大规模拆迁的资金难题

　　3万户，8．5万人，投资额近百亿元的棚户区改造工程要在3年内完成，北京门头沟采空棚户区改造工程注定不简单。

　　2011年8月下旬，北京遭遇少有的雨季，从北边沿五环路一直往西南，汽车在一小时后穿过门头沟城区到了河滩路的最东头，这里是北京最大规模的棚户区改造工程——门头沟采空棚户区的最东边。

　　顺着河滩路一直往西走，马路两旁对比鲜明，路北一栋栋低层板楼拔地而起，工地上吊塔林立、喧嚣而热闹；路南却遍布着低矮的平房，一排叠着一排，靠近马路的部分，只剩下被拆除后横七竖八倒在地上的水泥墙，一些住户冒着细雨在寻找着还能用的木头和钢筋。

　　采空棚户区的最西头——门头沟圈门汽车站，当地的村民们正在赶早集，一位水果摊主告诉记者，拆迁户们都在外面租着房，等着年底搬到路北的新房子里去。

　　这个圈门附近的村庄还没有拆迁，当地居民们却已在热烈谈论着即将落户村头的好莱坞影视中心，他们相信这个有名的企业，能够带来实实在在好处。

　　对门头沟棚户区居民的随机走访中，中国经济时报记者意外地发现，当地居民对于拆迁似乎并没有太多的不满情绪，拆迁钉子户虽然有却不多见。

　　“十几平方米的平房，拆迁后政府能够给两套两居室，如果想要一些货币补偿，只要申请的房子面积小一些就可以。”在门头沟有名的低保一条街东辛房，居住在增产路附近住的三个原门头沟煤矿的职工告诉记者，他们的房子将在今年12月左右拆迁，政府给出的补偿应该能够满足家庭成员基本的居住需求，而且也解决了装修的资金问题，对于搬迁并没有太大压力。

　　依据居民的说法，一间18平方米左右的平房，能够在拆迁后替换成两套两室一厅的楼房，当地政府还向拆迁户提供一定的装修费用。这个标准在全国都不算低。

　　招商引资补资金缺口

　　门头沟为什么能够对棚户区改造工程如此大方？巨大的资金缺口如何弥补？

　　门头沟政府提供给本报记者的数据显示，采空棚户区改造工程共需建设安置住宅约200万平方米，总投资近百亿元。

　　巨额的投资额显然不能单纯依靠地方财政和中央财政的补助。门头沟区委的人士介绍说，他们在2010年成立招商促进局，短短一年内，与中建股份、京投银泰（600683）、新华水利水电等企业签署投资协议，先后引进各类项目81个，涵盖了棚户区旧村改造和城市综合开发、沟域经济、商务服务、旅游度假等多个方面。

　　“通过加大招商引资的力度，一方面解决了门头沟棚户区改造所需要的资金，另一方面还将通过发展产业的方式提升区域价值。”上述门头沟区委的人士表示。

　　依据门头沟地区的规划，十二五期间将加快建设新城区、规划发展浅山区、保护涵养深山区，打造“首都西部综合服务区”（WSD），发展依托首都、面向世界、服务市民的旅游文化休闲产业。

　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受本报记者采访时指出，门头沟区通过发展产业的方式，拓展棚户区改造的资金来源，是一种有效的融资方式，但这种模式并不具备很强的复制性。

　　“门头沟地区处于北京的郊区，在北京市的定位中为‘生态涵养区’，发展旅游文化休闲产业有一定的优势，其他城市不具备类似条件，不能单纯复制这种模式，但也可以在棚户区改造前进行规划，通过发展产业的方式进行融资。”他说，门头沟在棚户区改造中的思路对其他地区有借鉴意义，但这只是一种发展模式的借鉴，而不能原样照搬。

　　依据门头沟区域的规划，棚户区改造面积已由原来的7平方公里增至8平方公里，人口数量由原来的2．5万户7万人增至3．1万户8．5万人。下一步还将启动城区新棚改100万平方米安置房建设以及京煤集团所属38万平方米工矿棚户区改造，并在两年内基本实现城区及主要矿区10万户平房居民全部上楼。

　　利益分配难题

　　引入产业后，厂矿棚户区改造也不再是赔本买卖。但在土地升值的预期下，一旦不能分配好相关各方的利益，棚户区改造又极易陷入到矛盾漩涡中。

　　门头沟东辛房增产路聚居着一批原门头沟煤矿的职工，靠近大马路两边的平房已经被拆除，住在路里头房子里的居民外出，必须跨过满是断壁残垣的工地，再穿过布满泥泞的狭窄土路，才能走到河滩主路上。

　　“我们期望着搬到新家后，能够住得更舒坦一些。”一位曾是煤矿职工的大妈向记者坦承，虽然住在棚户区冬天要生炉火，洗澡必须去公共浴室，生活并不方便，但至少生活是安定的，如果没有保障，她并不愿意迁走。

　　一些居民对于拆迁后的生活充满疑虑，人们担心房子质量在大干快干中被忽视。“之前有一些经济适用房的质量并不好，如果拆迁后又住在漏雨和开裂的房子里，那不如不搬。”

　　但这并不影响棚户区居民们对未来的期待，几乎所有接受记者采访的棚户区居民们都认为，门头沟被打造成生态旅游区后，房子还将继续升值，就业机会将越来越多。

　　门头沟地区的房地产中介机构的人士告诉记者，门头沟地区大部分都是自住需求，目前当地的二手房价格在每平方米1万5千元左右，一些条件好的楼盘单价已经超过每平方米2万元。

　　牛凤瑞指出，门头沟通过发展产业的方式，解决厂矿棚户区改造资金，创新的思维模式值得肯定，但要解决各方的利益分配，拆迁户、投资方、政府之间在利益分配时如何把握一个度很重要，作为既是裁判员又是运动员的地方政府，应当树立长远眼光。

　　“如果利益分配得当，各方都将因此受益，如果分配不当，将寸步难行，确定利益倾斜的方向很重要。”他说。

　　8月下旬的河滩路，北边工地上依然吊塔林立、挖土机正在冒雨工作，工人们在泥淖中赶着工期。10万人集中拆迁上楼工程，如何在大规模赶进度的同时保证房屋质量，某种程度上决定着棚户区改造句号是否能够圆满。