调控政策夹攻下，沪上豪宅市场连续5个月的回暖势头或将在8月终结。

　　2月以来上海豪宅成交量连续5月回升的势头，或将在8月终结。

　　8月24日，21世纪不动产发布统计数据称，8月前22天，上海市单价在5万元以上的一手豪宅累计成交套数为81套，较7月同期（环比）下降30.7%，这一成交量仅为整个7月的一半；成交面积约为2.03万平方米，环比下降29.8%；成交均价为6.97万元/平方米，环比提升7.6%。21世纪不动产预计，此前上海豪宅成交量连续5月回升的势头将就此终结。

　　21世纪分析师罗寅申称，8月沪上豪宅成交量的大幅萎缩，与7月末以来，“沪四条”出台及限购可能扩容消息影响有关。此外，8月上海楼市新推项目多以改善型为主，高端豪宅项目很少，也影响到了成交量。

　　罗寅申预计，“金九银十”期间，上海豪宅项目供应将会有所增加，到时会带动一定成交上的回暖。

　　部分投资客转战别处

　　据21世纪不动产数据，8月前22天成交的81套一手豪宅房源中，别墅占11套，环比下降15.4%；成交均价7.79万元/平方米，环比提升16.6%。公寓项目占70套，环比下降32.7%；成交均价为6.67万元/平方米，环比提升3.5%。

　　值得一提的是，8月前22天，沪上单价10万元以上的顶级豪宅的成交量也有所下滑。2011年以来（截至8月22日），上海单价10万元以上豪宅累计成交94套，较去年同期（同）增加147%。但进入7月以来，沪上顶级豪宅的成交量有所下滑。

　　21世纪不动产数据显示，7月，沪上单价10万元以上豪宅成交5套，8月以来（截至8月22日）成交4套，远低于今年4月35套的成交水平。但上周浦东张江板块某项目，以1.35亿元总价成交一套850平方米的独立别墅，15.9万元/平方米的成交价较其2008年该项目面市时的报价高出55.9%。

　　21世纪不动产在前述报告中提到，由于供应不多、市场辨识度不高，近期沪上成交量靠前的一手豪宅项目仍多为早前开盘的项目。但这些项目当前去化水平也一般，多低于25%。

　　中房信分析师薛建雄称，8月以来，上海一手豪宅成交低迷，首先跟大的市场背景有关。新一轮限购、银根缩紧等政策预期，进一步打击了市场信心。相比中低端住宅市场，高端市场受调控政策影响更大。

　　薛建雄解释说，高端住宅的客户群多拥有多套住宅，限购将这一群体彻底从市场中挤出。由于楼市趋冷，不少原先高端住宅的潜在客户群开始将钱转投向别处保值增值。

　　薛建雄预计，9、10月份上海豪宅项目会出现较大幅度的打折，但成交不太会有太好表现，不过与8月相比会有所回暖。

　　二手豪宅成交萎缩

　　二手豪宅的成交量也不乐观。

　　上海中原对其陆家嘴（600663）、静安等中心区域门店截至8月24日的统计显示，8月上旬沪上二手中高端物业成交量较7月同期萎缩近六成。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍解释说，中原以住宅的稀缺性作为豪宅的界定标准。具体来说，是在上海全市的住宅项目中以价格为衡量指标，挑选出占比不到2%的住宅项目，放入豪宅样本库。

　　上海中原陆家嘴分行经理高成龙称，8月上旬陆家嘴区域二手高端住宅成交量很低迷，比7月同期减少了60%左右，主要原因是受“沪四条”影响，意向客户观望心态再起。补税购房叫停的政策，更是把许多外地籍客户挡在了门外。

　　上海中原静安豪景分行经理乐斐称，8月至今，其所在区域二手中高端物业成交量不太理想，和7月同期相比萎缩五成左右，上门客户和来电客户也大幅减少。究其原因，是3、4、5月份积累下来的客户已消化完，而新客户蓄水有限，去化速度放缓。

　　“现在客户大多都在观望，而且限购对区域内的客户影响也较大，大概有70%的客户购房因此受阻。到这里购置中高端物业的客户，大多手里都有几套房。”乐斐说。

　　上海中原徐家汇（002561）路分行徐姓经理也称，其所在板块8月上半月的来客量比6、7月同期少了50%左右。

　　买家砍价幅度15%～20%

　　二手豪宅成交量萎缩的另一原因，是买卖双方心理价位差距的进一步扩大。

　　据德佑地产副总经理罗亚东介绍，进入8月以来，该机构旗下门店参与交易的单价5万元以上或总价600万元以上的高端二手住宅，成交量、成交价格双双出现下降。其中，成交量较7月同期下跌20%左右，价格跌幅约3%。

　　罗亚东说，受调控政策影响，目前买家心理趋于强势，砍价幅度动辄在15%～20%，高的甚至达到25%。而卖家大多只愿意提供5%-8%的议价空间，中介想要从中撮合很难。“可见在调控政策趋紧的情况下，二手高端市场开始进入博弈激烈的阶段，买卖双方在进行最后的交锋。”

　　罗亚东预计，买家将有可能获得最终的“胜利”，届时会带动二手豪宅成交的回暖。据罗亚东称，目前上海单价5万元或总价600万元以上的二手高端住宅挂牌量在11000-12000套之间。