10%、20%、30%……房价降幅大预测。

　　7月份以来，在珠江拉维小镇打出“直降50万元”的广告后，它的邻居尚东庭也不甘示弱，大胆喊出“优惠百万”的惊人特价。接下来，同在通州的华业东方玫瑰新楼座也推出“特价房”，这种降价势头在老业主和市场中引起了强烈反响。与此同时，房山、大兴、昌平等区县，也有不少楼盘推出了特价房、打折或者团购优惠，如旭辉御府、波普工社等。从这些迹象看，打折的楼盘正由零星的散点向集体降价逐步演变，不知不觉中，“楼市打折潮”似乎正在扑面而来。但就在这时，又有一些专业机构站出来“力挺”楼市：总的来看，楼市打折楼盘并不多，楼市降价空间并不大。

　　在眼花缭乱的信息中，哪些是真？哪些是假？这些楼盘是“真降”还是“假摔”？如果是真降，降价幅度会达到多少，10%、20%还是30%？记者进行了相关调查。

　　市场调查

　　降幅远低于广告宣传

　　珠江拉维小镇是本轮降价潮中第一个“明降”的项目，7月份，该项目在搜狐焦点网的推广信息显示：珠江拉维小镇推出特价房，约30余套，均价14500元/平方米，现房房源，预计2011年8月底交房，项目特价房源相比前期房源售价降幅近1万元，并享受5000元抵10000元优惠。这个降价幅度相当于40%，对购房人还是很有吸引力的，本周，记者来到了位于通州耿庄桥北的珠江拉维小镇售楼处。

　　还没走进售楼处，门口的红色充气拱形门上看到“直降50万元”的打折信息非常显眼，但走进面积不大的售楼处，售楼处里并没有喧嚣、热闹的看房景象，一位销售员解释说，这主要是因为不是周末。

　　“咱们推出的特价房，还有吗？”记者开门见山地问。

　　“有，您要多大面积的？”

　　“你们还有多大面积的呢？”

　　“主力是80到100平方米。”销售员回答。

　　根据销售员提供的户型图，记者选择了一个小区22号楼4层95平方米左右的两居室，这个楼位于小区的中间，算是位置比较好的了。销售员算账：“您选择的房子单价是17800元，总价168.76万元。”

　　“不对呀，特价房不是均价14500元嘛？”记者对这个价格表示吃惊。

　　“14500元是折合成毛坯房的价格，我给您算的是精装修的价格。”销售员解释。

　　“那我能直接选择毛坯房嘛？”

　　“不成，我们只提供精装修房。”销售员明确地答复。

　　即使是17800元，也比宣传中的最高价24000元降了6000多元，房子质量会不会有问题？另外，华业东方玫瑰降了1000元，老业主还不干，到售楼处维权呢，珠江拉维小镇降这么多，老业主能答应嘛？对于记者的担心，这位销售员一一化解说：“房子的质量都是一样的，今年11月交房。另外，我们24000元的房子和现在房子不一样，不具有可比性，老业主不会闹事儿的。”随后，记者在与销售员的交谈中了解到，在现售房源中，仅卖过19000多元的价格，实际降价幅度并没有宣传中那么大。

　　尚东庭在珠江拉维小镇西侧500米左右，在珠江拉维小镇推出特价房后，他们也打出了“直降百万”的广告。从拉维小镇售楼处出来，记者又来到了尚东庭。尚东庭不论是售楼处里，还是售楼处外，都空荡荡的，只有一个在前台接电话的销售员。

　　这位销售员告诉记者，小区现在还有6套房子卖，要清盘了，所以人不多。这6套房子，都是临街的叠拼产品，户型面积在180平方米左右，毛坯房单价17000元，其中一套上叠户型单价16350元，总价306万元，比“原价”便宜80万元左右。至于“原价”是什么时候的价格，他这样说：“这个价格是楼市调控政策出台后，我们定的拟售价格，不是不让随便涨价了嘛，我们怕卖亏了，所以报的比较高。”

　　记者追问：“你们按这个‘原价’卖过房吗？”这位销售员没有回答。

　　K2·清水湾和新华联（000620）运河湾与拉维小镇、尚东庭都相隔不远，但并没有跟风打出“降价”的广告，记者顺路到这两个项目看了看。K2·清水湾给出的单价还在28000元左右，但赠送面积，还有各种优惠。以一套88平方米左右的两居室为例，赠送21.5平方米的阳台面积，一次性付款每平方米优惠1500元，并赠送12万元的精装修款，算下来单价在19000元左右。新华联运河湾的折扣没有那么复杂，单价在21000元到24000元之间，最低可以打到94折，比之前的98折、99折降了四五个点。

　　从通州这些项目来看，不管是“明降”的，还是“暗降”的；也不管是天花乱坠赠送的，还是简单直降的，实际价格都在17000元至22000元之间。剔除位置、装修等因素，价格与今年年初京贸国际城公开降价后的19800元相比，并没有明显的降幅，一位通州某项目的销售主管如此总结：现在的价格刚刚开始松动，房价下降通道虽然已经打开，但远远没有降到广告中让人怦然心动的程度。

