞对中国证券报记者表示，北京周边的二三线城市很多是被投机性需求拉动起来的，实施限购将对其市场产生重大影响。

　　某中部省份房企负责人则认为，尽管限购城市名单即将扩大，但从中长期来看，限购政策在全国范围内不可能一直持续，而更可能是临时性的行政措施。最近两年，保障房建设力度明显增加，这很大程度上也是弥补前几年的“欠债”。在保障房竣工数量达到一定规模之前，商品房市场调控不能放松，否则极有可能造成楼市非理性反弹。

　　某央企背景的房企管理层人士认为，此次新标准的出台，预计短期内会对二三线城市的房价造成较大冲击，“我们原本计划加速在某些二三线城市的布局，现在看来，必须谨慎考量”。

　　广发证券房地产首席分析师赵强也认为，短期而言，此次新标准的出台，其对于二三线城市的楼市和购房者的心理影响，大于其对房价造成的实质影响。“出台新标准，意味着房地产调控不可能放松，则房地产开发商的销售压力更大。”他表示，此举虽然会在一定程度上迫使开发商放缓在二三线城市扩张的速度，但是为了增强盈利能力，房地产开发商会继续多业态发展，同时进一步考虑在三四线城市的布局，“两三年内，开发商在二三线城市投资的趋势是不会改变的。”

　　“金九银十”难现

　　住建部还提出，各省市要对调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策；限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整，从严执行。

　　在严厉的调控措施下，不少专家认为，“金九银十”的销售旺季在今年难以出现。链家地产认为，限购政策在二三线城市深入扩展后，有利于调控作用叠加显现，未来房价可能出现加速下行。

　　张大伟认为，“金九银十”是房地产市场最关键的销售季，很多城市9月至11月的楼市销售量接近全年一半。目前新增限购城市名单尚未公开，一些可能被纳入名单的二三线城市出现了“赶末班车”的抢购行为。在这种背景下，相关部门应及早公布和确定限购名单。杨红旭则表示，在传统的楼市销售旺季到来之前进行部署，甚至出台名单，应该说是提前给市场打了“预防针”，防止“金九银十”或四季度的房价反弹。

　　8月17日，住房和城乡建设部正式对外公布地方上报新增房地产限购政策城市的五条标准。同时，住建部提出，符合上述条件较多的即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。

　　关键问题就在于“各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改”这个规定上。一位不愿具名的专家表示，如果单纯从符合2个以上条件去说，全国大部分城市都会被纳入新增限购城市，但是如果允许地方政府适当修改标准，那么就是每个省仅有少数城市会被列为新增限购城市。

　　很快，围绕着是否要被列为新增限购城市上报，各省的地级城市与本省住房和城乡建设厅之间展开了博弈。

　　“能不上名单最好”

　　“我们扬州市房管局正积极和省住建厅积极沟通，商讨限购事宜，目前方案未定。”8月17日，扬州市住房保障和房产管理局一位人士对本报记者如是说。

　　住建部出台的五条标准分别是：6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反应强烈的。

　　住建部提出，凡是符合上述条件2条以上的城市，建议列为新增限购城市。这让江苏不少未限购城市倍感压力。已经限购的南京、无锡、苏州、徐州之外，江苏各城市并不愿意步入这个名单。

　　某城市住建局副局长对记者直言，市里很重视这个事情，并且提出，“能不上名单最好”。

　　根据已经公布的6月70个大中城市房价指数的榜单，扬州尚未限购，重要的是，扬州6月商品房价同比涨幅为4.78%，为江苏4个城市中涨幅最高。

　　“根据我们的研究，镇江、扬州、常州目前都有可能列入新限购名单，” 江苏南京苏鼎房产研究所所长宋坚告诉本报，“昆山被限购的可能性最大，不论其涨幅多少，随着昆山东边的上海与西边的苏州被限购，昆山成为投资外溢的吸纳地。”

　　江苏省住房和城乡建设厅住房领导小组办公室一位负责人士告诉本报记者，“而8月20日之前，只是各省将数据汇报到住建部，具体是否需要限购，还看细致的数据比较情况”。

　　省地博弈

　　江苏省住建厅住房领导小组办公室负责人士对本报透露，除了70个大中城市数据之外，江苏各地的数据情况也主要从各地方统计局的统计中提炼。

　　扬州市房地产行业知情人士告诉记者，即便如此，扬州被列入限购城市的可能性相对比较小，一则扬州经济基础相对薄弱，一旦限购必将对经济造成影响；二则在70个大中城市房价指数榜单中，扬州已经连续两个月出现环比涨幅零增长。

　　此外，与70个大中城市房价指数中，乌鲁木齐（9.3%）、秦皇岛（8.6%）、洛阳（8.2%）相比，沿海的扬州（4.78%）涨幅相对较小。

　　而根据本报记者调查，临近上海的昆山则很可能出现在限购城市之中。江苏南京苏鼎房产研究所所长宋坚告诉本报，第一个其经济基础好，是全国百强县前列，房价也相对较高，去年底均价就超过7500元/平方米，市中心上半年均价就突破了1.1万元/平方米。

　　上述江苏省住建厅住房领导小组办公室负责人说：“省里头也希望这个市场能回归理性，所以此轮数据情况汇总，不

　　但是几个大的城市，各相关的地级、县级市等数据也需要汇集，省里头亦会根据各地的经济发展情况，人均收入保障情况进行综合的考虑。确实需要出炉控制房价措施的，我们也会敦促其进行。”

