南宁市实行的住宅小区统一供配电建设管理举措，原本是一件惠民的好政策，但正是这样一项惠民政策，却因缺少可操作性，自出台一年多来，并未得到有效执行，反而给房地产项目开发建设及交付使用带来诸多不利影响。购房者、房地产企业、供电部门、物价部门多方利益掺杂其中，如何协调好各方需求与利益，并实施好政策，本报报道提供了可供观察的一个角度。

　　眼看新项目即将进入供配电施工阶段，广西保利置业集团、盛天集团、瀚林地产的负责人却犯了难。

　　在南宁，与保利、盛天等地产公司面临同样困境的有数百家房企。自去年10月，南宁80多家房企曾联名上书相关部门，反映新供配电收费标准过高、新旧项目衔接存在时间差等问题，尽管历经数月，参加了多次座谈，但至今仍没有得到明确的解决方案。

　　“按现行规定，新建小区供配电必须由市供电局统一建设管理，统一定价，开发商根本没有协商余地。这就意味着，设置了这道‘门槛’，开发商要么被迫接受高价格标准，要么就不做。但问题是，若不做，开发商便面临不能按时交房的违约风险。”一位不愿透露姓名的地产商向中国房地产报记者道出苦衷，“这一问题若不能尽快解决，受伤的不只是开发商，最终受损失的还是购房者。”

　　南宁市实行的住宅小区统一供配电建设管理举措，原本是一件惠民的好政策，但正是这样一项惠民政策，却因缺少可操作性，自出台一年多来，并未得到有效执行，反而给房地产项目开发建设及交付使用带来诸多不利影响。购房者、房地产企业、供电部门、物价部门多方利益掺杂其中，如何协调好各方需求与利益，并实施好政策，本报报道提供了可供观察的一个角度。

　　眼看新项目即将进入供配电施工阶段，广西保利置业集团、盛天集团、瀚林地产的负责人却犯了难。

　　在南宁，与保利、盛天等地产公司面临同样困境的有数百家房企。自去年10月，南宁80多家房企曾联名上书相关部门，反映新供配电收费标准过高、新旧项目衔接存在时间差等问题，尽管历经数月，参加了多次座谈，但至今仍没有得到明确的解决方案。

　　“按现行规定，新建小区供配电必须由市供电局统一建设管理，统一定价，开发商根本没有协商余地。这就意味着，设置了这道‘门槛’，开发商要么被迫接受高价格标准，要么就不做。但问题是，若不做，开发商便面临不能按时交房的违约风险。”一位不愿透露姓名的地产商向中国房地产报记者道出苦衷，“这一问题若不能尽快解决，受伤的不只是开发商，最终受损失的还是购房者。”

　　惠民政策执行难

　　对于由供电局统一实行供配电建设维护的背景，南宁市供电局客户服务中心副主任马瑛在接受记者采访时表示，现阶段，各地住宅小区供电配套设施投资政策不尽相同，大部分地区由小区开发建设单位自行投资建设，建成投运后，根据资产产权关系确定运行维护责任。这就意味着，小区的供电设施建好后，由小区自行维护管理。由于政策的壁垒，小区供电设施的管理散布于小区物业、小区居民、开发商等各个利益主体，无法纳入供电部门统一的规范化管理，由此积累的矛盾，非常尖锐。

　　“由开发建设单位维护管理，存在工程质量不高、投运后设施缺乏有效维护等问题，此前南宁市几个小区曾发生过因供配电质量不高引发故障的问题，解决起来非常麻烦。”马瑛介绍说，按新规定，由供电部门统一负责，解决了责任主体不明确的大难题。

　　“这是一项惠民政策，可以有效解决小区居民的后顾之忧。”南宁市物价局副局长谢翎在接受记者采访时也强调。

　　但正是这样一项惠民政策，却因缺少可操作性，自出台一年多来，并未得到有效执行，反而给房地产项目开发建设及交付使用带来诸多不利影响。

　　“一年多了，对于开发企业的质疑及具体操作细节，相关方面一直没有明确回复。因临近交房期限，最近部分开发商迫于交房压力，只好接受高价格与供电局签下协议。”南宁市房地产业协会工作人员告诉记者。

　　8月25日，南宁市供电局人员在接受记者采访时也证实，目前已签约的有50多个项目，近一两周扎堆签约的特别多。截至目前，已完工的有4个项目，在建的项目也有4个。

　　“实际上，统一交由供电局维护管理能实现小区供配电设施有效维护的目的，多数开发商都很支持这一举措。但问题是相关执行细节还存在很多问题，比如供配电收费标准、新旧项目衔接时间、文件规定的供配电设施所包含的范围是否只包含公变未包含专变部分、供电部门统一组织建设导致延期交房的违约责任等问题存在质疑。”卢润勤表示，自去年10月份接到开发商反馈，房协多次组织召开座谈会听取企业意见，并将收集到的意见上报了市政府、市物价局等相关部门，但目前协调进程仍未取得实质性进展。

