专题撰文 信息时报记者 田桂丹 专题摄影 信息时报记者 郭柯堂 黄亦民

　　今年7月初，海珠区开始筹备团租琶洲村村民回迁房，用作公租房。截至8月30日，已经至少有六七百户村民填报了团租意向书。 海珠区国土房管局有关人士透露，他们计划团租约1065套琶洲村民安置房，建筑面积为90平方米以下。琶洲村村民填报租赁意向可一直延续到明年年底正式交房前，且套数不设上限。只要村民愿意团租给政府，政府就租下来。

　　此前，广州市曾与猎德村洽谈过团租，后来计划“流产”，很大原因就是租价问题谈不拢。海珠区将在近期与琶洲村村委签订《房屋租赁意向书》，这将是广州市首例政府成功团租城中村回迁房。

　　村民总意向套数已接近千套

　　“村民租房给政府，好处多多，优点多多”，在琶洲村临时安置区租房内，郑家女主人拿着手机念出了村委群发的短信。这条短信是8月17日由海珠区琶洲村村委发出，号召村民报名房源团租给政府作为公租房。

　　此前，广州市曾与猎德村洽谈过团租，后来计划“流产”很大原因就是租价问题谈不拢。此次海珠区与村民签订意向书中，也没有具体谈到租金价问题。琶洲村村委工作人员说：“现在定估计村民也不愿意。如果现在定了到时市价更高怎么办？所以还是到时候再看周边市价多少，再签正式租赁合同。”

　　据海珠区国土房管局有关人士透露，7月份开始，政府开始派工作人员住在村里，也在琶洲村村委驻点办公，对团租村民回迁房作公租房进行宣传。各方施力下，团租进展比一开始时已经顺利很多。

　　据琶洲村村委工作人员介绍，截至8月30日，已经至少有六七百户村民填报了团租意向书。部分家庭并不只有一套房出租，因此总的意向套数已接近千套。

　　回迁房户型偏小明年底开始交楼

　　在琶洲村整体改造办公室，负责该项目的保利地产(600048,股吧)工作人员透露，安置房面积最小的有51平方米左右的，是一房一厅；最大的面积是140平方米。不过，多数的回迁房户型面积在60~70平方米左右，为两房户型。记者在琶洲村改造项目现场看到，目前整个项目都已经处于全面动工状态，村民安置房和商品房项目部分已同时动工。工地现场有很多钩机等机器，除了保留的祠堂仍在，其余建筑也基本清拆完毕。

　　项目工作人员表示，村民安置房将优先保证完工。据了解，村民的12栋回迁安置区临近新港路的万胜围地铁站，明年底将有第一批居民回迁，全部的工程将在2013年完工。回迁安置房绿地总面积达5.1万平方米，绿地率达35.3%，楼间距最宽达120米，达到高档社区的标准。此外还有建筑面积近1万平方米的公建配套设施，其中包括老人服务站、幼儿园、居民健身设施、文化室等便民设施。在回迁安置区的西边地块，还将建设面积达约两万平方米的学校。

　　两大好处

　　不用配家私电器就可多收8%月租

　　在目前签订的意向租赁书，海珠区承诺以回迁房附近同等条件住宅的市场租金租房。房东除了按时拿到租金外，还可拿到按租金的8%计算的房屋租赁税。租赁意向书中举例道：比如，一套60平方米安置房的市场租金价格是每月3000元，按租金的8%的房屋租赁税计算，区政府每月需支付村民租金为：3000元/月+3000元/月×8%=3240元。租金每月按时到账，区政府在每月的第15日前按银行转账付款方式直接缴付租金给村民。

　　业界人士认为，这种月租支付方式，琶洲村村民可直接拿到高于市价8%的月租。

　　租赁期内，租户负责付清房屋的水费、电费、煤气费、有线电视费及物业管理费等应缴费用。待村民安置房建成后，区政府以保利集团公司交楼时房屋现状承租，村民不需配置家具、家电等设备。

　　团租3年承诺月租只会升不会降

　　按广州市公租房管理办法征求意见稿，政府公租房租赁的年限一般至少是3年。海珠区还承诺，租金只会升不会降，租赁期内每年调整一次租金，如物价上涨，租金按安置房市场价格递增往上调；如遇市场价下跌，则按原定租金不变。

