中小型银行停贷 大型银行提高门槛

　　中国人民银行近日要求将商业银行保证金存款纳入存款准备金的缴存范围后，银行信贷额度愈发紧张，房贷申请难度加大，上海部分中小银行和城商行甚至停止房贷业务。中国证券报记者走访上海多家银行发现，除停贷的中小银行外，即使仍开展房贷业务的大型银行，房贷利率也在继续上行，放款期限继续拉长，申请条件有所提高。

　　中小银行叫停房贷

　　“我们已不做房贷了，你可以去别家银行看看。”中国证券报记者随一位购房者来到某股份制商业银行上海黄浦区某支行。该行客户经理表示，这家银行在上海的个人房贷业务都已停止。

　　这位人士表示，这家银行叫停房贷已有一段时间。由于信贷额度紧张，许多中小银行放款能力不足。高房价导致房贷风险加大，使一些银行不愿开展此类业务。再加上这家银行目前企业贷款项目较多，难以顾及房贷业务。

　　中国证券报记者来到另一家股份制商业银行位于上海的某支行。该行个贷部门负责人说，已停止房贷业务，个人贷款目前做得较多的是消费贷款。她表示，虽然停贷时间不长，但从春节后，申请个人房贷就已非常困难了。在贷款申请获批后，常需两三个月才能放款，进入下半年放款时间又延长了。

　　“有些银行已暂停房贷业务，我行目前仍正常开展此类业务。不过，因信贷额度紧张，也不知道一两个月后会不会停贷，建议尽早申请。”招商银行（600036）上海长宁区某支行个贷经理介绍，该行一直执行二套房首付六成、利率为基准利率1.1倍的政策。不过，今年以来放款期限越拉越长，预计到年底前房贷额度都会非常紧张。

　　中小股份制商业银行信贷额度紧张，停贷迹象明显。对一些城商行来说，这些银行虽然没有明确停止房贷，但放款时间延长，尤其是二套房贷。在南京银行（601009）位于上海的某支行，该行客户经理表示，二套房贷仍执行国家有关规定。不过，在贷款申请获批后，放款时间就很难说。通常需三个月，要视当时的信贷额度情况而定。

　　中国人民银行已于近日要求将商业银行保证金存款纳入到存款准备金的缴存范围。据测算，在未来半年时间内，银行体系将有约9000亿元资金上缴央行。在信贷额度收紧背景下，许多商业银行纷纷调整信贷结构，压缩个人房贷业务。

　　多位商业银行个贷部门负责人表示，央行出台的这一政策给银行带来一定压力。

　　上海创得投资咨询公司相关负责人表示，目前暂停个人房贷业务的主要是全国性的中小股份制商业银行。同大型商业银行相比，这些银行信贷额度收得更紧。加上本来其业务优势就在企业贷款方面，现在房贷利率较低，银行从经营角度考虑也会放弃房贷业务。

　　贷款门槛继续提高

　　受今年信贷额度紧张、企业贷款利率高企、房地产市场风险加大等因素影响，银行房贷业务已风光不再。即使仍在开展房贷业务的银行，为规避可能出现的风险，也对申请人资质、贷款利率及房子本身提出更加苛刻的要求。

　　中国农业银行（601288）上海某支行个贷经理表示，二季度以来，该行对房贷要求越来越高。由于担心一旦出现问题，小户型“老公房”不好处置，该行已停止对60平方米以下的“老公房”贷款。每平方米价格在3万元以上的商品房价格下跌风险较大，该行也尽量规避此类房贷业务。

　　中国银行（601988）上海某支行客户经理说，该行对楼龄提出更高要求，房子楼龄不能太老，通常楼龄在15年以内的才容易拿到贷款。该行对贷款年限有所缩短，贷款年限加楼龄不能超过30年。

　　“现在贷款额度都是挤出来的，审批通过后啥时能拿到贷款，基本上只有碰运气，就看当时是否还有额度。”这位客户经理说，该行对申请人资质的要求越来越严格。对二套房贷申请人的要求是，首套房贷款还款没有出现逾期现象，信用卡逾期还款不得超过三次。