　　“开发商的压力都很大，真快顶不住了。”一位开发商对记者直言，增加的建设成本最终还是由购房者“埋单”。在当前国家宏观调控、稳定房价的政策下，开发商都想方设法尽可能降价，但若按照新标准，仅供配电建设费一项，每平方米就增加了一两百元的成本（当地商品房均价7000～10000元/平方米）。况且，目前在建的很多项目是在还未出台新方案前就已参加竞价或预售了，不可能再加价。现在却要按新标准来建设，对于开发企业而言，是一笔很大的损失。

　未听证 标准先行

　　令开发商耿耿于怀的是，物价局的收费标准涉及到广大购房业主和房地产经营企业的切身利益，理当实行听证，征求广大消费者、经营者的意见，认真论证其必要性和可行性。但《通知》在没有实行听证的情况下却直接发布收费标准。

　　据《中华人民共和国价格法》第二十二条规定：“政府价格主管部门和其他有关部门制定政府指导价、政府定价，应当开展价格、成本调查，听取消费者、经营者和有关方面的意见。”第二十三条规定：“制定关系群众切身利益的公用事业价格、公益性服务价格、自然垄断经营的商品价格等政府指导价、政府定价，应当建立听证会制度，由政府价格主管部门主持，征求消费者、经营者和有关方面的意见，论证其必要性、可行性。”

　　对于为何没有举行听证会，谢翎解释称，南宁市政府所列听证项目目录中，此项政策并未列入必须听证的项目。“我们是根据实际情况，采取了调研论证和召开研讨会的形式进行的。”

　　南宁市供电局给记者提供的一份文件中显示：2009年3月19日，由该市物价局组织，会同规划、建委、住房、审计等部门以及中房、嘉和等房地产开发企业，并邀请了广西大学两位专家，共27人召开了供配电维护费收费政策研讨会。“建设维护费”政策获得了与会代表、专家的认可。

　　对于这份文件的具体研讨细节，一位熟知详情的消息人士向记者透露，“事实上，参会的仅有3家开发企业，会上他们也提出了很多疑议，但最终都被否定了。”

　　“收费标准的直接利益关系人房企和购房业主的意见不听取，物价部门定多少就是多少，明显有违常规。”已将小区项目自建成本详细数据悉数上报物价局的一家房企副总对记者表示，“之前不征求意见盲目定下高价，现在却让我们提供材料来证明为何不该定高价，这明显颠倒了次序。”

　　但物价局对开发企业核定的30～70元/平方米的定价并不认可。“开发企业提交的《商品房供配电设施建设成本支出表》中只填报了相关数据，设备、建材的清单、票据并没有提供给我们。成本核算究竟差在哪里，需要核实之后，才能出相应方案。不能仅简单从数字上来比较。”南宁市物价局工作人员表示，物价局核定的建设成本与开发商核定的成本在设施技术标准、设施质量、建设范围、设施运行维护和设施更新改造及管理责任等方面都存在差别，最重要的是供电局在设施建设完成后，将提供“终身维护”。而开发商自建的供配电设施，尽管也符合国家标准，但一般使用期限是13～15年，70年的产权期限内可能要更换很多次设备。

　　“日常的运转维护和更新改造费用都要计入成本，供电局对收取供配电设施建设维护费实行专款专用、滚动使用，全部用于新建居民住宅小区供配电设施建设及其日后的运行维护、设施更新改造等。”上述工作人员表示。

　　对于南宁市的定价标准远高于其他同类城市的问题，物价局给出的解释称，因各地出台标准的时间和各地情况不一，价格标准不可能相同。此前他们在对昆明市的考察调研中就了解到，昆明市因定价偏低，现阶段项目已很难运行下去。

　　但似乎这种解释并不能完全令人信服。“既然昆明市执行标准早于南宁市，定价比南宁低，若与晚于南宁市的贵州相比，南宁的定价也显然高出很多。”卢润勤说。

　违约风险之忧

　　按南宁市物价局的新标准规定，供配电设施建设工程全由供电部门自行招标确定设计、施工和物资供应单位，存在设计、监管、验收集于一身的垄断问题。

　　“供电局既是‘运动员’又是‘裁判员’，如何保证公平、公正？出现了违约该如何担责？”多位开发商都提出隐忧。

　　此前，开发企业自建的住宅小区供配电设施是由开发商选择经供电部门核准资质的施工单位进行，最终由供电部门核准验收。而且施工建设费用由房企和施工单位协商洽谈决定，施工进度、项目配合等程序由开发商全权统一安排统筹，供电部门只需履行监管责任。