　　在团租房屋给政府“优点多多”宣传资料中还表示，房屋租金期长，租金收入稳定。以一间60平方米的安置房为例，假设市场租金为3000元/月。按目前业主在市场上出租房屋，通常会出现有1～2个月房屋空置现象，主要是业主用于寻找合适的租户。若区政府承租村民安置房，在租赁期内村民每月均有租金收入，且房屋租金是区财政拨款，区政府将按时支付租金，可确保村民租金收入稳定。

　　另外，村民还可以节省房屋中介服务费用如村民委托房地产中介机构出租房屋。

　　一般情况下，村民需支付房屋租金价格50%的中介服务费给中介机构，即：3000元/套×50%=1500元；若村民每年签约一次，3年就要支付中介服务费4500元。而村民直接将房屋出租给区政府，在租赁期3年内，村民可节省中介服务费4500元。

　　三大变数

　　1签意向租赁后最终仍可选择不租

　　由于琶洲村回迁安置房至少要到明年年底才可以收楼，届时才可以根据市场评估价进行正式签约。因此，在一年多时间内团租落地是否会发生“变卦”，成为团租的焦点问题。

　　事实上，在海珠区政府告琶洲回迁安置房业主的信中也明确提出，此次报名只是作为房屋租赁意向调查，业主对租赁房屋的承诺不需负任何法律责任。琶洲村村委工作人员也告诉前往咨询的村民，不必担忧报名后一定要租给政府。交楼至少是明年年底的事，“反正到时候看，如果市场给的租更高，也可以不租给政府”。因此，业界人士担忧，即便是海珠区今年签订了首份城中村回迁安置房团租意向书，而且目前村民报名情况还比较踊跃，但最终能团租房源是否都能落实，仍然存在变数。

　　不过，中山大学政治与公共事务管理学院副教授朱亚鹏认为，一旦签合约后村民与政府有契约关系，不一定会变卦。

　　2租赁期3年或使部分村民打“退堂鼓”

　　据广州大学房地产研究所所长陈琳透露，去年猎德村团租最终失败告终的众多原因中，包括了当时多数村民只愿意跟政府一年一签。但是政府公租房合同签订的租赁期限一般是3~5年，因此，两者存在租赁年限上的分歧。

　　业界人士认为，同样的租赁年限问题在琶洲村模式上也会存在，这可能会让村民打“退堂鼓”。村民会更愿意以每年一签的方式，租给自己觉得可靠的人群居住。在琶洲村村民临时安置区，有村民在被问到是否报名参加了政府团租时表示，“当然是自己租更好更灵活”。

　　值得关注的是，在城中村改造中，可由村民自行选择回迁房是集体土地性质还是国有土地性质。如果琶洲村回迁安置房是国有土地性质，即可自由进入商品房市场进行买卖。那么，租期定太长也会使得部分有卖房计划的业主有所顾虑。一旦签订了与政府的3年团租正式合同，中途就不能收回房源。如果自行出租，要卖房只需与租客私下商议后即可解决。

　　业界人士认为，对于在国外的业主来说，政府团租仍有较大吸引力。猎德村此前有部分房源被私人公司打包租下，租约一签也是3~5年。这批业主多是在港澳等地，手头回迁房套数不少且无暇打理。据此前媒体报道，琶洲村最大的回迁房业主，回迁面积高达2000多平方米，目前主要在东南亚从事木材贸易，早已移民海外。

　　3租金户型与市场“接轨”存在难点

　　海珠区在团租琶洲村回迁安置房时承诺，将以市场价进行租房。陈琳认为，团租城中村回迁安置房作公租房成功的核心，在于租价如何与市场价进行衔接。市国土房管局有关人士表示，琶洲村回迁安置房交楼后，将请评估公司对该项目市场租金价进行评估。

　　但在采访过程中，有表示不想报名团租的琶洲村村民认为，最近这几年租价涨得很快，市场价随时在变，政府定了价后可能调整起来会有难度。一般政府部门即便是要调价，也需要走打报告等流程，远远没有村民与租客直接说要根据市场价升租来得快。

　　除了租价外，户型也是一大问题。中原地产研究二部副经理胡广东认为，琶洲村模式仍存在不确定因素，首先现在离收楼入住时间还比较长，而回迁面积也可能偏大。据市国土房管局有关人士介绍，猎德村团租失败与回迁房户型也有关系。当时猎德村村民更愿意将在市场上走俏的小户型房源自行出租，将超过100平方米的、市场较难消化的大户型让政府团租。但政府公租房面积有一定的限制，并不可能租超过100平方米的户型。陈琳还建议，琶洲村模式要成功，最好是在回迁房建设时，户型设计就是为公租房量身定做的。