随着资金压力的加大，房地产商不得不寻求多元化的融资方式推动市场的发展。不少房地产商选择由以银行信贷等为代表的间接融资方式向以证券融资为代表的直接融资方式转变，由依靠银行、信托等金融机构的横向融资向依靠专业的房地产基金转变。房地产私募基金也越来越多地进入人们的视线。

　　我国地产私募基金发展迅速

　　随着资金压力的加大，房地产商不得不寻求多元化的融资方式推动市场的发展。不少房地产商选择由以银行信贷等为代表的间接融资方式向以证券融资为代表的直接融资方式转变，由依靠银行、信托等金融机构的横向融资向依靠专业的房地产基金转变。房地产私募基金也越来越多地进入人们的视线。

　　据戴德梁行的数据，2010年中国大陆出现了近30只房地产投资基金，总规模达500多亿元人民币，其中以地产私募基金为主。以2010年数据为基数，今年我国的地产私募规模将维持在600亿－700亿元之间。目前正在运作的地产私募基金有10余只。

　　相对于其他基金运作模式，尽管地产私募基金存在投资周期长等经营风险，但是对房地产行业的结构调整与本行业基金的自我培育有益，这吸引了一些投资者。

　　据了解，国内多个地产私募基金除了投资住宅开发项目，还进入了商业地产开发和物业持有、城市综合体开发、绿色建筑领域等。这些基金可以成为综合的股权投资基金。其盈利模式主要是收取资金的管理费用以及超额利润分成。

　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受中国经济时报记者采访时认为，地产私募基金兴起的背后有两股推动力，一方面，在通胀情况下，社会融资压力逐渐增加，银行信贷减缩迫使房地产行业拓展融资渠道，地产私募应运而生；另一方面，我国的社会融资渠道逐渐拓宽，民间投资热情增加，地产私募的运营模式相对安全，致使地产私募大量增加。

　　在我国，地产私募基金尚处于起步阶段，在发展中会面临一系列问题。比如政府出台的政策规范的限制与约束、投资者和基金管理人之间理念的冲突、管理团队的不专业。

　　殷旭飞在接受本报记者采访时说：“当前地产私募面临的问题主要集中在市场波动方面，由于私募对盈利空间要求有一定的期望，所以导致私募运作受到楼市发展影响程度高，难以具有长期投资效用。”

　　私募成房地产融资最佳途径？

　　9月16日，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出：“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。但在融资与运营上，仍然处于起步阶段。”

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟在接受中国经济时报记者采访时说：“受调控政策影响，现在房地产的资金比较短缺，销售前景短期内也不会好转。地产私募股权基金为房地产市场融资提供了良好途径。但是，地产私募基金能提供给房地产的资金数额有限，一般是中小企业的选择，而大型企业一般不会选择通过地产私募基金的方式融资。目前我国对地产私募资金的定义和归类不甚完善，地产私募基金的资金回报率不是太高，且具有不确定性，也在一定程度上影响了地产私募资金的发展。”

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受中国经济时报记者采访时认为：“在中国房地产市场，公募资金的形式还没有充分的发展，私募基金更是处于刚刚起步的阶段，现在说其将成为中国房地产融资的最佳途径还为时过早。房地产基金的作用说白了就是实现投资者和开发者的分离，将募集来的资金通过统一的管理，然后经过专业投资人进行投资，实现效率的最大化。目前中国市场股市融资、债券融资多一点，现在仍不可以否定银行资金在中国房地产市场融资中的重要作用。但仍然提倡多元化的融资方式。”

　　汇力基金和汇力房地产开发有限公司副总裁罗万里先生在接受媒体采访时认为，融资策略的制定，有融资成本、周期、风险和利益等多重考量。不同企业，在不同发展时期，其最佳的融资策略是不同的，必须与企业的实际情况紧密结合才能制定成功，很难一概而论。如果企业非常需要，并且能够充分利用这些优点，那么通过房地产私募基金融资不失为最佳策略。

　　中国房地产未来的融资方式

　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受中国经济时报记者采访时说：“事实上，自2011年2月份开始，随着银行信贷的大幅减缩，房地产行业体现出强大的融资能力，其中，自筹资金、民间融资、海外融资、信托融资、地产私募促使今年上半年房地产行业资金量稳步上升。由此可以预见，我国的房地产融资方式将区域多元化、融资能力增强，随着城市化进程对房地产行业的支撑作用，预计未来中国房地产的融资渠道将以上述渠道为主，银行信贷支持将成为保障房建设的主要融资方式。”

　　据媒体报道，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹日前表示，房地产企业今后要适时转型，如高度关注融资，实现从过去的银行贷款向民间融资，从债权融资到股权融资的两个转变。

　　张大伟在接受本报记者采访时则认为：“当前中国的房地产获得资金，除了利用传统的融资渠道之外，最重要的还在于销售。做好房地产市场，将房地产销售价格提上去，将成交量提上去，才可以最可靠地回收资金。中国房地产需要大量的资金投入，单一的融资方式已经不符合现在的市场环境要求。”