昨日，根据北京市房地产交易管理网数据，8月楼市新房商品房住宅签约套数为5506套，加上二手房合计签约13664套，环比上月下降幅度达到22.9%，而同比去年降幅达到29.6%，与2009年同期相比，下降幅度更是高达64%。

　　入市项目数创年内新高

　　北京市房地产交易管理网显示，2011年8月，全市商品房住宅合计签约13664套，环比7月的17713套下降了22.9%。这一成交量也创造了2009年以来的最低值，甚至远远低于2008年同期。其中，新房成交量为5506套，环比减少40%，同比减少17%。

　　据亚豪机构统计数据显示，8月北京共有30个项目开盘，与6月份持平；但上月开盘的包括建邦华庭 (论坛)、保利东郡 (论坛)、保利中央花园在内的30个项目累计新增商品住宅11120套，远远超过6月9192套的供应量，成为今年以来供应量最大的一个月。

　　成交均价下降

　　亚豪机构统计数据还显示，8月新建商品住宅成交均价为22043元/平方米，与7月份22388元/平方米的成交均价相比，每平米下降345元。

　　在8月开盘的30个项目当中，6个项目不同程度降价，包括金隅万科城 (论坛)、红木林 (论坛)、中粮万科·长阳半岛 (论坛)、悦溪公寓 (论坛)、水墨林溪 (论坛)、芭蕾雨·悦都 (论坛)。这6个项目均为五环以外，其中两个位于昌平，4个位于房山。

　　不过，上月还有6个项目出现均价上涨的现象，分别为橡树湾 (论坛 视频)、首开常青藤 (论坛)、首开国风美唐 (论坛)、观唐 (论坛 视频)云鼎、万科幸福汇 (论坛)、中信新城 (论坛)。其中万科幸福汇本期开盘价位10500元/平方米，比上期上涨500元。

　　库存创两年来新高

　　截至8月31日，北京房地产交易管理网显示，全市住宅库存总套数为108939套，达到了2009年8月11日之后2年来的历史新高。

　　据北京中原三级市场总监张大伟分析，目前存量消耗需要接近24个月。而未来一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平米，提供住宅总套数有可能超过15万套。

　　北京中原统计数据显示，7月末11个重点城市的存货总量达到了66.9万套，环比上半年上涨了6.5%。其中存销比超过12个月的城市有大连、杭州、北京、南京和青岛。

　　北京乃至全国的库存历史高点有可能在年内或明年初出现。

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　　二手房成交量同比下跌36%

　　根据北京市房地产交易管理网的数据统计，8月楼市二手房住宅签约套数为8158套，与7月份相比成交量下跌了4.9%，与去年同期相比更是大幅下跌了36%，创三年来二手住宅成交量的历史第二低点，仅次于2011年5月的8067套。

　　价格方面，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，8月份北京全市二手住宅成交均价为24725元/平方米，与7月份的成交均价相比下降431元/平方米。

　　供需方面，8月份二手住宅房源供应量与7月份相比上涨了6.3%，客户需求量与上月相比上涨了5%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，房价进一步下跌预期的增强，使得购房者持币待购意愿更加强烈，9、10月份传统购房季到来，也使得部分购房者更寄望于9、10月份房价进一步回落后再出手购房，这也造成了8月份成交量的低迷。

　　胡景晖预计，随着“金九银十”到来，一手住宅开盘量将明显增多，开发商为缓解资金链压力，降价促销的楼盘也将增多，一手住宅价格的回落，将促使二手住宅价格进一步回落。

　　■ 观点

　　五环外房价或跳水

　　“在金九银十之前，市场出现成交量明显萎缩，这很可能影响即将上市的纯新盘定价。”一位不愿意透露姓名的开发商表示，房企能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，在最后一个销售高峰期，金九银十年必定会有大量开发商选择降价冲量。

　　张大伟分析，随着供应量的上涨，8月成交量却跌到了2009年来最低值，可以看到购房人的深度观望还将继续升级，预计金九银十商品房成交量也难以突破7000套，而二手房成交量很可能持续低迷在8000套-9000套之间，这样市场总成交量很难突破1.5万套，部分区域或现小规模降价潮，极有可能引发五环外区域成交价格跳水。

　　链家地产首席分析师张月认为，对改善性购房者来说，城区住宅具有二次置业优势，但价格持续高涨下，市场消化能力也开始衰退，预计未来城 (论坛)区价格涨幅回落或维稳的可能性较大。(刘狄 李捷)

　　■ 观察

　　购房者观望比例加大

　　北京中原三级市场总监张大伟认为，限购政策继续向二三线城市蔓延，虽然不会直接影响北京市场，但是对购房者心理影响非常大。特别是部分认为市场调控幅度不会过大的购房者，受到这一政策预期的影响，观望情绪再次升级。中原地产最近的市场调查数据显示，在限购升级至三线城市的影响调查中：认为会观望推迟买房的比例达到了60.6%。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，调控6个月之后，很多前期观望的楼盘迫于资金压力不得不入市销售；另一方面，二三线城市限购大幕的开启，使得很多期望通过二三线城市销售回款支撑公司运营的企业不得不改变策略。(刘狄 李捷)