部分融资渠道匮乏、被迫采取高成本融资的上市企业可能将面临毛利率下降的困扰。下半年上市房企两极分化的态势将更加明显。

　　近日，2011年上半年上市房企中报已经全部公布，受限购、限贷等政策的影响，房地产上市企业的资金和管理成本不断加大，销售增长有限，销售增长和价格增长出现回落趋势。

　　强者恒强 以稳为主

　　截至8月31日，沪深两市上市房企中报披露完毕。从整体数据来看，上半年136家房地产上市公司营业总收入1578．42亿元，利润总额341．13亿元，上市房企业绩增速下降成为普遍现象。

　　从分类企业上半年表现来看，龙头企业经营状况好于其他企业，在销售增速、利润率方面优势明显。另外，从上市房企的融资负债方面来看，房地产企业短期内资金链压力较小，但高企的负债率将会限制房地产行业的快速发展。

　　东方证券房地产行业高级分析师杨国华在接受中国经济时报记者采访时认为，反映长期债务压力的各项指标均较差，非龙头房企接近或超过历史最坏水平。“招保万金”净负债率59．8%，现金与全部付息债的比值处于历史中位水平，现金与存货的比值处于持续快速下滑阶段。同时，反映短期偿债能力的现金覆盖率指标逐渐恶化，但仍较高，仍能覆盖短期债务。龙头公司费用控制较好，“应对危机”的能力明显提升。

　　东兴证券房地产行业分析师郑闵钢在接受中国经济时报记者采访时认为，房地产开发企业的经营状况已经出现明显转弱的趋势。不少中小房企面临很大的经营困难。2011年上半年地产股整体情况可以概括为：强者恒强，以稳为主。

　　“马太效应”原因何在

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受中国经济时报记者采访时说，大型房企与中小房企业绩差别的本质原因在于企业经营布局与资金链韧性有一定区别。

　　他认为，一方面，大型房企在土地储备方面具有一定优势，土地储备分散为大型房企发展新项目提供空间，而中小房企的区域性较强，在楼市调控政策的影响下，依存于重点城市深耕发展的中小房企经营业绩发展较慢；另一方面，资金韧性困扰中小企业转型，相对于大型房企，中小房企转投二三线城市开发新项目难度较高，无法开拓新的利润增长点导致业绩差距扩大。

　　针对之前出现的“中国地产崩溃论”和现在流行的“地产航母论”，韩长吉认为，业内人士始终对中国楼市崩盘论持谨慎态度，因为楼市崩盘并非是中央调控楼市想要得到的结果，纵观中国楼市政策的制定趋势，主要目的在于防止投资购房行为，防止社会资金过度流向房地产行业。从目前的市场格局来看，大家较为认同地产航母论，一线房企的资金运作压力较小，然而与此同时，中小房企离岸的趋势愈加明显，资本运作阶段势必将到来，届时房地产行业的行业集中率将稳步提高。

　　二三线城市限购影响几何

　　东兴证券分析师郑闵钢认为，此次二三线城市的限购影响远低于第一批城市的限购影响，对房地产上市公司影响有限。

　　中投顾问韩长吉认为，二三线城市的限购影响较大。从目前龙头房企的销售业绩来看，二三线城市销售收入稳步上升，相对于一线城市销售的价高量少的特点，二三线城市的项目量、销售额已经成为企业销售主力；从投资角度来看，大量游资涌入二三线城市投资购房，这也是二三线城市销售量大增的主要原因，限购将杜绝投资需求的出现，将大幅减少购房需求量，从而影响到房企发展。

　　下半年业绩走势如何

　　2011上半年上市房企颓势已成定局，下半年将何去何从？众人纷纷猜测。

　　业内人士分析，房地产行业向上的发展趋势不会改变，城市化进程必将刺激房地产行业的进一步发展。

　　韩长吉在接受中国经济时报记者采访时认为，下半年地产股将有可能出现两极分化态势。一方面，具有较强资金韧性的大型房地产企业在开发项目、销售回款方面将具有优势，预计这一部分上市房企下半年业绩将维持上半年的增速；另一方面，部分融资渠道匮乏、被迫采取高成本融资的上市企业可能将面临毛利率下降的困扰。下半年上市房企两极分化的态势将更加明显。

　　韩长吉还说：“关于房企发展突破口的选择，一方面，房企应当优先保证企业资金韧性，利用合理的定价机制，在保证合理利润的情况下，加速资金回流，以快速寻找新的利润增长项目，以扩大业绩收入；另一方面，房企应积极参与保障房建设，从目前国家楼市政策的倾向来看，积极参与保障房项目能够获得融资便利，将更好降低融资成本，从而保证企业发展动力。”