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　　日前，媒体报道广州楼市9月成交量大跌五成，“金九”变成了“铜九”，“银十”会是怎样的状况？广州楼市刚性需求依然旺盛，市民普遍反映楼价还是偏高，但从销售情况来看，一些合乎买家预期价格的新盘仍受到追捧。

　　到底目前楼市现状如何？房地产限购限贷的政策是否见效？年底楼市的走势又会如何？这些问题都是民众十分关心的问题。确实，目前楼市的走势并没有出现明显一面倒的情况，因此要准确地判断其走向并不容易。

　　一方面是因为影响房地产市场变化的因素很多，另一方面也因为限购政策没有“一刀切”，而仅是限于一二线城市和部分二三线城市。因此，全国楼市变化是多元化的，不可一概而论。

　　从全国来看，房价的确还未出现全面回落的迹象。这是因为限购的一二线城市只有40多个，而全国未限购的大中小城市却达600多个。因此，即使一二线限购的城市已经形成和出现房价回落迹象，但从全国来看则并不一定存在同样的迹象，有些未限购的三四线城市可能房价仍然还在上涨。

　　从广州来看，应该说目前房价已经是处在震荡下行的态势。因为广州今年初就开始实行严厉的限购限贷政策，投资性购房受到限制和打击，尤其是大规模、批量性的购房基本受控。

　　但广州楼市同样也并没有形成一面倒的状况：既没有大幅下跌，也没有大幅上扬，而是形成拉锯般上下波动的情形，不过整体的态势是趋降的。原因是开发商采取了阶段性促销的策略。

　　我们可以对上半年楼市的表现做一个简单的回顾：1月底出台新国八条；2月广州开始实行更为严厉的限购政策；3成交比较低迷；4月开发商开始进行第一轮促销，一度楼市出现日光盘；5月郊区盘加大降价促销力度，成交有所回升。

　　但好景不长，6、7月开发商放缓住宅促销，将精力主要放在商业物业如车位、商铺和写字楼以及公寓等产品的促销上，住宅成交再度明显下降；8月明确一二线城市限购政策不放松、并且将扩大至部分二三线城市，开发商又再度加强住宅促销的强度和力度，出现万科万团大战和碧桂园十里银滩七五折促销。

　　9月开发商促销力度空前加大，但实质性降价促销的楼盘不多，而是采取暗降的形式，如送宝马、送车位、送迪拜游等优惠或者虚张声势的折扣噱头，有一定效果但并不太明显。业界认为金九不再，但我觉得其实九月成交已算不错，成交量估计与8月相比差不多，都算是今年比较好的成交记录。

　　10月和接下来的两个月可以说是今年楼市最后的冲刺阶段，开发商将会全力以赴促销推盘。据称国庆期间有77个楼盘推盘、5万多套新货上市，这种情形几乎是近年来少见的。

　　开发商如果不把握好这个时机“以价换量”，一旦楼市进入竞相降价的局面，可能会因为购房者“买涨不买跌”的原因而导致楼市出现“越跌越没人买”的现象，反倒不利于房企走货。

　　整体来看，房地产调控的效果是在逐步显现的。因为，即使从全国来看房价上涨的态势也已经基本遏制，而经济却没有受到过大影响。如果房价可以继续保持这样逐步震荡下行的态势，可以说房地产调控的目的和效果就初步达到了，而且经济也不会因此而硬着陆。

　　韩世同 观点地产新媒体专栏作者