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范建军：保障房2012年将现资金缺口
——访发展研究中心研究员范建军 2010年开工1000万套保障性住房、“十二五”期间建设3600万套，这些数字背后真金白银的资金投入从哪里来？3600万套保障性住房是否能够迈过资金的门槛？发展研究中心金融所研究员范建军在接受本报记者专访时表示，如果没有更有效的融资途径，2012年保障性住房的资金缺口将暴露出来。他建议中央适度扩大地方发债的规模，以缓解地方财政在楼市调控下捉襟见肘的窘境；并给出相应的优惠政策，充分调动各方，特别民间资金的积极性；与此同时，可大力导入房地产投资信托基金，汇集社会闲散资金，加大公租房的建设力度。 融资难点如何解决 中国经济时报：为什么你认为保障性住房的资金缺口可能在2012年暴露出来？ 范建军：2011年我国计划新开工保障性安居工程1000万套。其中经济适用住房和两限房近200万套，各类棚户区改造大约400万套，廉租住房160多万套，公共租赁住房近220万套。 依据计算，完成1000万套保障房任务对资金的总需求约为14920亿元，包括中央和地方政府需要支付的资金6520亿元，以及需要通过贴息等方式吸引社会资金参与8400亿元。目前来看，包括中央财政补助、地方土地出让金和公积金增值收益提取部分、中央代地方发债、国家开发银行保障性住房贷款在内，政府方面较为明确的资金来源有3730亿元，各级地方政府还需要通过其他方式，如地方财政预算资金、融资平台贷款和发行平台企业债等筹集大约2790亿元资金。 考虑到保障性住房的建设周期一般是2年左右，政府在2011和2012年间每年需要投入的资金约为3260亿元，以目前明确来源的3730亿元计算，完全可以全部启动1000万套的保障房建设。但由于2012年还将有新一批保障性住房开工，2011年开工但没有完工的保障性住房需要继续投入资金，两者叠加，资金需求将在2012年进一步扩大，如果没有其他更有效的融资途径，我认为资金缺口将在2012年出现。 中国经济时报：在你看来，哪种保障性住房建设是资金筹措的难点？ 范建军：在各类保障房中，廉租房和公租房这种租赁性质的保障房的资金筹措是难点，我们可以给每一种保障性住房算一笔细账，以厘清其中的资金缺口问题。 经济适用房和两限房属可出售型保障房，由于这类保障房最终出售给个人，且供不应求，资金回笼有保障，且配套的商业设施部分可以贡献收益，拥有一定的利润空间（3%—8%），因此开发商建设积极性相对较高。只要地方政府及时无偿划拨建设用地，所需5000亿元建设资金完全可通过市场筹资自行解决。 棚户区改造房情况类似，最终也要出售或租赁给原住户，加之有中央和地方两级政府1600亿元专项资金的支持，再借助发债和国家开发银行的贷款支持，建设资金筹集问题也基本能得到妥善解决。 融资压力最大的当属只租不售的公租房和廉租房，即便不考虑利息，按照现行的政策租金水平，最快也需要30年才能收回本金，其建成后的运营管理也是一大难题。以2011年全国即将开工的380万套公租房和廉租房计算，预计需投入资金3000亿元，如果不能吸引社会资金参与，这部分资金的筹措需要中央及地方两级政府共同承担解决。 地方政府的资金压力 中国经济时报：有人认为，在当前的宏观调控背景下，地方政府的资金压力正被进一步放大，你怎么看这个问题？ 范建军：由于地方政府承担了今年保障性住房建设筹资的大头，融资压力较大，再加上房地产调控、地方政府土地出让金收益锐减，资金筹集更加捉襟见肘，其融资压力确实在进一步加大。 2011年开工建设的1000万套保障性住房中，除400万套棚户区改造房不用另行征地外，剩余600万套保障房都需要地方政府无偿划拨土地。这对地方财政收入将造成双重影响，一方面土地收入锐减，另一方面无偿划拨的土地还需要支付大量征地和土地平整费用。按平均每套60平方米、3倍容积率、每平方米土地费用1600元估算，政府为提供这些土地需支付征地、拆迁和平整费用1920亿元。 尽管中央针对地方保障性住房建设制定了多项便利融资政策，但如何运用好这些政策，还需要经验和时间的积累。 中国经济时报：现实的困难已经摆在面前，地方政府的资金压力和社会资金参与热情度不高是亟待解决的两个难题，对于破解这些难题你有什么建议？ 范建军：从目前情况看，地方政府可能的筹资来源包括5个方面，中央代地方发行的地方债2010和2011年代发债规模均为2000亿元、地方土地出让金净收益（不低于10%）、专为支持保障房建设而保留的保障性安居工程建设融资平台、地方住房公积金贷款收益、地方政府财政预算资金。社会和市场融资渠道包括，国家开发银行中长期贷款、商业银行贷款、保险公司贷款、社保基金贷款和社会机构直接投资等。 我认为已有的融资渠道并不能够完全支撑起现有保障性住房的资金缺口，中央可以考虑适度扩大地方债代发规模，以缓解地方财政在楼市调控下捉襟见肘的窘境；同时，也可考虑制定相应的优惠政策，充分调动各方，特别是民间资本的积极性。 例如，对于下一步将着力发展的公租房，可以考虑借鉴德国和法国的经验，通过大力发展房地产投资信托基金（REITS），来推动公租房的建设。房地产投资信托基金不同于传统意义的房地产开发商，它们本质上是一类房地产资产管理公司。房地产投资信托基金通过发行特定收益凭证（股票或债券）筹集资金（多数是公募），进行房地产建设，建设形成的房屋资产不能用于出售，而只能用于租赁，租金由市场决定。政府可对这类企业给予税收方面的优惠（如免征所得税），但一般规定其90%以上的利润用于分红。房地产投资信托基金除在资金筹集方面具有优势外，它们还可根据租户的不同需求，向市场提供多样化的租赁房源，以满足不同人群的租房需求，特别是夹心层人群的租房需求。尽管房地产投资信托基金在国内尚属新生事物，但只要政府充分认识到它们在解决住房问题中的重要性，并积极加以引导，发展起来并不困难。 总之，在市场经济条件下，单独依靠市场或政府一方的力量来实现“居者有其屋”的社会理想是不现实的，相反，在解决住房问题上，市场和政府应该有明确的分工。需要强调的是，在市场经济条件下，市场是解决全社会住房问题的中坚力量，中等收入阶层和富裕人群是其主要服务对象；而政府是解决住房问题的保障性力量，低收入人群是其主要服务对象。如果按照这样的逻辑，我国未来住房保障体系的理想结构应该是：城市中占比30%—40%的低收入阶层由各级政府通过建设廉租房来解决其居住问题；占比40%左右的中等收入阶层由房地产投资信托基金等民间机构通过建设不同档次的公租房来解决其居住问题；占比20%—30%的富裕阶层通过自己购买商品房来解决其居住问题。 , 【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与本站无关。手靠手写字楼信息网对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。
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