　　让开发商担忧的不仅是供配电项目可能被垄断。据悉，南宁有关部门目前正在修订燃气管理条例，条例修订草案中规定新建、改建、扩建住宅工程和其他需要使用燃气的建设工程，建设单位应当将管道燃气设施与主体工程同时进行设计、施工、竣工验收，费用由建设单位承担，并计入工程建设成本。开发商担忧的还有，若自来水、消防、广电等部门也效仿供电部门的垄断行为，则更会加重房地产行业的负担。

　　尽管南宁市供电局公开承诺，将按《供电监管办法》、《招投标法》等要求，以公开招标等合法方式确定设计、施工和物资供应等单位，凡具有国家规定资质等级等各类设计、施工和物资供应企业均可平等参与建设项目，不存在建设力量不足和造成垄断的问题，完全可确保小区供配电设施建设工程的质量和进度。但令开发商不安的是，以前是开发企业与施工单位直接对接，工期可控。而现在一切由供电局把控，一旦施工工期出现延误，可能造成开发商延期交房的风险。

　　一位开发商给记者算了一笔账：以一个售价10亿元的项目为例，假设房企赔付给业主的违约金为3‰，房企需为此给业主支付300万元的违约金，而供电局赔付给房企的仅是其所承建的供配电项目，仅占总房价比例的一小部分，若按照合同约定金额2000万元计算，赔付3‰才6万元。

　　“开发企业与供电局的违约赔付金数额不一致，承担的风险也不对等。开发企业伤不起，业主更伤不起。”上述开发商直言。

　　在数次召开座谈会征求房企意见后，南宁市房协曾建议物价局，暂缓执行该《通知》，公开选定有代表性的开发项目，重新进行成本测算。依法完善定价程序，公布新建居民住宅小区供配电建设维护费用标准成本测算和计价依据，并听取消费者、经营者和有关方面的意见，依法实行价格听证，根据论证结果制订相应的收费标准。在暂缓执行《通知》之前和期间，按原来的规定执行。

　　但对于此意见，南宁市物价局工作人员回复记者，“目前开发企业提供的数据清单尚不全面，要等全部资料提交齐全后，会同相关部门调查了解核定后，才能出研究意见。”

　　8月28日，在记者即将离开南宁前获悉，又有一家开发企业因迫于交房压力不得不与供电局签下协议。

　　“10万平方米的项目，按新标准，要付1400万～1500万元，但目前经过协商还是以800万元的价格签下了。照目前这个情况来看，也不是完全按照新标准执行的，也可以议价。”刚签过协议的一位开发商对记者透露，但“议价”的空间如何把握以及由谁掌控，却是个值得关注的问题。

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　　惠民政策咋就走了样

　　■于春美/文

　　南宁市实行的住宅小区统一供配电建设管理举措，原本是一件惠民的好政策。但在执行过程中却因多种原因走了样。

　　政府部门的职责不是发一纸《通知》便了事，要让政策落地，必须要有严格的调研论证和详细的配套方案跟进。

　　正如开发商所担忧的“统一由供电部门运作管理没问题，但关键是如何确保公平、公开、公正执行”？在既作为“运动员”又扮演“裁判员”的角色之下，相关部门如何消除公众的顾虑，当务之急是要拿出一套令人信服的解决方案。

　　事实上，由供电局统一住宅小区供配电设施建设维护，南宁并非首开先河，之前其他城市有很多先例。在出台政策之前，南宁市相关部门也表示曾组织人员到已实行的城市进行了调研，按道理讲，站在“巨人”的肩膀上前进，南宁的相关方案理应更高效和合理，但缘何南宁市此项政策甫一出台便遭到诸多质疑？

　　其实，对于缘何新供配电收费标准高于同类其他城市？新旧项目衔接存在时间差如何解决？供电部门统一组织建设导致延期交房违约责任如何界定等问题，先行试点的城市肯定也遇到过类似问题。

　　假若南宁市先前的调研认真做实了，想必不会不了解这些情况，对于这些问题的解决，有关部门理应在政策出台之前就设计好种种解决方案。而面对收费标准定价过高的质疑，假若物价局的定价合理合法，为何不肯一一晒出账单，让公众心服口服？

　　新建居民住宅小区供配电设施建设维护费用大幅上调，开发商当然不会自掏腰包来“埋单”，所谓“羊毛出在羊身上”，增加的房地产开发成本最终还得由购房者承担。

　　南宁市的电“劫”风波理当引起关注与思考。相关部门的工作不仅止于定原则立标准，更应协调均衡所涉各方利益，避免政策引发的争执和反复。