　　有的银行对收入和借款人职业进行严格要求。例如，要求贷款人从事比较稳定的职业，房贷月供不超过家庭月收入的1/3。在贷款额度宽松时期，银行普遍对房贷收入比要求不严。一般来说，房贷月供不超过家庭月收入的1/2即可。

　　在贷款条件提高的同时，房贷利率也在不断上浮。中国证券报记者从深圳发展银行上海分行了解到，该行二套房贷均要求利率较基准利率上浮20%。有时根据贷款者资质情况甚至上浮更多。光大银行（601818）要求二套房贷利率上浮幅度不得低于11%。

　　有专家分析，今年以来，银行已逐渐冷落房贷业务。前几年楼市火爆，银行自然会重视房贷。但随着调控深入，房地产市场逐渐步入下行通道，风险加大，房价经过几年疯涨，泡沫明显，银行不得不规避风险。

　　从上市银行半年报看，多数银行个贷业务重心已离开房贷业务。兴业银行（601166）、民生银行（600016）个人房贷余额呈现负增长。其中，上半年兴业银行个人住房及商用房贷款余额减少6.93亿元，民生银行个人住房贷款上半年减少90.89亿元。

　　工商银行（601398）上半年个人贷款新增额的75%投向非住房按揭贷款。中国证券报记者从民生银行了解到，目前个人消费贷款利率普遍高于房贷，利率普遍较基准利率上浮20%。

　　房价下行压力增加

　　“我的贷款已申请四个月，还没有发下来。”5月在上海购买首套房的程先生，时至今日仍在等待贷款发放。一直没拿到贷款，不能过户，程先生已寝食难安。

　　由于贷款难以及时发放，不少购房者纷纷采取观望态度，延迟购房时间。有的购房者甚至采取向亲朋好友借钱的方式，先垫上所需贷款部分。“我们本打算申请二套房贷，看到现在贷款那么难，还不如从亲戚那里借点钱垫上，利息也和银行差不多。”上海市民刘先生表示，现在他的很多朋友都是这么打算的，甚至有人从担保公司、小额贷款公司借钱。

　　上海宝山区一家房地产中介机构负责人告诉中国证券报记者，有个客户此前购买某楼盘的一套新房，由于贷款审核变得严格，超过半年仍未拿到贷款。该楼盘开发商已开始对他下达“最后通牒”，无奈之下，他只好将房源放在该中介挂牌转让，挂牌价较购入价降了15万元，希望能有一次性付款客户接手。下半年由于担心贷款问题，不少客户都推迟购房计划。

　　链家地产市场研究部首席分析师张月表示，银行无钱可贷将对房地产市场产生明显作用，购房者申请房贷难度将再度增加。

　　上海中原地产研究部总监宋会雍说，银行房贷总额度降低，对房地产市场产生较大影响，尤其是对二手房市场影响会更大，这样，房价下跌动力可能会加大。

　　业内人士认为，银行、开发商、购房者三者共同缺钱的局面已形成，个人房贷“难产”影响到开发商现金回笼。如果四季度开发商资金链紧绷，将不得不降价促销。

　　上海一家小型房地产开发公司董事长表示，受调控影响，今年以来现金回笼越来越难，只有趁着“金九银十”推出降价促销活动，或许可以缓解资金紧张局面。

　　“二套房贷首付70%，贷款利率上浮20%。”面对银行给出的近乎苛刻的二套房贷款条件，北京市民老王最后只能无奈地放弃通过银行筹款。

　　老王抱怨道，现在银行对二套房贷款搞“一刀切”，根本不管是否是改善性需求。只要是二套房，首付提高，利率上浮，甚至得到贷款还要等到下月初。与其这样，还不如从亲戚朋友那里筹措资金。

　　银行业人士表示，虽然现在各家银行都没有明确取消二套房贷，但也都是“外松内紧”。银行首先会把有限的信贷资源投放给一些重点客户，二套房需求既不是国家政策鼓励的项目，银行也无法获得更多收益，所以银行往往通过提高门槛的方式进一步筛选客户。

　　“认房又认贷”

