抵押率下降 贷款利率上升

　　上海某土地部门人士告诉中国证券报记者，拿一块产权完整清晰的土地去银行抵押贷款，目前抵押率已降为50%，即贷得的款项不超过这块土地评估价的50%，而之前的抵押率则为70%。

　　一级土地开发的贷款通常发放给土地储备中心，而土地一级市场就是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门（通常是土地储备中心），将城镇国有土地或农村集体土地，征用为国有土地后出让给使用者的市场。

　　今年以来，不仅土地一级市场抵押率一降再降，而且贷款利率也在上升。据上海某土地部门人士介绍，今年只有涉及经适房用地的大型居住社区土地开发贷款才能按照基准利率放款。一般情况贷款的利率水平都是在基准利率上浮10%，而去年一般都是基准利率下浮10%。该人士还透露，从去年以来，他所在单位已经经历了好几拨对土地一级市场的贷款排查，既有建设部门的也有银监部门的。现在有些人担心土地一级市场贷款可能有风险。

　　“以前银行都觉得土地抵押贷款没有风险，土地部门去银行申请贷款，基本不需要抵押品，而且可以重复贷款。”但今年银行收紧“钱袋子”让这位人士深感不安，因为一级土地市场贷款收紧，对未来整个房地产市场都将产生很大影响。实际上，土地出让市场近期也在降温。8月31日，上海四宗土地出让总价仅20亿元，每块均以底价成交。

　　某城商行人士介绍，监管部门要求银行收紧土地贷款，小银行现在基本停止了土地贷款业务，开发贷款和个人贷款也已经收紧。这位人士认为，主要原因是银行要上缴的存款准备金占用极大的资金，而不断上升的实际利率促使银行将贷款转移到更赚钱的业务。

　　该城商行人士表示，目前该行给中小企业的贷款利率最低为基准利率上浮30%，按基准利率发放的首套房贷基本陷于停滞，即便已经通过审批的个人房贷，也要等待3-6个月才能放款。“等到首套房贷利率上浮10%的时候，银行发放个贷才有积极性。”该人士说。

　　上海某贷款中介表示，现在小型房地产开发商的日子非常难过，通过银行、股市和房地产信托进行融资已经很困难。“只剩下民间借贷，接下来就是‘大鱼吃小鱼’——大的房企会收购一批小房企。”该人士说。（高改芳）