即使国家三令五申禁止，但买卖小产权房现象在广州城郊村落依然四处可见，私下成交火爆。在广州白云区太和及天河区龙洞一带，近年以“合作名义”筹建的小产权房如雨后春笋，尤其是限购后小产权房更是投资火热(详见南方都市报9月2日广州地区D 14-16报道)。

　　南都记者继续调查发现，有一批投资商从全国各地云集广州城郊地带，大兴土木建小产权房。就算与村民四六分成或对半分成后，投资商的回报率亦达26%以上。

　　广东大同律师事务所主任朱永平表示，小产权房是目前房产交易市场下的畸形怪胎，唯有等房产泡沫消失，房价回归正常时，小产权房的风险才会引起重视。

　　虽然是中午时分，走在昏暗而无窗的楼道里，微弱的手电光如同萤火，仍看不清哪里是梯级，稍不留神则有可能失足踩空。这里是白云区太和镇大源村白贺路在建的小产权房××山庄，10层高。占地面积约400多平方米，目前已封顶，工人正在刷墙。据介绍，这栋房2至4楼均价2200元/平方米，5楼及以上2600元/平方米，毛坯交楼。

　　就在记者逗留的30分钟以内，一对打扮时髦的中年夫妇在经纪小杨的带领下到现场看楼。小杨称自己入行不到一年，“已经卖掉六七栋楼，每卖一套老板给三四千元”。他靠四处贴“牛皮癣”和上网发布卖房信息找客户。小杨曾帮村里来自湖南、福建、湖北、四川等地的投资商卖房。他说，活跃在村内的投资商来自全国各地。

　　村民出地投资商出钱

　　邹老板(化名)便是从深圳转战广州的投资商之一。他是广东客家人，目前在深圳及广州都己建或在建一批小产权房。他去年在沙太路建成一栋楼房，“五六百户全卖完，现在都住满了”。记者事后走访发现属实。

　　比起村中的其他投资商，邹老板显得更专业。

　　“我的房子都是专门找设计院来设计的，跟商品房相差不大。”他的车后厢装有大量专业设计图纸，而且，他卖的房子都包装修，不过价钱都要3000元/平方米左右。目前，他在大源村同时有多栋楼在建，一些楼盘规模堪比商品房，既有四五层商业配套又有住宅，且盖了二十多层。

　　与其他投资商一样，邹老板亦采取“合作建房”的形式盖房。村民出地，他出资，并负责出资打点所有关系。届时房子建成后对半分或四六、三七分成。

　　小杨提供的××山庄图纸显示，该楼除一楼为车库外，2楼至9楼都是住房，每一层有8套房。

　　“老板与村民一人一半的房子。”据小杨介绍，投资商拿了一部分位置较好的房子，而且面积也比村民稍大。

　　邹老板则将一栋准备10月开卖的楼采用三七分成。13层高的楼房，面积共400多平方米，除顶层拿出来让村民分来自住外，1楼做商铺及车位，2至5楼归村民，6至12楼归他用，另外他还补了一笔钱给村民。

　　村民出地，外地人出资，这是自上世纪80年代以来，在广州城郊非常流行的“合作建房”方式。投资商建房不用花钱买地，村民不用花钱建房，两者一拍即合。

　　最低回报达26%以上

　　常建宅基地房的湖南包工头老孙算了一笔账，发现投资商的利润最低也达26%以上。

　　“这几年材料成本贵了，包工包料等全部搞掂每平方米大概1000元左右。”老孙说，如果一些投资商买劣质材料，那盈利空间更大。

　　这意味着，目前在售的小产权房，即便卖2200元/平方米，亦有超过100%的回报。不过，邹老板并不认为这么好赚。“很多东西要打点的”。至于什么费用，要花多少钱，邹老板秘而不宣。

　　有知情人报料称，目前“公关费”大概每平方米要五六百元。而“有的楼盘本来建四道梁的故意建成5道梁，多出一道梁就特意等部门来拆”。

　　不过，即便将公关费算入其中，以建一栋400平方米，10层高的小产权房算，即便建安费等加人工费高达1530元/平方米，届时以2200元/平方米出售的话，假设投资商只占六成房子，在楼盘全部销售完毕后亦可有160 .8万元的纯盈利，回报高达26%以上。事实上，投资商也不愁卖。