　　为方便子女上学，老王打算购买一套“学区房”，但是在向银行申请贷款时遇到问题。

　　银行工作人员表示：“虽然从央行的证信记录看，王先生信贷记录良好，名下没有任何房贷，符合银行房贷授信条件，但是通过建委提供的密钥，查到王先生名下有一套住房。”

　　根据“认房又认贷”原则，银行由此认定老王的购房贷款属于二套房贷款。执行标准是国家规定的二套房贷款首付不得低于6成，贷款利率不得低于1.1倍。

　　由于老王名下的房产只有40平方米，对三口之家来说，稍显局促。老王自认为他要买的那套住房属于改善性住房需求，希望比照首套房贷款标准进行申请。但是银行人员对此建议未予采纳。

　　银行人员表示，今年以来，银行取消改善型购房信贷支持，只要是名下有房产，或是没有房产但有房贷记录，银行均按二套房界定。银行给老王开出的条件是，二套房贷首付7成，贷款利率上浮1.2倍。

　　对此，老王并不满意。他说，200万元左右的房价款，如果首付高达7成，只能从银行获得60万元贷款，贷款利率上浮2成，按照20年等额本金方式还款，每个月光是利息就得多出263元，全部要多还6万元左右。“大头还是我们出，利率又那么高，与其是这样，还不如从亲戚朋友处筹措资金。”

　　二套房贷难

　　业内人士告诉中国证券报记者，客户到银行申请二套房贷业务可能会更加困难。

　　他说，从银行来讲，更愿意发放二套房贷，因为二套房贷无论是风险还是利润，都要比首套房贷好。

　　在利润层面，此前银行首套房贷可以执行7折优惠利率，银行往往是在“赔本赚吆喝”，目前虽然银行已取消利率优惠，但首套房贷利率仍按照央行规定的基准利率执行。二套房贷利率上浮空间更大，也意味着银行可赚取更多利润。在风险层面，当居民家中只有一套房屋时，一旦丧失还贷能力，银行也不能对其房屋进行处置。

　　但是，银监会近日出台的资本管理新规却让银行不得不加大对首套房的贷款支持力度。根据该规定，对住房抵押贷款区分首套房和二套房，分别给予差别风险权重。首套房抵押贷款风险权重为45%，二套房抵押贷款风险权重为60%。

　　某国有商业银行个人房贷部人士称，为节约资本金消耗，银行往往会倾向于发放首套房贷，这样二套房贷空间将会更小。首套房抵押贷款风险权重比二套房低，意味着用于首套房的信贷资金要比二套房更充裕。在发放二套房贷的时候审批会更加严格，并且“由于二套房贷的风险权重比首套房高，所以二套房贷款利率上浮幅度可能会进一步提高”。

　　此外，央行将存款准备金缴存范围扩大所带来的银行流动性收紧，也让二套房贷业务雪上加霜。部分股份制银行人士表示，银行将会主动收缩贷款，二套房贷业务压缩将是意料之中的事情。

　　虽然多地出现银行因信贷额度紧张停止批准房贷申请现象，但中国证券报记者在深圳采访时发现，目前深圳的银行信贷额度尚能满足个人房贷申请需要。业内人士认为，深圳限购令执行较严格，限制部分投资需求，可能是房贷额度宽松的一个原因。

　　仍可申请二套房贷

　　工商银行、建设银行（601939）、农业银行、光大银行等银行深圳分行的个人贷款经理向中国证券报记者提供的情况表明，各行目前尚能满足二套房贷申请需求。利率为基准利率水平上浮10%—20%，完成抵押手续之后一个月左右，申请者可获得贷款。

　　交通银行（601328）深圳分行某个人贷款经理表示，目前交通银行个人贷款额度维持在正常水平。与其他银行相比，交通银行办理贷款时间较短，在完成抵押流程后，仅需3个工作日就能拿到贷款。