　　被限购的担忧

　　8月17日，华业地产（600240）有关负责人告诉本报记者，该公司推出“诺亚舟计划”，来弥补前期业主因项目降价带来的损失，提出无条件退房、换房等5条措施。

　　前不久，北京华业东方玫瑰郡将销售均价从16500元/平方米下调到了14800元/平方米左右，价格下调10%左右，此举引来了上百名业主围攻售楼处和“维权”行动。

　　一名购房者在刚买该项目不到1个月内，因为项目降价，“损失”了20万元。有意思的是，在2007年底，华业地产另一个项目“华业玫瑰郡”也是因为降价，被业主砸了售楼处，但是随后因为房价上涨，很多当时退房的业主后悔。吸取了前次教训，此次业主“维权”仅是讨要经济补偿，极少有要求退房的。

　　华业东方玫瑰郡项目大幅度降价，是北京严格执行限购政策效果的一例。据中原地产统计，在北京执行严格限购政策之后，该项目所在的通州地区房屋成交量急剧下降6成。

　　与北京情况类似的是，进入7月份，南京有楼盘率先降价，在南京的江宁板块，已有楼盘跌破8000元/平方米，价格跌回至2009年前。7月份，江苏无锡部分楼盘也将均价下调1000元以上，许多万元大盘优惠后，则出现了7000-8000元的价格区间。

　　执行限购政策的城市出现的房屋成交量大幅度下降、土地出让金锐减，甚至是出现砸售楼处等社会事件，这些正是未执行限购政策城市们最担心看到的。

　　江苏淮安市住房和城乡建设局党委书记绍明告诉本报，归根结底，配合信贷收紧，限购影响的是地产商资金的回笼，自然能遏制住当期房价上涨势头，最终导致许多开发商降价或变相降价。“但一旦房价下滑，政府未来需要救市时，首先取消的也一定是限购，又再形成房价反弹”。

　　“所以如果一旦一个地方上了新的限购名单，则在执行上会进行一刀切，也就是不管是什么特殊原因，就是不可以再买房了，所以住建部后来敦促的限购令对于地方执行指令上，还是有一定的约束力，所以这正是地方政府不愿意上限购城市名单的主要原因”。

　　8月16日，有消息称，住建部已经下发文件，要求各省在8月20日之前，上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准：一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

　　本报记者调查显示，北京、深圳等限购严厉的城市，1-7月楼市成交明显萎缩，供应量上升，价格也出现下跌趋势。随着二三线城市的限购升级，更多房价过快上涨的城市将受到抑制，全国房价拐点可能加速到来。

　　一线城市成交大幅萎缩

　　限购一年多来，北京等楼市调整迹象明显。

　　“外地需求及投资需求已经明显萎缩，”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，目前，北京89.6%购房为首次置业，本地户籍购房也占到了91%，相比之前都超过了40个百分点以上。投机投资需求明显被挤压出市场。

　　北京房地产交易管理网数据显示，上半年北京楼市成交极度萎缩，半年总签约量不足10万套，创造近3年最低，同比跌幅达到近六成。上海7月以来已呈现量价齐跌的迹象。

　　据美联物业统计，深圳第四季度还有30～40个项目计划入市，供应压力比较大。万科提供的数据也显示限购效果初现。其关注的14个主要城市用批售比（市场某一个时间的销售面积除以批准预售面积），今年6月份降到0.61，比2008年的同期的0.64还要低。14个主要城市每个月批准预售的面积，比2010年有明显增加。

　　但楼市成交价格却并未出现明显降幅。北京房地产交易管理网签约数据显示，上半年成交均价为21788元/平方米，环比之前半年均价下调0.8%，而同比去年依然上涨3.7%。

　　据链家地产统计，目前北京推出特价房促销的楼盘仅占在售楼盘数量的不足5%，且多数属于尾盘，降价仍属于点降阶段，还未步入普降期。

　　争议限购：副作用显现

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出，房地产限购、限贷政策已使一线城市的成交量放缓，限购效果初具成效，但依靠强制性政策进行压制只是暂时性的，并伴随一定的“副作用”——未限购的二三线城市成交量骤增，房价开始强势上扬。

　　北京中原近日针对50个非限购二三线城市的调查显示，上半年无一城市的住宅价格出现下跌。其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格则基本持平。

　　这些城市绝大部分受到其周边大城市限购的影响，如由于厦门出台了“限购”政策，部分投资需求转而投向泉州市；由于北京出台了“限购”政策，部分外地打工者无法在北京买房，转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地，推高了这些地区的房价。

　　另一方面，据世联地产（002285）联合搜狐焦点在全国35个大中城市的调查发现，与政府政策设计初衷恰好相反，严厉的限购和限贷政策首先打击的是无房者和首次置业者的信心。无房者和首次置业者的信心指数均低于52，而多次置业者和投资型置业者的信心指数均超过60。从另一个角度看，一旦限购政策有所弱化，这两个群体将成为市场反弹的推动力。

　　中投顾问研究总监张砚霖因此指出，当前正是限购令逐渐发挥功效的关键时刻，倘若在保障性住房建设达到一定规模前放松限购令，购房需求或迎来报复性反弹。

　　“限购措施是行政手段而非市场法制手段，未来还需建立起市场化的治本机制，将房地产调控纳入市场和法治轨道上来。”住建部政策研究中心副主任王珏林表示。

　　上海易居房地产研究院院长杨红旭则直言限购是“走邪路”，并建议以税收等调控手段来代替。8月10日，北京西城区开始对二手房按差额20%征收个人所得税，无论满5年否。但林蕾等对这种在流通环节加重征税的做法表示质疑，认为除加重购房人负担外，并无助于抑制投机。