本报记者 庞一涛 上海报道

　　土地刚出让，地上开发的住宅却已销售3年，土地出让程序在南京被重新解读。

　　9月1日，南京市土地市场6宗土地同时出让。其中，来自江宁区淳化的4宗住宅用地均只有一家开发商竞买，并都以低于同区域地价的出让底价迅速成交。这4幅地块出让面积及底价分别为：G33出让面积3.39万平方米，出让底价9000万元；G34出让面积2.54万平方米，出让底价6500万元；G35出让面积4.16万平方米，出让底价1.07亿元；G36出让面积3.43万平方米，出让底价8000万元。其周边地价约为5482/平方米，房价约为9600元/平方米。

　　蹊跷的是，虽然刚完成出让，这4幅刚成交的地块早在2008年就已开始兴建住宅，并陆续对外销售，售价约为6000元/平方米，最低楼板价约为1600元/平方米。

　　对于“带着房子拍卖土地”的出让流程是否合法，业内颇多质疑。南京市国土局称，这4宗土地属于“违法用地补办手续”，并且是“在违法用地查处手续已完成的前提下，按照国家要求其供地方式公开出让”。

　　然而，记者了解到，这4宗土地虽然早在2008年即被地方政府认定为违法用地，但在其后的3年间，4宗土地依然顺利建设，并继续销售。对此，南京市国土部门并未给出合理回应。业内人士则怀疑，开发商能够在违建土地上正常开发商品房并顺利销售，是否得到地方政府的“默许”？

　　“先上车后补票”

　　“（南京地产）圈内的人都认为这是"先上车后补票"。”一位不愿透露姓名的南京本地地产界人士告诉本报记者，实际上，这4宗住宅地块在8月初刚挂牌就已经引起了业内的质疑。据这位业内人士介绍，在挂牌前，这4幅土地就已经在开发住宅小区。

　　据了解，这4宗土地均位于江宁区淳化街道104国道的两侧，且相互紧邻。据南京本地房地产网站365地产家居网的实地调查，编号为G33、G34的两幅地，已经开发成名为“东方花园”的小区。编号为G35、G36的地块则分别开发了名为“东郊新城”和“旺运花园”的小区。当前，这三个住宅小区已经建设完毕。

　　9月1日，上述江宁4幅地块以挂牌方式“带着房子”成功出让，拿地开发商即是开发上述住宅项目的三家企业南京市江宁区淳化村镇建设综合开发有限公司、江苏鸿裕地产和南京臻瑞房地产开发有限公司。但是，“先开发再拿地”的超常规程序却引发业内广泛质疑。

　　“从正常规范的土地出让程序来看，这几块地开发后再完成土地出让肯定是不合法的。”南京中原地产研究总监张君告诉本报记者，这几幅土地本来是集体用地，按照正常流程，土地肯定是先收储后达到净地水平，才能够走招拍挂流程。

　　对于业内的质疑，南京市国土局提供给本报的书面说明显示，上述地块属于“违法用地补办手续”。2008年，江宁区国土分局即认定上述地块的开发为“违法占地”，做出“没收地上建筑物”等处罚决定。而这次“带着房子”的土地拍卖则是在“违法用地查处手续已完成的前提下，按照国家要求其供地方式必须为公开出让”，依法走的招拍挂流程。

　　同时，南京市国土局公开的出让文件规定，根据被没收的相应地块上非法建筑物的资产评估值（4幅地合计约2.48亿元），竞得人需支付2.48亿元赎回自己建设的地上建筑物。

　　执行力疏漏

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，这种“带着房子卖地”是违规土地合法化的过程，是解决历史遗留问题的一种特殊途径。他同时表示，由于南京早已加强了对土地审批和使用的监管，每块地的用途都要按照规划建设标准来定，因此这类案例难再出现。

　　南京市国土局提供给本报的文字说明显示，此番违法用地以非常规模式合法化是为了“维护已购地块上住宅的购房人权益，化解社会矛盾，妥善解决历史遗留问题”。但是，业内对此说法持保留态度。

　　据一位不愿透露姓名的本地开发企业负责人透露，虽然上述地块在2008年即已被认定为“违法占地”，在其后的3年间，其建设和销售均未停止。“违法占地”查处后，为何非法建设的住宅项目仍然能够在没有取得销售许可证的情况下顺利销售？

　　“（对于违法占地）我们国土部门是按照法律法规查处到位的。”江宁区国土局一位戚姓副局长在接受本报记者采访时表示，江宁区国土局只负责查处违法用地，违法建设不在国土部门管辖范围内。对于后续查处后违法开发的项目仍然顺利销售，他表示“不太清楚”，具体要咨询南京市国土局。

　　记者随后致电南京市国土局，对于上述提问，南京市国土局办公室一位负责人称仅对拍卖流程给予书面答复，其他问题不予回答。

　　“查处后还能够顺利建设销售，我觉得应该是地方政府有默许的成分，不然这么大的体量不可能做到。”一位不愿透露姓名的本地开发企业负责人告诉本报记者，正是因为地方政府执行上的疏漏才造成了如此大体量的土地能够非法开发并非法顺利销售。

　　他同时表示，政府的“纵容”态度，使得开发商违法占地并不需要付出“很大”的代价。实际上，按照没收地上建筑物再赎回的规定，江宁四宗土地仅仅被罚款2.48亿元，如果算上低价取得土地的成本及开发收益，开发商的违规成本是“很划算的”。