　　深圳某地产中介机构人士表示，按规定，二套房贷首付应为6成。通过他们的渠道，可取得二套房贷首付5成的优惠，但利率没有优惠的可能。

　　所有接受中国证券报记者采访的各银行个人贷款经理都表示，只要有房贷记录，不论是否已还清，再次申请房贷时都会按二套房贷处理。

　　平安银行深圳分行某个人贷款经理表示，虽然尚能受理个人贷款申请，但该行信贷额度从6月起就开始紧张，9月和10月还留有一定额度，但是11月和12月的情况就很难保证。

　　工商银行深圳分行某个人贷款经理说，可接受个人贷款申请不过是暂时现象，未来几个月的情况不太明朗。

　　业内人士介绍，即使深圳房贷申请在一定程度上会受到银行保证金存款缴存新政策影响，但是对深圳房贷的整体影响不大。

　　目前，建设银行、招商银行、中国银行已与深圳市住房公积金管理中心签订归集专户协议，开始受理住房公积金缴存、提取、异地转存等业务。但是，深圳市住房公积金管理中心有关人士表示，住房公积金贷款政策要到今年底才能出台。

　　住宅成交量下降

　　中原地产深圳非营业部负责人贺晓丽表示，在目前实施的地产调控政策中，比限贷更见效的是限购。在通胀高企背景下，目前的投资需求在很大程度上是将买房作为保值手段，这类购房者在买房时往往是全款交清，受房贷政策影响不大。限购政策会“精确打击”这类购房者的投资需求，效果比较明显。

　　美联物业数据显示，8月深圳一手住房成交2446套，环比下跌36.27%，二手住宅成交1391套，环比下跌72.38%。分析人士表示，即使深圳房贷政策不发生变化，下半年房价出现拐点也是大概率事件。

　　进入9月，传说中的“金九银十”楼市销售旺局面似乎并未如期而至。相反，见诸媒体的房地产库存增加、二手房与新房价格倒挂的消息却时有耳闻。

　　一般来说，开发商对市场动向与价格趋势更加敏感，而二手房业主或仍停留在几个月前对房地产市场的认识上，因而有了新房与二手房价格倒挂的现象出现。客观地说，自今年初以来，以限购、限贷为主要手段的房地产调控措施，取得了相当明显的成效。如果说，限购政策极大地抑制了房地产市场的投资性购买力，那么限贷政策则大大降低了金融杠杆率，对市场需求起到了釜底抽薪的作用。

　　事实上，目前的货币政策对房地产市场的影响是综合性的，限贷只是楼市调控的“规定动作”之一，它对开发商降价意愿有一定影响，但货币政策实际上是通过供给与需求两方面影响房价的。从供给方面看，紧缩的信贷政策使开发商的融资金额、融资成本、资产负债均明显提高。这使开发商手中的博弈筹码大大减少。

　　例如，2008年初，以万科为代表的房企大幅度降价促销，主要原因是当时开发商们库存多、资金周转面临压力。到了2008年11月，中央采取适度宽松的货币政策，开发商资金紧张状况很快得到缓解，这使不少大型房企开始捂盘惜售。在房地产市场中，开发商是主动定价者，买房人是价格被动接受者。当开发商有了信贷支持，在市场定价过程中就能更加主动，房价就必然会上升。

　　此外，货币紧缩还会影响地方政府释放土地供应的意愿。这可以通过2009年实行货币宽松政策时，产生的若干现象来反证这一因素。2009年，各商业银行为地方政府融资平台提供大约数万亿元信贷支持。地方政府由于融资便利，对土地财政依赖度大为降低。当年，全国土地出让面积下降20%多，有的城市土地出让面积只完成年初计划的一半。在土地需求增加、供应减少的市况下，各地“地王”频现，土地成本提高直接推高房价。

　　从需求方面看，与以往的房地产调控有所不同，在流动性大为收紧的情况下，银行的主动收缩或使个人房贷不再像以前那样是“香饽饽”了。这其中也许是出于这样的考量，一是部分城市个人房贷关注类贷款大幅上升，出于风险控制考虑，有些银行降低个人房贷比例应是情理之中的事情；二是个人首套房房贷议息空间不大，在利率市场化大趋势下，银行贷款或有更好的选项。总而言之，当前信贷的持续紧缩，或令房地产市场调控步入深水区。