一如各界预期，香港特区行政长官曾荫权将其任内最后一份施政报告的重点，放在了楼市上。其中重中之重，是恢复兴建居屋，以确保每年平均能提供约4万个各类住宅单位。

　　“特区政府正全力从增加土地供应、打击炒楼及重整资助房屋政策三方面入手，解决房屋问题。”曾荫权如是解释。

　　这些做法，在香港中原地产研究部董事黄良升看来只是“小修小改，让下一任有机会再改”。他质疑，新居屋计划实际推出的时间要到2016年，这本身是个变数。

　　当天，香港本地地产股先跌后反弹，长实升1.92％，恒基地产升2.15％，新鸿基地产升2.28％。

　　香港《经济日报》发表社论指出，曾荫权政府任期只余九个月，新政未免来得太迟。错误房策遗祸已深，且特首将提出的中长期新房策，九个月后的下任政府会否照单全收，不无疑问。

　　社论说，要真正处理问题，难免牵一发动全身，香港应否调整目前太侧重楼市的经济结构，若要修正又该如何进行才能减少震荡，以上种种都是角逐下任特首者需要回应的大课题。

　　近半住户正接受港府资助

　　金融海啸之后，香港出现资产急促升值，楼价屡创新高的情况，香港市民怨声载道。曾荫权早前在接受香港一电台采访时首次坦认，港府的房屋及土地政策有失误，他指出，1997年房地产泡沫爆破后，政府在土地储备方面“做得不妥当”，导致香港楼价近年急升，令大批市民未能置业。

　　为回应中低收入家庭的置业诉求，曾荫权宣布了恢复兴建居屋（相当于内地的“经济适用房”）的新政策，且未来五年约有75000个公屋（相当于内地的“廉租房”）单位落成。

　　新居屋计划的对象是每月收入低于3万港元、主要属首次置业人士的家庭。新居屋计划下的单位设有转售限制，业主在购入单位后的5年内出售该单位，只能售予绿表人士或房委会；5年后出售单位，在向房委会缴付补价后，便可自由出售。

　　曾荫权说，新建的首批居屋预计可于2014年或2015年预售。计划会提供实用面积约400至500平方英尺的单位（1平方英尺＝0.0929平方米），初步估算售价为150万至200万港元左右。根据现阶段已经物色到的土地，由2016至2017年起4年，政府会以总共提供超过1.7万个有关单位为规划目标，每年约为2500至6500个单位，而首个年度可先提供2500个单位。将来土地供应增加，会以每年平均可以提供5000个单位为规划目标。

　　目前香港约有260万个住宅单位，约235万个住户中，73万户居于公屋，38万户居于资助置业的居所。也就是说，香港共有接近一半的住户正接受政府提供的房屋资助。

　　另外，在124万个居住在私人楼宇的住户中，有87万户是住在自置物业。整体而言，有接近85％住户现正居于公屋、资助置业房屋，或自置物业。

　　曾荫权昨日在回应记者提问时还特别提到，恢复兴建居屋，是回应市民的诉求，与港澳办主任王光亚早前访港无关。

　　“居屋不是一个好产品”

　　所谓居屋，取居有其所之意，于上世纪70年代推出。此前的2002年，香港持续通缩、消费疲弱、房屋供过于求，不少业主的物业变为“负资产”。当年，港府宣布居屋于2003年起无限期停售及停建。

　　按照内地的调控思路，港府此次宣布复建居屋，应该是一个“明智之举”。

　　不过，香港多位业内人士均表示，居屋不能解决香港住房问题，只是“头疼医头，脚疼医脚”的临时举措。

　　“居屋是一个有缺陷的产品。问题在于，它只能应付楼价涨，不能应付楼价跌。房价一跌，就只能停建停售。1997年房价暴跌，十几万个居屋停售。”黄良升指出，新居屋计划中的补地价制度忽视了房价一旦下跌导致的风险，即一旦房价逆转或房贷利息急升时，将很可能面临断供的危机，届时即便政府叫停新居屋计划或减售新居屋，也无补于事。

　　港府资助无力购房的人士置业，等同美国的次贷危机的起源。黄良升如是直言。

　　甚至或会面临的尴尬是，“现在盖好了，2016年入住，我猜游戏也结束了。上次房价大升，升了13年——从1984年到1997年，而2004年到现在房价也一直都是升的，如是算13年，刚好到2017年。”黄良升表示。他进一步反问，过去30年，香港建立了30多万个居屋都没能解决香港居住问题，现在怎么能解决？

　　黄良升认为，此次一并推出的“置安心”计划更具灵活性，称该计划容许可租可买，较具弹性。

　　根据曾荫权昨日在施政报告中的表述，对于收入相对较多，即月入约4万港元以下的家庭，香港政府会继续与房协合作，推行“置安心资助房屋计划”，提供实而不华的中小型单位，让其可先租住“置安心”单位，同时为日后置业作好准备。

