本报记者来到济南齐河齐齐发大市场，即便在白天，一点也感受不到市场的特有氛围，这里人员稀少，宛如“废城”。令人不可思议的是，这片建成近八年的建筑群，市场功能早已不复存在，原先的购房者陆续选择退房，新的建筑却依然在加紧建设。更令人不可思议的是，这一市场模式却仍在山东乃至全国其他地方疯狂复制。

　　“售后返租”的诱惑

　　郝青（化名）是一名在青岛即墨从事服装批发的老板，2005年偶然看到的一则电视广告令她眼前一亮。广告称，位于济南市北郊齐河县的齐齐发大市场是“全国最大的批发市场，山东省重点工程”，投资额达115亿元，建筑面积300万平方米，首期工程超过50万平方米。

　　一直想将服装批发扩展到济南的郝青，在售楼小姐游说下以首付加贷款的方式购买了一间18.9平方的商铺。郝青的首付是4万元，贷款8.2万元，每月还贷900余元。由于齐齐发承诺包租3年，每月的包租租金正好用于还贷。

　　但4年后，郝青有一种受骗上当的感觉。早已建成的市场除大门口有几家商户开门营业勉强支撑外，整个市场人流稀疏。郝青在2009年决定将商铺退掉，这时她才发现，不仅购房款难以追回，而且已在银行留下不良信用记录。

　　郝青说，她的不良记录达到56次。“实际上从第二年他们就没有按时归还月贷。”她告诉记者，这几年为了追讨购房款，每年都要到齐齐发几趟，每次都能看到许多人在退房，但没有一个人能拿到全额退房款。

　　直到2011年夏天，郝青还有4万多元购房贷款没有归还。她不知道余款何时才能归还，虽然齐齐发曾承诺退房一年后把银行贷款还清，但至今没有兑现。

　　吸引投资的杀手锏是“售后返租”。今年夏天，记者再次前往齐齐发大市场。历经8年的建设，齐齐发市场依久冷清无比，除进门附近有一些摊位在营业外，沿着两层楼高的一排排建筑物稍往里走进去，几乎见不到什么人，要么是店员枯坐，要么是门窗紧锁。

　　但在销售现场却是另一番景象，代表已售出的小红旗几乎贴满了商铺示意图，销售小姐介绍说，可选的商铺并不多了，再不买还有可能涨价。现在挑选余地比较大的是正在开发建设的齐齐发购物中心，简称68号楼，销售小姐介绍，一楼商铺已大部分售出，二楼以上还可任意挑选，此时购买享受6年返租的收益。

　　销售小姐为记者算了一笔账，总价37.6443万元的一间33.614平方米的商铺，如果一次性付款，在扣除数种优惠及6年返租后实际价格为21.9757万元，实际优惠近12万元。

　　但是，售后返租早已为国家明令禁止。2001年建设部第88号令《商品房销售管理办法》第十一条明确规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条也规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”

　　126亿元投资的见证

　　本报记者电话咨询齐河县房地产管理局物业管理科，一位连姓科长听说68号楼已经在预售，连说：怎么可能。连科长介绍说，68号楼预售许可证根本没办，是不允许卖的。记者在现场看到，标识68号楼的地方还只是圈起一个围墙，连地基都没有开挖。

　　齐齐发违规之处远不止于此。据购房业主反映，2006年在齐齐发购买的商铺，缴纳了各项费用包括契税、维修资金、办证费用等后，直到2010年仍未办理房产证，到齐河县房管局查询，得到的答复却是“各项费用未提交到房产管理部门”。

　　据齐河县工商局公示资料，山东齐齐发大市场房地产有限公司于2003年2月18日成立，注册资金1020万美元，存续期至2013年2月17日。投资商为澳门名嘉集团，董事长谢硕文。

　　关于齐齐发大市场最早的官方记载见于2003年时任齐河县县长刘建国在当年县十四届人代会上所做政府工作报告，报告称：“澳门名嘉集团计划在齐河投资126亿元，建成占地1.68万亩的‘三城一区’工程，包括投资24亿元、占地3000亩的名嘉工业城，投资20亿元、占地3000亩的家具批发展销城，投资2亿元、占地300亩的商贸娱乐城，以及投资80亿元、占地1.05万亩的配套住宅区。”

　　齐河县和名嘉集团可谓雄心万丈，但8年过去，落地的只有一个齐齐发大市场。

　　据当地政府网站齐河在线2006年9月10日报道，“山东齐齐发济北大市场项目总投资15亿美元。整个项目分五期建设。一期服装鞋帽批发大市场已于2003年7月19日开工建设，总建筑面积50万平方米，目前，已完成投入4.5亿元。一期全部建成营业后，可容纳商户10000家，年可实现营业额45亿元，利税4亿元。”报道还说：“整个项目于2008年上半年全部建成后，将成为山东省乃至江北规模最大的集商品批发、汽车展销、物流配送等功能于一体的现代物流会展中心和国际性商品批发城。”