　各方预测

　　长阳一项目销售员郭伟

　　降幅预测：房山项目降15%

　　预测依据：开发商惦记买房人年终奖

　　房价进入下降通道已成基本共识，那么，在本轮下降过程中，房价会降多少呢？不同的人有不同的判断。

　　“长阳马上有个商品房要开盘了，翠林漫步，12500元，长阳半岛还卖17500元呢。有购房资格的人就那么多，买了他的，就不能买你的，就像池子里的鱼似的，捞走一条就少一条，谁先捞到就是谁的。这种情况下，能不降吗？” 长阳一项目销售员郭伟说。

　　据郭伟介绍，目前，房山长阳集中了万科长阳半岛、首开熙悦山、城建徜徉集、首创芭蕾雨、中铁建长阳国际城等十多个项目在售，区域均价15000元左右。

　　“房山的项目太多了，而且新开楼盘价格越来越低，不久前，首开熙悦山以每平方米13200元起的低价开盘，其他项目也跟进，把区域均价从年初的16500元拉到了15000元。没办法，一些老项目也纷纷采取各种促销措施，比如均价16200元的芭蕾雨推出了一次性全款92折优惠。万科长阳半岛也推出分期首付的促销手段，让购房人多攒一段时间，如果加上年底奖金的发放，首付就够了。你看，开发商把人家的年底奖金都惦记上了，销售压力可想而知。”提到万科的分期首付，郭伟很是感慨。

　　今年4月15日，中铁建·长阳国际城均价12500元开盘，短短两天的时间里， 1594套全部完成选房认购。基于这个案例，郭伟认为，12500元的价格在长阳还是有支撑的，因此，他预计，长阳项目的降价空间应该在15%左右。

　　大兴一项目销售经理曹先生

　　降幅预测：郊区项目降25%

　　预测依据：公司开始做降价销售计划

　　“6月底，我们就得到老板的指示，做降价销售分析和方案，本来一开始还想遮掩一下儿，找个说得过去的借口。后来，一看这形势，通州、房山都在降，等人家都降完了，你再降，有购买资格的人就都让别人抢走了。算了，直接赤裸裸了，而且一降到位。”大兴一项目销售经理曹先生快人快语。

　　曹先生解释说：“从现在到年底，还有4个多月。年底是开发商最需要钱的时候，施工方垫付的材料费、农民工工资、银行的短期贷款等等都需要付。因为我们之前的价格比较高，上半年基本没卖房，就指着这4个月了。没意外的话，我们准备从下周开始降价宣传，争取在九十月份完成老板要求的销售额。”

　　至于降价幅度，根据公司的资金需求、项目成本以及区域均价，曹先生说，他们现在的降价方案定在25%左右。“降少了，没效果。从目前看，这个价格肯定一抢而光，但我们还是认为有必要，如果降的速度慢了，等别人降完你再降，降30%可能效果也不好。”曹先生之所以这样判断是因为从他了解的信息来看，周边有项目准备直接返5000元装修款，还有项目拟定的团购价折扣定在7折到8折。

　　东四环一项目副总李先生

　　降幅预测：城区高端项目最多10%

　　预测依据：目标客户“限购”

　　现在降价的几乎都是郊区项目，有人预测，这股风潮将渐渐向市区蔓延。

　　但东四环一项目副总李先生并不这样认为。“你要知道市区项目的人群定位是谁。城里的项目越来越少，非常稀缺，所以定位都是高端产品。买这样产品的人，大多数都有两套以上的房子，因为限购，没有资格再买了。对于这些人来说，即使你降价，他们也买不了，降价是没什么效果的，顶多95折、93折这样的象征性优惠，当然一些项目尾房清盘除外。”李先生分析说。

　　李先生介绍：“我们现在考虑的是如何增加产品的附加值，吸引客户卖掉别的房子来买我们的房子，这就和奢侈品似的，如果设计好、有价值，再贵也有人买。产品不同，应对市场变化的策略也不同。所以，我不认为城里的房子在价格上会降很多。”

　　亚豪机构副总高姗

　　降价预测：五环外20%

　　预测依据：项目供应大于需求

　　亚豪机构副总经理高姗分析，8月上半月，市场累计新增住宅供应近5000套，环比7月上半月大增65.7%，这些新增住宅，主要是郊区楼盘。

　　高姗说，目前，郊区楼盘因其庞大的供应量成为楼市主体，在需求萎缩的情况下，供应量远远大于需求量，很难再支持价格的稳定。

　　高珊判断：“再加上同一区域在售项目的同质化现象比较突出，销售竞争的激烈程度很高，因此郊区项目降价势不可挡。根据高姗的预测，五环外项目下调的幅度可能会超过20%。”