　　曾荫权说，“置安心”除提供“先租后买”模式外，也可选择“可租可买”，让参加者一开始便以市价直接购买“置安心”单位。单位在首次开卖时的市价，亦是该单位“封顶价”。选择“先租后买”的参加者，在终止租约后的两年内购买“置安心”单位，在升市时可获保证，以当初订定的“封顶价”购买，不会因为楼价急升而打乱置业计划，亦能为储蓄计划定下较明确的目标；在跌市时，则可按当时的市价购入有关单位。

　　“土地供应只够消化3年”

　　港府一直被指摘以短视的政策，去处理土地与房屋问题，香港《信报》社评指出，楼价的中期变化受经济周期影响，长期则受土地供应量所左右。从2003年叫停居屋、叫停常规卖地、以勾地来压缩土地供应，设法减轻“负资产”涌现的政策失误责任，但到经济周期恢复，还继续紧缩土地供应，反映决策权力的僵化。

　　曾荫权昨日在施政报告中确保所供应的土地能够年均提供约4万个各类住宅单位。为应对香港传统核心商业区已无法满足经济增长对写字楼需求的情况，曾荫权还表示将把九龙东开发为新的核心商业区。这是市场关注度另一焦点所在。

　　“土地问题很严重。香港新界土地基本上都是私人土地，根本没法管理。而且香港不准大规模填海、绿化土地不能开发。政府手里土地太少。”黄良升担忧，此次施政报告中提到的与年均提供约4万个各类住宅单位配套的土地供应很难完成。

　　潘永祥介绍，香港以前的土地供应都是根据房地产状况决定。价格高，就多供应，房地产差，就少供应。住宅单位落成要3年时间，不可能用今天房地产的状况决定今天的土地供应，要有一个长远的房屋供应计划。他预计，香港现在的土地供应，只够消化三年。

　　土地不足，导致香港办公楼需求无地释放。

　　黄良升给早报记者举例，香港办公楼平均租金100港元/英尺/月，算下来，老板给秘书坐的位置的租金比秘书的月薪还要高。

　　香港小户型价格看跌

　　由于施政报告提及的并非是即时政策，多数分析人士预计供应缺口将于中短期内维持，因此预料新政对香港楼市的影响可能有限。

　　不过，潘永祥认为，香港楼市明年再升的机会不大，会迎来调整。香港楼市泡沫危机大，投资房地产要很小心。

　　美联集团副主席兼董事总经理黄锦康表示，施政报告提出复建居屋等措施，相信未来小单位楼宇的供应势必大增，预期明年小单位楼价会回软，不过，反观中大型物业的供应仍然紧绌，相信此类单位楼价因供应罕有而仍有上升空间。美联将明年楼价预测由原先升11％下调至“零增长”。

　　戴德梁行11日发布的香港三季度楼市报告以“观望”预计四季度走势。报告显示，三季度持续高企的楼价亦有下跌，整体中小型住宅楼价按季跌9.5％，豪宅则跌5％。戴德梁行大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿预计，第四季中小型住宅楼价将按季再跌5％至10％，豪宅则跌0至5％。

　　相比之下，香港豪宅跌幅最大。报告显示，第三季香港豪宅交易量跌幅为各类物业中最大，由上季30宗跌至7宗，涉及金额由81亿港元跌至19.67亿港元。

　　戴德梁行中国投资部联席主管叶国平表示，中国内地信贷收紧，对香港楼市影响主要在于交投量减少。“大多内地买家实力雄厚，按揭成数很低，投资香港楼市主要在于分散风险，低息环境之下，不会急于降价求售。”

　　“房地产辛亥革命”

　　值得一提的是，2011年10月10日，是辛亥革命100周年。就在这一天，香港的立法规管一手住宅物业销售督导委员会已完成工作。

　　曾荫权昨日表示，在立法规管住宅销售方面，运输及房屋局成立的督导委员会已提交有关建议，港府会在11月份以白纸草案的形式进行公众咨询，并尽力在明年完成立法。

　　一手住宅物业销售督导委员会一手住宅物业销售提出的建议，包括立法规管的范畴；对售楼说明书、价单、销售安排、售楼秩序和示范单位的要求；禁止失实陈述；惩处的性质与级别；以及执法机构的设立。

　　潘永祥透露，努力让上述建议报告明年7月前在本届立法会上通过，并进一步让方案在特区政府换届之前成为法律。

　　潘永祥还有一个身份便是一手住宅物业销售督导委员会委员。他以“辛亥革命”比喻一手住宅物业销售督导委员会顺利提交报告。

　　他表示，以前都是官员自己的决定，是有误差的。而且以往没有立法，都是通过纪律，并不能很好约束开发商。

　　曾荫权在2010年10月的施政报告中宣布成立督导委员会，督导委员会随即于2010年10月成立，并设立三个小组委员会。