　　事实是，齐齐发大市场至今门可罗雀。记者看到，在离大门稍远处，广告牌拦住了去路，后面是一排排裸露着钢筋水泥的骨架的建筑物，里面杂草丛生。

　　“利税4亿元”是一个美好的幻想，但名嘉集团则是不折不扣的赢家。以齐齐发一期为例。号称50万平方米的一期，据齐河贸易局提供的数据，实际建筑面积34万平米，按每平米造价1000元计算，投资额为3.4亿元，按2005年的平均销售价格大致为每平米6000余元，2011年为1.12万元，即便按6年前价格计算，按80%已售罄，其中50%购房者银行按揭贷款，回笼售房款超过12亿元。而名嘉集团在齐河的拿地成本“可以忽略不计”，2001年齐河县推出的“招商零政策”规定，凡固定资产投资300万元以上的，无偿提供土地15亩，在此基础上，每增加100万，多提供5亩。此外，即便扣除30%的销售费用，齐齐发大市场公司盈利保守估计也已超过100%。

　　留给当地的则是除了一片建筑垃圾，还有银行4-5亿元的购房贷款窟窿。

　　名嘉广场大跃进

　　名嘉集团的老板谢硕文，1954年出生于广东省中山市，1981年移居澳门。后创建澳门名嘉集团，出任董事长兼总经理。谢硕文的各类头衔多达50余个， 包括其在1995年获得的美国南太平洋（601099）大学博士学位，但在唐骏“学历门”事件后已绝少提及。

　　2000年以后谢硕文将企业重心由澳门、广东转移至山东，齐齐发大市场成为其投资的第一个大型项目。

　　继齐齐发之后，2003年9月谢硕文在山东乳山成立久久发置业有限公司，声称将投资18亿元开发70万平米的久久发大市场；2005年1月，成立滨州市中博房地产有限公司并担任董事长，称将总投资40亿元开发项目总规划建筑面积168万平方米的滨州中博国际商贸城；2006年8月15日，在山东蓬莱成立博展房地产有限公司，宣布计划总投资25亿元建设总建筑面积168万平米的蓬莱博展国际商贸城。

　　2008年以后三地市场的一期工程陆续建成投入使用。但熟悉乳山情况的当地人告诉记者，乳山久久发位置偏僻，客流稀少。这三家市场后来的状况，与齐河齐齐发市场几乎如出一辙。

　　但这并不妨碍谢硕文再度出手。2009年他先后宣布，在山东临沂投资26.8亿元建设总面积136万平米的临沂名嘉广场；在莱芜投资22亿元建设90万平米的莱芜名嘉购物广场；在潍坊投资56亿元建设总建筑面积189.5万平方米的潍坊名嘉广场；2010年成立泰安名嘉广场置业有限公司，投资32.8亿元建设100万平米的泰安名嘉城市广场。

　　2010年，谢硕文放出豪言：名嘉集团计划未来3年内在全国200个城市布点建设名嘉综合广场项目。此后，在至今不到两年时间中，名嘉集团以惊人速度，在北至哈尔滨、沈阳，西到四川广安，南到江西赣州等全国20个市、县，签订了建设名嘉广场的协议。投资额从20亿到115亿不等。按照不完全统计，总投资额已高达700亿元人民币以上。

　　谢硕文每到一地投资都喜欢将其名下即将建设的市场称之为“最大”。比如潍坊名嘉广场奠基，谢硕文就说：“潍坊名嘉广场作为世界最大的MALL，项目建成后，年销售收入可达140亿元，实现税收5.6亿元。”

　　而2010年潍坊全市城镇地区实现社会消费品零售额实现751.7亿元，其中潍坊市四区不到300亿元。名嘉广场的胃口实在惊人。

　　值得注意的是，谢硕文总是以巨额投资为筹码向当地政府提出苛刻的要求。以河南濮阳名嘉广场为例。据濮阳高新区管委会一份汇报材料介绍，名嘉项目计划总投资约33.25亿元，占地约900亩，总建筑面积95万平方米。名嘉集团“提出了苛刻的要求，特别在地价、税收、规费等多方面要求地方政府给予较大幅度的优惠”。为此，“市政府举行常务会议专题听取高新区关于濮阳名嘉购物中心项目建设的有关情况，并同意在法律法规准许的范围内给予该项目地价、税收、规费等方面的优惠。”

　　如果这些地方政府知道，几年后名嘉集团奉献给当地的，是类似齐河齐齐发市场那样安安静静的市场，不知该作何感想。