　　在大源村，附近的商品房万科蓝山二手放盘均价已达1 .3万多元/平方米，南湖半山豪庭更贵，均价达1 .4万元/平方米。但是，距此千米左右的大源村小产权新房，带装修者最贵也不过3000元/平方米。

　　“非常好卖，有广州城里的投资客一次来买两三套，也有附近很多物流公司老板买来自住或用作员工宿舍。”小杨称，去年建好的房子基本都卖光住齐人了。

　　记者走访前两年被国土局叫停销售的“天麓山8号”及“丽景雅庭”，目前均已住了好多居民，有居民反映称已全部住满人。

　　以危改形式申请建房

　　现今行走大源村，可以看见该村四处有楼房在建，数不胜数，披着黑纱网。行走村中迎面相遇拉砖拉水泥的大货车，路过在建楼房要抱头，否则不出一小时便会灰头土脸。

　　在太和东路，一栋全部被包着黑纱网的在建楼前，停了三辆拖挂车，现场销售原本被叫停的违法红砖，有人还在车上打广告留下电话。一名司机称，他一天要拉多趟砖在现场卖。

　　小杨介绍，目前在建的房子普遍以两种形式获取施工证。一是申请危房改造，二是以“一宅一户”的名义申请建房。

　　据了解，2010年6月1日，广州实施《关于取消原状维修工程规划审批的通知》、《关于取消原状维修工程规划审批的补充通知》，拟原状维修工程不需要办理规划审批和许可手续。小杨说，虽然原来是瓦房平房，但维修时建高也无所谓；而一宅一户的方式，只要村民也在房子里住便可。

　　“反正我们是走正常的、合法的程度拿到施工证的。”至于怎样申请拿证，邹老板说一般由村民来处理此事，他只需负责疏通关系。

　　记者查阅白云区2005年底试行的《广州市白云区村民危房改造拆建办法(试行)》发现，申请危房改造其实要经过七道程序，其间涉及规划部门、镇国土所或城管科，在经过房屋安全鉴定所鉴定房屋，到规划部门办理规划意见后，村民只要往返镇国土所或城管科，便可完成相应的报建手续。

　　提醒

　　房价理性后小产权房风险显现

　　据经纪小杨介绍，合作建房通常除了村民与投资商外，还有一名律师见证。而买家买房时，则需与村民和投资商一起签三方合同，买家还可请律师做相关见证。记者看见，买家所签的合同以“合作购房协议”形式出现。内中标明，买家可以享受房屋永久使用权，可以享受出租获利、拆迁补偿等。

　　“买家风险大，其实投资商的风险也很大。”朱永平律师表示，即便忽略该种交易不被法律认可外，投资商在投入几百上千万元建房，假若他日房价回归理性，小产权房没人买时，投资商亦会血本无归。而现实中，投资商与村民因利益问题闹上法庭的也颇为常见。

　　合作方式

　　村民出地，外地投资人出资“合作建房”，房子建成后对半分或四六、三七分成。

　　算一算

　　建小产权房收益

　　支出：

　　1530元/平方米

　　1.公关费

　　500元/平方米或无

　　2.建安费：

　　1030元/平方米

　　包括：

　　钢筋：200元/平方米

　　水泥：100元/平方米

　　人工：300元/平方米

　　砖：80元/平方米

　　木板：50元/平方米

　　混凝土：100元/平方米

　　装修费：200元/平方米

　　收入：

　　2200至2800元/平方米

　　净盈利(收入减支出)：

　　670元/平方米至1270元/平方米

　　举例：

　　以一栋占地400平方米，盖10层的小产权房算，即便以盈利空间最小的算，仍可：4000平方米×670元/平方米=2680000元。如若与村民六 四分成，则投资商为1608000元。这意味着，其前期投入6120000元(1530元/平方米×4000平方米)参与投资开发，两三年内便可回本，最低获利1608000元以上，总体回报率达26%以上。

　　链接

　　整治小产权房

　　2010年，白云区强制拆除违法建设136宗、面积达20.5万平方米。

　　2011年3月20日，白云区有关部门拆除太和镇大源村四社南丰山庄一栋13层违建。

　　2011年6月，白云区有关部门对永平街东平中路“广州花园”两栋11层违法建筑进行拆除。

　　采写：南都记者邱永芬

　　实习生李水清