西安作为已经限购城市，上半年楼盘处于低迷状态，9月地铁的运营或给沿线楼盘带来一个新的契机。时间进入8月底，针对二三线城市的新一轮限购名单随时可能落地，陕西是否会有新的二三线城市被纳入限购名单，业内猜想不断。

　　限购初显成效

　　作为省会城市，西安市在今年2月25日对楼市实施了限购，上半年西安楼市呈先降后升趋势，限购一度使得商品房销售量明显下滑，后期略显回暖，目前仍处于低迷状态。

　　西安房地产信息网数据研究中心给中国经济时报记者提供的数据显示，3、4月份西安商品房市场销售量同比跌幅接近六成，5月份以后，商品房的销售量却出现了稳步回升，至6月市场则继续走高，商品房和商品住宅销售分别环比上涨86．32%和69．38%，与去年同期相比也有大幅提高。

　　总体来看，限购初显成效。上半年，西安商品房新批预售面积570．51万平方米，同比下降12．22%，其中住宅物业新批预售面积441．79万平方米，同比下降19．2%。

　　西安房地产专家咨询委员会秘书长、西安房地产信息网副总经理李宇兵接受中国经济时报记者采访时说，面对房产市场和土地市场调控的“组合拳”，加之市场销售淡季的到来，很多西安房地产项目开盘时间一拖再拖，房管部门对项目的预售证审批发放从严，对房企项目预计上市价格进行先期控制，也影响到市场供应的放量。7月，西安商品房新批准预售面积87．91万平方米，环比上月下降9．47%，同比上年下降53．94%。

　　据统计，近三周来西安全市普通住宅市场成交量持续走低，出现了连续下滑态势。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉接受中国经济时报记者采访时认为，经历限购令后，西安市楼盘再次陷入低迷的主要原因在于房贷首付比例的影响。由于西安的投资性购房氛围较淡，刚性需求对房贷政策较为敏感，预计随着西安住房购房旺季的到来，8－10月份西安楼盘的价格将出现小幅上涨，成交量预计将有较大提升。

　　与持续下降的房屋成交量相比，西安房价并没有多大降幅。李宇兵说，目前从购房者对未来的信心来看，仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性。

　　目前正在购房的西安市民马先生告诉本报记者，去年到现在他和女朋友一直在看房子，今年年初市场开始了限购，他们便暂缓了买房的想法，可是半年来房价并没有下降多少，他反而担心房价会上涨，害怕现在买一平米的钱以后只能买半平米，不知道该如何是好。

　　李宇兵分析说，尽管政策本身并不能导致价格涨跌，但政策能够改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。由于今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。

　　市民刘先生则表示，他需要小户型的房子，但是感觉市场上供应量不足，很难找到合适的。

　　据西安房地产信息网数据研究中心预测，下半年西安楼市低总价且性价比较高的楼盘将成为市场追捧的对象，小户型需求比例将继续增加。

　地铁带动沿线楼市

　　9月28日，西安地铁2号线将开始正式运营，其沿线楼盘或许会迎来一次小幅的热销期。

　　据了解，2010年以前西安地铁2号线沿线房价与西安全市房价相差不大，2009年西安全市每平方米均价为5398元，2号线沿线均价为5650元，但是到了2010年，地铁沿线均价达到了7471元，全市均价仅为5900元，地铁二号线沿线的房价已高于西安均价26．7%。去年开始，当地政府颁布多项政策对2号线沿线项目房价进行抑制，但是效果并不明显，今年上半年地铁沿线均价为7500元，全市均价为6500元，仍高于全市均价约15．4%。

　　李宇兵对本报记者说，“深圳地铁1号线开工建设时，地铁沿线的物业从6000元飙升到8000元－10000元，涨幅达33－67%，地铁建成通车后，涨幅已经超过200%，租金涨幅高达2－5倍。而北京、上海的某些地铁物业因为地铁的开通，价值甚至数十倍地增长。我们通过综合分析其他城市的涨幅，保守预计西安地铁二号线沿线的住宅物业涨幅会在15%－20%左右。”他说，目前地铁沿线住宅的潜在价值还没有被完全激发。一旦区域成熟地铁开通，沿线住宅的价格将大幅上涨，地铁沿线楼盘将成为城市涨幅最大、性价比最高的楼盘。

　　韩长吉向本报记者表示，地铁是房地产交易的一个催化剂，一般情况下，将带动周边楼盘价格以及销量增加。从目前西安楼市对地铁2号线开通的反应情况来看，地铁2号线开通必然会拉动周边楼盘销量，对于开发商而言，小幅提高房价也是市场调节的必然结果。

　　榆林、咸阳或被限购

　　2010年底，住房和城乡建设部（下文简称住建部）公布第一批限购城市名单，目前出台限购令的城市共为41个，包括4个直辖市、26个省会级城市和5个计划单列市，以及无锡等6个热点城市。日前，住建部已经下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出了限购的五大标准。8月20日已过，新一轮二三线城市的限购名单随时都有可能出炉。而出炉之前，限购名单则引起了广泛的猜测。

　　韩长吉研究员认为，从限购令颁布开始，西安楼市整体陷入低迷主要与楼市调控政策有一定的关系，由于投资性购房渠道已经基本被杜绝，又加上房贷从紧的趋势，交易量萎缩是市场调节的结果。“从目前的情况来看，新一轮限购需要满足五个方面的因素，我们认为当前有达标可能性的城市主要集中在北京地区、长三角、珠三角，陕西地区目前虽然有一部分城市房价上涨幅度大，但是不排除正常的刚性需求的拉动作用，按照中央政策趋势，第一批限购名单将以沿海城市为主。”

　　李宇兵说，作为煤、石油、天然气等能源聚集区，近来榆林的房价被炒得很高，西咸新区概念概念的提出也助推了咸阳的房价。所以，就目前情况来看，陕西所辖的二三线城市中，榆林和咸阳有可能被限购。